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第三波产业升势指日可待/林景清

千期万待,继实达轻快铁(STAR)从大城堡通往蒲种4个站的安邦延长线,于3月31日正式通车后,布拉特轻快铁(PUTRA)通往柯拉娜再也再包括12个站的柯拉娜再也延长线也于日前(6月30日)正式通车,住在蒲种与梳邦一带或常往返此处上班的居民,从此摆脱堵车的梦魇,轻轻松松上路了。

根据统计数字显示,目前安邦线每天载客量达19万5000人,因此一旦安邦延长线新增的11个站,即从阿旺柏沙到布特拉高原全线正式通车后,预计每天载客量也将从现有的19万5000人,瞬间激增至23万5000人的通勤运力。



根据国家基建公司设定的目标,是希望在今年内将巴生谷地区的捷运系统,每日高峰时段的载客量提升至50万人,以纾缓巴生谷一带日益严重的堵车情况。 

发展完善的公共交通计划是一项长远的目标,国家基建公司希望在综合各项公共交通计划,包括轻快铁、单轨火车、电动火车、吉隆坡快捷通(Rapid KL)接驳公共巴士等完成后,能在未来进一步提高大众的公共交通使用量至40%,以减少对自驾车、道路使用的过度依赖。

放眼公交使用量40%

目前,巴生谷共有2条轻快铁干线(LRT1和LRT2),即STAR(安邦-冼都东部线、大城堡-冼都东部线)与PUTRA(柯拉纳再也-鹅麦)、单轨火车(Monorail、中环-蒂蒂旺沙,环绕市中心与武吉免登金三角)、电动火车(KTM,冼都-巴生港口线、万挠-芙蓉线)、吉隆坡国际机场直透快铁(KLIA Express)与机场中转快铁(KLIA Transit)。



增设第三轻快铁干线

另一条再增设轻快铁干线,即第三轻快铁干线延伸工程(LRT3)从万达镇到莎阿南与巴生,全长36公里,将有助于填补从万达镇到巴生这一带人口稠密的轻快铁缺口。 

预计将于2016年竣工通车的巴生谷捷运系统第一工程(MRT1;从双溪毛糯到加影),自2011年7月开始分阶段动工以来,如今也已完成将近87%,并预计在今年12月通车启用;希望紧接下来,第二(环状捷运)、第三(南北捷运;涵盖冼都、安邦、士拉央与布城)路线捷运工程,也能尽快陆续展开,以更快地达到整合捷运系统的整体运作。

若再加上其他的公共交通,包括吉隆坡快捷通、快捷巴士(BRT;沿着联邦大道从吉隆坡中环到巴生的巴士专用道)、德士与建议中的有轨电车(KL Tram)的全面整合,形成环环相扣的公共交通网,势必有利市内大众,让更多的驾车人士减少驾车,改搭公共交通。 

双线火车往城郊逐阶延伸

衔接城镇之间的双线火车于2008年开始动工,分6个阶段延伸、全长达1000公里、从玻璃市巴东勿刹(Padang Besar)至柔佛新山、横跨整个大马半岛的双轨火车计划,部分也已竣工。 

南马部分,随着森美兰芙蓉至柔州金马士这段路轨竣工后,现在只剩金马士至新山近200公里的最后一段工程,预计在2020年全面完工。 

至此,自1995年开始动工的双线火车,距离首个阶段工程,即从雪州万挠延伸到森州芙蓉全长150公里,接着从吉隆坡冼都到峇都急的分阶段延伸,整项工程历时达25年之久。 

如今万挠线已延长至丹绒马林,芙蓉线也分别延长至双溪加笃,为城郊外的市民提供更多往返交通便利。

经济转型推波助澜

这种翻天覆地带来的变化,不仅是地区、地方上的交通与生活便利,也连带的带动沿着线路、车站周边地区的商业、旅游与经济发展和产业增值,进而引起投资者纷纷进驻抢购置业。 

因此很多人说,这一波的产业升势很大主因,都是在政府于2010年正式启动《大马经济转型计划》(ETP),并展开系列完整的公共交通与捷运系统后,推波助澜飙涨起来的。 

目前,这种升势也仅晋入第二波阶段,一旦综合各项公共交通与捷运系统正式完工与通车启用后,后劲十足反复酝酿的第三波产业升势指日可待!

