“禁穆令”撼动美房市

美国总统特朗普

美国总统特朗普签署的行政命令,暂时禁止7个穆斯林国家的旅客入境美国。

这引发在美置业的外国投资者关注,不少人更因此感到忧虑。 



但部分房地产经纪表示,中东和北非区的投资者对“禁穆令”的反应不尽相同;虽然有人考虑变卖在美国的产业,转投其他城市;但超级富豪似乎对新规“视而不见”,马照跑,交易照做。 

虽然特朗普颁布的“禁穆令”目前受阻,未知最终如何,但这突而其来的新政策,除打乱移民,也为未恢复元气的房地产市场增添变数。

在这项“禁穆令”下,苏丹、索马里、利比亚、叙利亚、伊朗、伊拉克和也门的公民禁止进入美国,包括拥有双重国籍(不适用于美国国籍)的公民。 

这突变,在房地产投资市场可说是掀起了轩然大波,有者赶快部署撤资,尤其是那些在美国定居,而且投票支持特朗普的伊朗裔美国人,可说是大吃一惊。

在洛杉矶,情况尤其不乐观;当地估计有30万到50万伊朗人聚居。 



菲达萨内:客户讨论卖掉洛杉矶的房产,转到其他城市投资。

转投资其他城市

伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)经纪人菲达萨内(Freida Sanei)称,因为特朗普的新政策,好些客户已在讨论卖掉洛杉矶的房产,转到其他城市投资,例如加拿大。

萨内是伊朗裔美国人:“有的表示撤资,但也有表示不原回到饱受战火摧残的国都生活,例如叙利亚,情愿留守在不确定性的美国。”

她补充,“禁穆令”让伊朗裔美国人感觉到,美国越来越像伊斯兰革命后的伊朗。 

伦敦豪宅代理公司Rokstone总经理贝基法特米(Becky Fatemi)指出,虽然从前几届政府开始,来自禁止入境国家的买家(尤其是伊朗人)已经面临严格的投资监管和签证规定,但突如其来的“禁穆令”仍可能造成意想不到的后果。 

“随着叙利亚、伊朗和伊拉克的公民被禁止入境,沙地、阿联酋和卡塔尔的旅客不禁怀疑,今后入境美国是否也会有困难。” 

法特米担心禁令会扰乱和破坏美国经济,尤其是中东投资者每年在纽约的投入就高达60亿到70亿美元(约266亿至310亿令吉)。

贝基法特米担心禁令会扰乱和破坏美国经济。

中东北非投资者反应不同

受访的房地产经纪人表示,中东和北非地区的投资者对“禁穆令”的反应不尽相同。

法特米称,美国移民政策和签证条例变动,短短3天,中东和亚洲买家的询房次数激增40%。

该公司60%客户来自英国以外的地区,包括伊朗、阿联酋和卡塔尔。 

“毫无疑问,我们的客户更倾向在伦敦或迪拜投资物业,而不是在懊恼美国的签证麻烦和入境问题。” 

一直以来,欣欣向荣的社区氛围吸引了大批寻求安全港的伊朗公民置业,而且他们有意购买贝莱尔(Bel Air)、比弗利山庄(Beverly Hills)和布伦特伍德(Brentwood)等黄金地段的物业。 

富人投资兴致无影响

当然,并非全都是负面反应,也有些人因不想回到更动乱的祖国选择留守,而超级富人更对新规不以为意,视它为无物,投资兴致不受影响。

美国媒体引述纽约豪宅经纪人多莉兰茨(Dolly Lenz)称,行政命令公布后,她手上的客户均打算继续进行房地产交易,包括来自受禁令影响的7个国家的客户。 

“他们要么是不知道,要么是不在乎,这可能是因为他们认为自己是超高净值人士。”兰茨预测,中东地区的超级富豪,会继续投资纽约的房地产,“禁穆令”对他们而言,没影响。 

取代美国城市多伦多成置业首选

中东富豪产业投资足迹遍布全球,在美国更占据不小份额。

去年夏天,房地产咨询公司Cluttons对沙地和阿联酋等海湾国家的高净值个人进行了一次调查,问及2016年和2017年可能投资哪些地区的房产。

调查结果显示,多伦多跃升至2017年榜单的前几位,表明这个加拿大城市或将取代美国城市,成为特朗普执政期间外国投资者首选的置业目的地。 

Cluttons研究部主管费萨尔杜拉尼(Faisal Durrani)称,尽管纽约和洛杉矶跻身2016年最受欢迎的十大投资目的地,但美国城市无一入选2017年的榜单。杜拉尼说:“我们得出的结论是,人们可能对特朗普的胜选和随之而来的影响有点担心。”

美移民潮利惠加拿大

除了穆斯林群体受影响外,美国国内也因为特朗普的当选,似乎掀起了移居加拿大的浪潮,越来越多美国公民打算购买当地房产。 

在美国大选前,芭芭拉史翠珊(Barbra Streisand)、《衰姐们》(Girls)导演兼主演莉娜杜汉姆(Lena Dunham)和R&B歌手NE-YO等美国许多名人公开宣称,如果特朗普当选,他们将移民加拿大。 

温哥华房地产代理公司RE/MAX Crest Realty Westside管理经纪人韦恩瑞安(Wayne Ryan)透露,接到好几位对选举结果不满的美国人咨询电话。他回忆,小布什于2004年成功连任后也发生过类似情况。 

