根据产业估价及服务局（JPPH）的《2016年产业市场报告》，我国店屋市场表现不理想，去年交易量减25%，交易值则跌29.4%。

同时，滞销店屋数量按年升20.1%，报5069单位，价值则按年攀升45.5%至28亿3466万令吉。

经济放缓之际，人们节衣缩食，门面生意不好做，更何况是楼上不显眼的单位？

产业市场低迷，店屋业主在出租和转售方面面临挑战，导致许多楼上店屋空置。 

然而，你有想过把店屋改装成宿舍，将劣势转为优势呢? 

TheKatil看好巨大潜能  打造专业人士宿舍

电子商务大当其道，许多商家转线上发展，摒弃开设实体店的做法，从中省下一笔租金和营运开销。

即使是著名的商圈也难逃一劫，譬如在八打灵再也SS2区，也不难看到楼上店面空置，并贴满招租脱售启事。

底楼店面显眼，出入方便，尚容易出租，楼上店面一向不是零售或餐饮生意首选，因此面临租不出去的困境。就算成功租出去了，若租客生意不佳甚至关门大吉，租客来得慢走得快，更增添寻找租客的麻烦。不过，刚营运一年余的TheKatil相中楼上店屋的巨大潜能，相信改装为宿舍可以解决一切问题。 

经济不佳导致生意倒闭或缩减规模，连累店屋行情，去年交易量减25%，交易值则跌29.4%。

2011年起，店屋交易量持续下跌，去年仅录得1万2881单，触及近7年的交易量新低。 

业主寻找租户不果，不应该守株待兔，而是发挥创意，转换店面用途。

其中一个方案就是按商圈人口需求打造宿舍。

譬如TheKatil，就是瞄准使用公共交通的上班族。

TheKatil联合创办人彭永祥接受《南洋商报》访问时指出，许多业主都面临楼上店面租不出的棘手问题，而改装成专业人士宿舍，可以帮助解决租金和租客流动的问题。 

“在雪兰莪梳邦再也等地区，把店面改装成为学生宿舍等的做法非常普遍。一来可解决租不出的问题，又为其他楼层的商家增加曝光率，带来更多商机。”

与学生宿舍不同的是，TheKatil的目标租客，为在市中心上班的白领。

彭永祥解释，TheKatil扮演管理层与中介的角色，向业主租下店面并改装成专业人士宿舍。

一般上，TheKatil会与业主签署长达10年的租约，这就解决了业主最头痛的问题——租户流动。

另一种的合作方式是，投资者可以15万令吉，向TheKatil买下一个分行，每月获得扣除水电费及管理费后的租金余额。

投资者无需自行招揽租客和管理，一切交由TheKatil负责。

改装店屋 雪邦试跑

曾是产业经纪的彭永祥透露，他与伙伴是从经纪工作中，发掘到店屋转为专业人士宿舍的潜能。当时，彭永祥主要负责的地点是赛城，他发现到多数屋主不愿以房间为单位出租的问题，于是他们在雪邦沙叻丁宜试跑，市场反应不错，第一间TheKatil就诞生了。

“许多租户都愿意支付较贵的租金，租下一间较舒适和漂亮的房间。但是，屋主往往只愿意出租整间屋子，不愿以一个单位出租。”

因此，他们看好改装店屋的商机——将空间隔成10至12间，每间约63平方尺的房间，并装修成舒适简单的居家式宿舍，家具和基本电器一应俱全。 

沙叻丁宜分行房间的租金介于380至480令吉，距离机场快铁站（ERL）仅7分钟，主要是瞄准在机场工作的白领。

反应奇佳全出租  15个月开14分行

在短短的15个月内，TheKatil已扩展至14家分行，并有长长的潜在租户名单，简直是供不应求。 

彭永祥分享：“在我们还没完成装修前，先开始营销和广告，那时就已达到50%的出租率，开张后的一个月内就已全数出租，这是目前的市场反应。”

近年来，线上媒体的普及，让资讯与信息在弹指之间便得以传开，商家的信誉与品质一览无遗，因此彭永祥十分注重TheKatil的线上行销。 

“现在科技发达，我们都只在线上媒体宣传，主要利用谷歌和约20个房屋出租网站，如Mudah、iBilik等，增加曝光率与品牌知名度。”

