（芙蓉22日讯）态度冥顽、拒缴管理费的业者有难了，随着新的法令生效后，分层地契仲裁庭有权对违规者施予罚款及监禁的严峻惩诫。

在2013年分层管理法令下成立的仲裁庭，拥有权力审理分层地契产业管委会与业主之间的纠纷，从管理费、维修费、排污费、常年代表大会，而且发展商、地主、买方、管委会及涉及利益者皆可申诉。

管委会业主相辅相成

仲裁庭可做出不超过25万令吉的判决，包括审理违规或无效会议所通过的索赔、代表的投票权被剥夺、拖欠管理费等。

《南洋商报》通过多名资深律师分析该法令，获悉该法令让管委会拥有更大的管理权，而业主及居民同样拥有更透明的监督权，两者相辅相成。

管委会用更多管道追讨管理费及对付不缴费用的业主，而业主同样拥有更大的监督权，让管委会的运作透明化，这是新法令生效后赋予各方面更多权力及保障，业主和管委会各司其职，准时缴交管理费及妥善管理。

李凯业：新法令赋予权力管委会3途径追讨管理费

专业律师兼行动党森州法律局副主任李凯业解读于日前在森州生效的新法令，他解释，新法令赋予管委会权力可采取更进一步的行动对付拖欠管理费业者。

他表示，2013年分层管理法令第33条、34条文及35条文显示，管委会拥有3种向业主追讨管理费的途径，分别是发函通知、充公财物抵消管理费及提控上仲裁庭。

他说，管委会可按部就班的采取行动，对业主发出通知信函催收管理费，若期限内没有回复可采取进一步行动，即取得庭令充公财物来抵消拖欠管理费。

若有关单位已空置多时及没有财物可充公，管委会可通过仲裁庭采取行动，以追讨管理费。

若业主屡屡缺席仲裁庭审讯，或不理会仲裁庭做出的判决，业主将面对罚款不超过5000令吉、监禁不超过3年或两者兼施。

若业主坚决不履行判决，对方将面对罚款每日50令吉，一直到缴交管理费为止。

无需市会介入仲裁庭解决业主发展商争议

李凯业表示，若根据已取代的2007年建筑物与共管产业（维修与管理）法令，管委会可向法庭取得庭令，充公产业内的财物来抵消拖欠管理费。

他透露，由于很多组屋单位已空置，即使管委会取得庭令要充公财物，也面对人去楼空的窘境，无法追讨拖欠的管理费以致没有足够款项进行每月日常维修及管理、缴交地税等，最终衍生各种环境卫生问题。

“很多组屋每年举办的常年会员大会时都会引发各种问题，这些都是业主没有缴交管理费引发的一系列问题。”

确保管理顺利

他说，新法令下为业主及管委会提供更多保障，确保共管公寓或组屋、分层地契产业的管理顺利，管委会与业主之间保持良好联系及关系。

李凯业表示，当工程建竣后发展商必须与业主或居民成立管委会，处理移交锁匙及维修产业缺陷（Defect）问题，一旦业主陆续迁入后，发展商将把权力让出，由业主及居民自行成立管委会，或组成联合管理公司。

他说，仲裁庭的目的是解决业主与发展商及居民的争议，包括产业缺陷及相关维修费、排污费、常年代表大会等；若居民代表与管委会的争议无法和平解决，可带上仲裁庭解决，或可采取法律途径。

在旧法令下若管委会与业主的争议无法和平解决，地方议会（市议会）必须介入解决，然而有关问题经常无法获得妥善解决，问题一再拖延。

缴50元居民有权查看财务报告

与此同时，新法令也赋予业主及居民查看管委会财务报告的权力。

他说，业主及居民只需缴交50令吉，可要求发展商或管委会提供文件证明，查看个人的排污费及地税开销，或管委会于日常维修费用的详情。

“业主都可随时查看管委会的任何维修工程、已维修工程的费用、及可能需要的费用，而不是每年常年代表大会上才能得到报告而已，从而减少大会时财务报告的纷争。”

对此他认为新法令下让管委会的运作更透明化。

吴健南：发展商不受约束新法令治标不治本

马华森美兰法律局主任吴健南透露，政府已对这方面作出修改，全新的法令下，发展商要推出任何涉及分层地契的发展计划，就必须呈交分层地契图予土地局，然而这一切仍有很多未知数。

我觉得新法令是治标不治本，除非政府限定发展商完成分层地契割名手续才可以取得全额，否则没有法律约束下，没有切身利益的发展商不会紧张，因他们需要另外花钱去处理分层地契。

未获得分层地契之前，业主在买卖产业时会面对较大的难题，申请出售的条件较苛刻，包括之前的文件要非常完整，及需要发展商同意才能买卖。

对于一些发展商已清盘，或整个建筑物经多次买卖，很多文件已不齐全，清盘师也没有完整的文件证明业主是产业拥有人，最终很多房产交易胎死腹中；只要业主一天没有得到分层地契，他们是没有任何保障，甚至业主逝世后产业继承人同样会面对无法证明产业拥有人的难题。

大地契及分层地契的问与答

问：市民是否可向发展商购买还未得到分层地契的产业

答：可以，业主较后必须向发展商跟进处理分层地契事宜

问：属于大地契的产业是否能买卖

答：可以，惟所有买卖须得到发展商同意及批准，因发展商仍是土地持有人

问：产业还未得到分层地契，业主是否需要缴交地税

答：需要，还未取得分层地契之前发展商将代收地税，若得到分层地契或成立管委会后，地税则由后者代收。

问：谁负责申请分层地契

答：发展商向州政府申请，再发函通知业主发展商向州政府申请，再发通知业主办理转移产业拥有权手续，届时业者必须支付律师费及印花税等费用

问：若业者已购买产业及居住进去，但还未取得分层地契，是否有影响

答：若业者不打算买卖，对业者影响不大，但建议尽快取得分层地契保障权益，以免出现不必要纠纷

问：若是大地契但发展商已倒闭，屋主有义务告诉买家吗？

答：有，因买家在购买屋子时做土地搜索（Land Search）时都会知道，避免浪费双方时间

问：若属大地契，发展商倒闭或清盘，要如何才能拿到分层地契？

答：很复杂，各单位业者应成立管委会，进行公司搜索证实有关公司已清盘与否，并尝试寻找公司的官方产业管理人（清盘师），只要掌握最新资料，可通过律师的协助联络清盘师，再跟进分层地契的最新资料，或尝试联络过去负责买卖合约（S&P）或贷款合约的律师，一旦确定地契的最新资料，再通过律师办理取回地契手续。