韦恩瑞安:小布什于2004年成功连任后也发生过类似的情况。

美国移民仍需纳税

瑞安认为,这次的交易量可能更高,因为在选举结果连夜公布之后,加拿大的移民网站已多次崩溃,而“移居加拿大”也成为谷歌的热搜词条。 

值得注意的是,部分美国移民仍需向美国纳税,而且移民过程可能非常漫长。一些人预测,移民申请可能等到特朗普的首个任期过半才能获批。 

多伦多温哥华市场需求增

准备移民的美国人,可能会选择在多伦多和温哥华安家,这会如何影响这两个相距甚远的城市房市?根据先前的预测,经过一段狂热期,两大市场应有所降温。 

美国移民的大量涌入,可能意味着本已十分强劲的市场需求将进一步增长,导致销量和价格上涨。

多伦多房地产公司RE/MAX Hallmark最新的数据显示,去年首3季,多伦多100万加元(约337万令吉)及以上的豪宅销售激增70%,而去年同期的销量为1万578套;300万加元(约1011万令吉)以上的豪宅销售呈跳跃式增长,同比涨幅达86%。 

其中的主要原因在于,独户住宅的低库存和高需求推动房价全面上涨,从而炒高成交价。 

特朗普当选后,越来越多美国人移居加拿大,其中多伦多是首选。

需求高于市场预期

然而,选举结果令人大吃一惊,实际需求可能高于市场预期,涨幅也将从原来的5%升至9%。 

但瑞安表示,多伦多比温哥华更有吸引力,因为在去年8月,卑诗省政府宣布将向外国买家征收15%的高额房产税,遏制过热的温哥华房地产市场。

“目前,温哥华的平均房价也比多伦多高,新税政策温哥华房市有所放缓。”

总统光环加持影响微激不起特朗普品牌身价

特朗普大厦一套两卧单位公寓,近期以400万美元(约1776万令吉)售出。

房地产发展商出身的特朗普,拥有不少以特朗普命名的产业;但当选总统似乎对旗下的地产项目销售影响甚微。 

房地产交易网站巨头StreetEasy数据科学家莱特菲德特(Alan Lightfeldt)透露,目前没有迹象显示,当选总统的消息对以特朗普名字命名的纽约地产项目的销售表现造成任何显著影响。 

这个网站制定了特朗普指数(Trump Index),从特朗普2015年6月候选,直至去年11月胜选,观察特朗普位于曼哈顿的地产项目转售。

数据显示,这期间,特朗普品牌房产的转售中值仅微涨3.4%。

StreetEasy分析,其中原因可能在于特朗普没有实际拥有太多以他名字命名的地产项目,且他本人并没有参与开发项目的日常经营。 

莱特菲德特:特朗普没有实际拥有太多以他名字命名的地产项目。

买家考虑因素多

此外,买家在购买数百万美元的住宅时会综合考虑许多因素,包括位置、公寓的平面布局和配套设施,这些因素均比品牌重要。 

相比之下,同期间的非特朗普指数(Non-Trump Index)显示,其他地产项目的转售中值下滑7.4%。期间,曼哈顿价格指数(Manhattan Price Index)则上涨1.8%。 

特朗普在担任总统前,曾住在这栋特朗普大厦(Trump Tower)。

特朗普指数每月下滑

截至去年11月,特朗普品牌公寓单元的转售中值约150万美元(约666万令吉),其他住宅和曼哈顿整体市场的转售中值分别为197万美元(约875万令吉)和98.3万美元(约437万令吉)。 

StreetEasy解释称,非特朗普指数和特朗普指数之间的价格增长出现差异,可能是因为这位新任总统旗下项目的价位较低,且需求量比其他产业高。 

莱特菲德特说,虽然没有出现实际下降,但自2015年6月以来,特朗普指数的年度同比价格增长每个月都在下滑,反映了近期纽约豪宅市场的整体表现趋缓。 

根据StreetEasy,纽约现有180处特朗普品牌的物业挂牌出售,从售价66.5万美元(约295万令吉)的特朗普皇宫(Trump Palace)小户型转角公寓,到叫价4000万美元(约1.8亿令吉)的特朗普国际酒店大厦(Trump International Hotel & Tower)14卧豪华公寓。

米勒斯:买家注重品牌的同时,更关注住宅的内在价值。

大厦成镁光聚点

去年,道格拉斯·艾丽曼房地产(Douglas Elliman Real Estate)销售代理米勒斯(Brett Miles)售出或租出几处特朗普品牌的物业。

其中一笔交易,是位于第五大道特朗普大厦(Trump Tower)的两卧共管公寓。特朗普在担任总统前,曾住在这栋大楼。 

米勒斯发现,自从特朗普宣布参加总统竞选以来,买家对于特朗普品牌物业态度并未发生实质变化,这不包括特朗普大厦吸引大批记者和狗仔队。 

“没有人愿意住在或购买被闪光灯包围的住宅,若潜在买家想要看屋,我会建议他们从侧门出入,从而避免狗仔队的抓拍。” 他表示,买家注重品牌的同时,更关注住宅的内在价值。

“特朗普品牌的物业凭借一流的服务在市场中享有一定声誉,但挂牌时间往往更长,部分原因在于来自市内新建项目的竞争日趋激烈。”