隆新高铁筑一日生活圈

至于衔接马新之间的隆新高铁,随着近日正式定案、并公开招标后,这条耗资逾400亿令吉、时速高达300公里,从吉隆坡到新加坡只需90分钟、长达354公里的高铁计划,大马终点站预计落在大吉隆坡新街场的大马城(Bandar Malaysia),接着一路南下的6个分站包括布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖、努沙再也。 

新加坡的终点站设在裕廊东(Jurong East)共筑的“一日生活圈”,一旦于2027年正式通车后,会为马新两国人民,尤其是经商人士当天往返两地、实现“一日生活圈”的梦想。 

与此同时,另一条衔接新柔两地的新柔地铁系统(RTS)与快速通关计划预计在2019年完工。

启用后,相信也将能有效减少来往长堤两岸的通关时间,为马新两国人民带来无上的往返便利。 

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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立法管制商用房产/林景清

多年以前,我国就已经制定了1966年房屋发展法令来保障各方的权益,当中涵盖的内容包括标准化的买卖合约、发展商职责和各类型房地产项目的竣工期限等。

这些条例不但整肃了发展商和产业项目的水平,也为消费者提供全面的保障,把蒙受大笔损失和权益受损的风险减到最低。



但在商用房产方面,情况则截然不同。

大马的商用房产与住宅房屋有别,因此无法享有1996年房屋发展发令(HDA)提供给住宅房产买家的保障,但政府也没有为这类型产业制定相关的管制法令。

因此,一旦商用房产买家和发展商出现纠纷,就只能依据双方自行制定和签署的买卖合约,到民事法庭去争取本身的权益和保障。

在这种政府没有制度化管制的情况下,这类型的房产规划、建造和交易等程序很容易出现问题与纠纷,而且动辄就要到民事法庭去解决,非常劳民伤财。

然而,随着市场需求变化和房产项目与时并进,如今市场上的商用产业也变得越来越普及化,同时也变得更加复杂,不再单纯分为经商和办公空间那么简单。



现在的商用房产除了最常见的店屋、商铺、零售单位和办公楼,还出现了SoHo、SoVo、SoFo、SoLo和设计师套房等单位。

这些概念和设计新颖的精致单位,最大的特点及优点就是灵活与多用途。

越来越受市场欢迎

以SoHo为例,这类型房产既可作为办公空间,也能够作为住宅,非常适合在城市地区的年轻创业家和自由工作者。

但在这些新颖的多功能型商用房产中,只有SoHo在后来被列入房屋发展法令之内,并受到该法令的管制,其他的房产单位还是列为商用房产。

不过,相信在城市发展和市场需求持续变化的趋势驱动下,这类型的房产会越来越受市场欢迎,促使这些房产的数量不断攀升。

而估计是察觉到这方面的问题,房屋和地方政府部门终于透露有关制定商用房产发展法令的消息。

该部门的国家房屋部门总监最近向媒体指出,一旦落实这个法令,就能为产业买家和其他相关单位提供保障和让他们感到安心,但该部门预计需要至少2年的时间来研究。

对于这个举措,我是非常赞同的,并希望房屋和地方政府部门能够在研究期间,多加参考新加坡等其他国家的有关法令,且向国内各界人士征询意见,才能让这个法令尽善尽美。

慎选合适地点兴建

此外,我建议政府善用那些毗邻高速公路和公共交通的保留地,把这些位于策略地理位置的土地,用作发展SoHo和公寓等公交导向发展(TOD)项目。

选择在这些地点建造这类型房产,能够为人们提供便利的生活方式,因为他们的住所和出外工作及进行其他活动的交通就处在同一个地方。

这样一来,不管这些业主是在他们的单位中居住或者从事商业活动,都不必过度依赖私人交通工具,从而不会影响当地的交通情况和其他居民的生活素质。

以位于蕉赖的亿国城(EkoCheras)综合发展项目为例,当中有购物商场、办公楼、酒店和服务式公寓,是个典型迎合现代需求的新颖房地产发展项目。

这个项目就坐落在珍珠花园捷运站的旁边,并且有一条空中步道将两者连接起来,为住户、上班族、购物者和普罗大众提供最便利的生活、工作与休闲方式。

假设这种项目是建造在一般的住宅花园中,肯定会对当地的交通和居民生活情况造成冲击,因此,发展商在兴建这类型项目时,必须谨慎选择合适的地点。

发展商信誉很重要

如今,多功能型的商用房产正如同雨后春笋般在城市地区兴起,当中不乏设计和规划良好的卓越项目,相当值得买家和投资者留意。

但基于有关法令还未出炉,我呼吁消费者做好这方面的功课,才能够把蒙受损失的风险降到最低。

在物色属意的物业时,最需要关注的关键因素之一就是发展商的信誉。

一家具备多年历史和丰富经验的发展商,就是买家最基本也最重要的保障。万一日后出现问题,这些发展商也会公正和积极地与买家协商,而不是恃强凌弱或者弃买家而不顾。

还有一个重点就是上述提到的地理位置。一个房产项目是否能够成功,就取决于该项目所处的地点。

若这个地点交通便利、生活素质良好、商业活动发达且人流兴旺,那么你投资的商用房产肯定能交出亮眼的回酬。

然而,如果你看上的项目是位在一个会打乱这些良好情况的位置,而且无法融入当地的大环境,那么这类型的房产就会有比较高的风险,需要谨慎评估。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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