目前，TheKatil的分行遍布巴生谷市郊，包括雪兰莪哥打白沙罗、柯拉娜再也、沙叻丁宜、吉隆坡蕉赖、旺沙玛朱和新山百万镇（Permas Jaya）。

彭永祥透露，柯拉娜再也是最受欢迎的地点，40间房间已全数出租，卖点是邻近直通吉隆坡市中心的柯拉娜再也轻快铁站。一旦捷运全面开跑，他看好娱乐设施齐全的哥打白沙罗将成为下一个热点，因此计划在此扩展至6家分行。

“与其他分行不同的是，哥打白沙罗附近有购物中心、餐饮等娱乐设施，可供上班族在周末消遣。”

由于巴生谷处于城市化期，吸引许多游子前来工作，因此目前TheKatil仍专注于拓展巴生谷业务，但会选择进军一些具潜力的市场。

举例说，新山百万镇分行主攻在每日往返新加坡工作的“马劳”，5分钟内可步行至巴士站，直通新山关卡。

专业人士宿舍3要点◎走路可搭公交

彭永祥指出，专业人士宿舍应该靠近捷运站或轻快铁站，因为他们通常是在市中心上班。

TheKatil在哥打白沙罗的其中一家分行，对面就是捷运站，步行一分钟就可抵达，方便无车一族之余也节省时间。

许多上班族应该都不想在下班后，还要拖着疲惫的身子，步行一段距离才到宿舍。

◎商圈设施完善

另一方面，店屋附近的环境与发展项目十分重要，可在此解决日常所需。

上班族下班后，会选择出外用餐或放松，所以宿舍附近有餐馆、便利商店、超市、健身室、夜生活和购物广场等，会吸引更多租户。若店屋周围冷清清，不只是不方便，还会担忧自身的安全。

◎营造家的感觉

今时不同往日，以前租的房子是光秃秃的单位，但现在就必须稍微装修，营造家的感觉。

TheKatil多数分行都以接受度高的黑灰白色为主，打造简单干净的环境。租户无需自费购买床褥与家电，拎行李就可入住，因此备受市场欢迎。

回酬稳定  4年回本

TheKatil联合创办人彭永祥解释，TheKatil是以房间作为收费单位，只有一种房间规格，房间价格依分行地点而定，租金介于800至850令吉，包括水电费、互联网、清洁与24小时冷气。 

双人房800令吉的租金相当吸引人，因为靠近公交的租金都不便宜。

若浏览租房网站，一般上有冷气的房间，租金大约是500令吉，一些甚至没有免水电费。

每个分行都配有基本家具，房间内有床褥、床架、书桌、置物柜等，公共空间则是电视机、冰箱、洗衣机、烘衣机和厨房器具等。

TheKatil与租户签署为期一年的租约，加上会过滤租户背景，因此流动率不高。

彭永祥强调，工作宿舍是项风险低，回酬稳定的投资，因此要注重成本控制与管理。 

“我们尽量把装潢和购置成本控制在15万令吉内，承包商均给予20万令吉报价，最后我们决定成立内部承包部门，装潢加上买电器和家具等才可控制价格。”

他计算，扣除营运开销及管理费后，每个月可净赚约2880令吉，以此类推，4年4个月就可回本。 

另一方面，为了提高利润，TheKatil计划在7月推出“租户奖励计划”，其中可获得约20%的额外收入。 

该公司会与靠近宿舍的商家合作提供优惠，譬如健身房或用餐折扣固本。

功能完善 租户商家双赢

以前，人们都是以店屋为家，底层用于做生意。随着时代进步，人们逐渐舍弃店屋，选择宁静的住宅区而居。

在TheKatil的案例里，就浮现了这种想法——为何不租房子，而是店屋呢？

彭永祥指出，住宅的自由不大，往往牵涉管理层和左邻右舍，经营宿舍可能会遭投诉。

此外，住宅的泊车空间有限，无论是公寓还是排屋，可能只有2个泊车位，多余的车子就必须自行寻找车位。同时，邻居可能不满住宅区车辆过多。

店屋则没有这个问题，因为下班后车子陆续离开，因此租户不用担心停车的问题。

除此之外，店屋附近设施齐全，可能楼下就是餐馆或者超商，还有公共交通，住宅区而言，则与这些设施有一定的距离。

这是租户与其他商家的双赢局面，租户方便，而商家也会受益于人流量。

“租客住进来了就可以带动更多人气，其他楼层的商家也会十分开心，这对他们的营业额有很大的帮助。”

