作者：張寶/中交海外房地產有限公司董事
近年全球正值深度危機之中，先有疫情造成工業鏈供需錯配，為了挽救經濟，貨幣的超發導致全球通脹。後有俄烏衝突升級導致全球能源價格和糧食價格上漲，使通貨膨脹進一步加劇。
為了對抗通脹，各國央行不得不“出手”升息，引發有史以來最猛烈的升息浪潮。
數據顯示，今年上半年各國央行累計升息高達80次，對比2021年全年僅101次的升息次數；而在疫情爆發的2020年，全球央行總計僅有6次加息。
與過往數次全球處在艱屯之際的升息表現相比，今年的升息次數亦堪稱曆年之最。
比如2011年以亞洲為中心的通脹升溫時，各國央行一共升息56次。就目前的升息頻率看來，今年的總升息次數甚至有可能接近2006年經濟繁榮時期創下的119次紀錄。
新興國家更是出於對通脹和本幣貶值連鎖反應的恐懼而一同加速升息步伐。在今年首半年的全球近80次升息次數中，新興國家就占了60餘次。
大馬國家銀行也在9月8日宣布將隔夜官方利率（OPR）調升25個基點，從2.25%升至2.5%，為12年來首次連續3次升息。
隔夜政策利率是大馬貨幣政策中重要的一環，任何調整都將在金融市場激起一系列連鎖反應，例如對存款利率、貨幣彙率、經商成本，以及房屋貸款利率等金融活動帶來顯著的影響。
借貸能力下跌
就房產市場而言，隔夜政策利率越高，貸款的成本就會越高。一旦貸款成本上漲，企業和人民的借貸能力就會隨之下滑，進而對房市造成明顯的衝擊。
不過，大馬國家銀行在2011年5月至2020年1月22日這段接近10年的時間內，維持隔夜政策利率在3.00%至3.25%水平，直到2020年疫情全面爆發後，才開始陸續減息，在2020年7月達至1.75%的史上最低水平。
年輕人改租房
即使今年起接連升息，目前的水平依然被視為偏低利率，且國家銀行的舉動是順應市場的適度調整，預計不會對房產領域造成嚴重的負面衝擊，大馬的經濟增長強勁，上季度的GDP增加達8.9%。
因此，在當前升息、疫情、大馬全國選舉預計來臨在即等多項利空罩頂的前提下，選擇投資項目更須謹慎，需慎重考量房產的租金回報和增值空間。
升息首先將加重房產買家的購買成本，使房產市場流失很多年輕的潛在買家。負擔不起擁屋成本的年輕人，便會轉向租房，讓租房市場因此繁榮發展起來。
地理位置優越的房產更容易給予高租金回報，特別是高收入群體彙集的地區，租金回酬也更高、房產更有增值空間。
位於城市發展核心區域的房產更具保值效果，因為每當風險來臨時，這些房產項目更能穩住陣腳，房價不會隨大市驟然下跌，故更能抵禦風險。
以跨國資產配置而言，大馬的房價相對較低，因此溢價空間更大，且在全球經濟逐漸複蘇、大馬經濟條件改善的前提下，房市的增長前景將進一步得到扶持，預計在2023年有更多利好予以支撐，加速成長步伐。