根据记者观察，其中一家TheKatil分行的底楼是家咖啡店，店主也十分欢迎楼上的租户，因为这会带来更多生意。

除此之外，其他生意如洗衣店、便利店等也会从中受惠。

善用科技保护安全隐私

租客要住得安心，安全与隐私也是重要的一环。

除了门口出入的地方，TheKatil在厨房冰箱周围也安装闭路电视，确保租户的食物不会莫名其妙地“消失”。 

因此，当租户要“借用”其他租户的东西时，都会在聊天群组里询问，避免发生不愉快的沟通问题。 

除此之外，进入宿舍都会经过“三层保安”，首先是店屋入口处锁头、宿舍门口磁卡系统和房门钥匙。 

TheKatil管理层会过滤潜在租户背景，因为这有助于提升整体的居住生活品质。

为了让租户方便交流，TheKatil在每个宿舍都会建立聊天群组，因为了解彼此的背景，可提高安全感及亲切感。

彭永祥透露，有时候，租户还会在聊天群组里，相约一起在小客厅看电影。 

TheKatil的目标租户锁定年龄介于18至35岁之间的单身专业人士，性别、种族与国籍不拘。 

TheKatil的本地租客达60%，外国租客则占40%，有来自法国、意大利、香港、菲律宾及印尼的专业人士，多数在科技或金融公司上班。

聘工人每周打扫5次

询及租户最关注的事项，彭永祥透露，租客最关心的三大居住条件为卫生、安全及其他租客的背景。 

下班回家，面对脏乱不堪的环境是租客最避讳的事情。

彭永祥解释，为了确保宿舍干净，已聘请全职清洁工人打扫宿舍，每个星期高达5次，维持一定的卫生水平。 

为了顾全租客的隐私和避免纠纷，清洁工人一般只打扫公用空间，除非租客要求，否则不会自行进入房间打扫。 

拟拓展至云顶亚庇

接下来，该公司将业务版图扩展至云顶及沙巴亚庇。

彭永祥点出，这些地方的共同点是，专业人士薪水高，有能力支付较高的租金和享受更好的生活品质，但没有良好舒适的房间出租。

“我们希望可以在东马引进相同的概念，提高当地租客的居住品质，尤其是亚庇一带。

“当地的廉价酒店入住率为全马之最，也有很多在当地油气公司工作的长期租客。”

至于云顶，TheKatil则是主攻在赌场和游乐园工作的员工与专业人士。

“云顶房子不多，很少可步行至工作地点的宿舍，生活条件也相当差，但租金昂贵。”

收费低助存钱买房

除了给予楼上店屋新用途，TheKatil还有一个深具意义的目标，就是作为年轻人买房的跳板。

数年前的炒房活动导致我国房价高企，影响国人的拥屋能力。政府也推出各种“过渡房屋计划”，但还是供不应求。

彭永祥解释，专业人士宿舍的收费较低，只需支付一个月的押金与租金就可入住，因此经济能力有限的租户也可以享有舒适和良好的居住环境。

同时，租客可以省下一笔可观的家具购置和搬运费用，把钱存起来作为未来买房用途，不必为了省钱而牺牲居家的生活品质。 

处于法律灰色地带

值得注意的是，全马只有梳邦再也市议会拥有“学生宿舍”指南及相关执照，其他市政局并无类似的执照。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师解释，在马来西亚的法律下，如果没有正式通过法律来阻止或管制任何商业行动的话，都属合法。

“所以在这一方面，TheKatil所面对的风险，将是当管制实行后所面对的考验。管制范围可大可小，所以风险是难以预测。”

至于已签署租约的租户，利益是否获保障？

陈佐彬称，租客面临的风险也是一样的。如果在法律管制以外，所签署的租约绝对有一定的法律效应。

当今日新月异的环境下，TheKatil面临的问题并非特别案例。

陈佐彬认为：“TheKatil所以面对的风险就像当初的优步（UBER）和Grab一样，而且也会因为关系到个人安全的考量下会渐渐地被法律管制。最严重的可以是像电子烟的下场，也就是在不同的州内，被定为违法甚至非法。”

询及大马法律是否有限制房间大小及单位住户人数？陈佐彬摇头，但透露人数与房子的比例是有一定的规定，虽然执法不严厉。