独家报道：李治宏

2019冠状病毒病疫情来袭，颠覆了世人的生活作息，工作模式也大改变。

居家作业在疫情期间蔚然成风，办公大楼和办公室等办公产业的需求顿时大减。事实上，早在疫情爆发前，国内办公产业市场在供过于求下，基本面原已疲弱和面临艰巨挑战。

迈入2021年，这个不利局面会有转机吗？

供应持续增加，需求却持续下跌，导致空置率扬升及租金下跌，是国内办公产业市场当前的写照。

企业和商家在疫情下采取裁员及缩小营运规模等方式削减成本，或是展延业务扩充计划，加上须遵守保持人身距离等标准作业程序，居家作业也大行其道，对办公空间的需求明显减少。

发展商推迟项目

与此同时，多家官联公司兴建中的大型办公楼项目即将在今后几年内投入市场，将令过去几年原已大增的办公空间进一步跃增，将加剧租用率和租金双双下行的压力。

因此，无论是首都吉隆坡，或是槟城和新山，今年的办公产业市场前景仍看淡。

有鉴于此，一些发展商也很可能展延推介部分办公产业项目，直到市况转好为止。

从正面的角度来看，这反而有助于减缓国内尤其是巴生谷办公楼供应严重过剩的问题。

去年上半年，国内办公楼租用率持续下滑至74.3%，相对2019年为80.6%，2018年则是82.4%。

尽管如此，办公楼租金在逆市中不跌反起，全国办公楼租金指数从130.6稍微走强至130.9，平均租金从每平方米48令吉40仙提高至48令吉59仙。

巴生谷：

大吉隆坡3年难起色

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills Malaysia）指出，基于目前还有多座办公大楼正如火如荼兴建中，今后几年将有更多办公空间投入市场，大吉隆坡办公产业市场在2023年之前都难望扭转低迷现状。

冠病疫情加速了人们远程作业的趋势，以及促使职场上更广泛的采用数字科技。

公司观望搁置扩充

基于大部分企业皆被迫于顺应这股趋势，以及必须严格遵守各项防疫标准作业程序，例如人身距离的规定，短期至中期内，办公室人流减少的情况无法扭转，对办公空间的需求也相应难有起色。

由于经济前景不明朗，加上疫情后的办公市场会出现怎样的情况仍充满变数，许多公司选择静观其变，暂时搁置业务扩充计划。

此外，居家作业及伸缩性变通的作业方式，促使许多企业重新评估短期至中期内的办公空间需求。

与此同时，更多新竣工的办公空间投入市场，加上去年3月18日起实行的行动管控指令开始的约半年内，潜在买家和租户无法实地看楼，都是导致大吉隆坡地区办公空间空置率扬升的主因。

大吉隆坡A级办公空间

第三季空置率25.9%

第一太平戴维斯（大马）研究总监王秀凤在一份研究报告中指出，这导致大吉隆坡地区A级办公空间的空置率，从2019年第四季的25%，于去年第三季增至25.9%。

2020年第三季，大吉隆坡的累计办公空间增至1亿3290万平方尺，其中吉隆坡增至8920万平方尺。

4中等大楼竣工

这是由于大吉隆坡共有4座中等规模办公大楼（净可出租空间少于30万平方尺）竣工，合共提供86万平方尺的办公空间。这4座大楼分别是坐落在吉隆坡市内的合成大厦3（Menara Hap Seng 3），以及坐落在隆市外围的双木大楼（Sumurwang Tower）、Menara Star 2及八打灵再也Pacific Star Commercial Hub的Beta办公套房。

到了2023年，大吉隆坡地区将增加额外10%，或1410万平方尺的办公空间。其中80%（1140万平方尺）新供应量来自吉隆坡。

大吉隆坡大部分的新增办公空间预料将在未来12个月内完工，这包括吉隆坡470万平方尺的办公空间，以及隆市外围地区的190万平方尺办公空间。

敦拉萨国际贸易中心（TRX）的新办公空间当中，约70万平方尺或65%已由汇丰银行及艾芬银行等承租。

租户享优惠

尽管市道疲弱，但大吉隆坡的办公空间租金并未下跌。

由于实质成交的办公空间转手个案也屈指可数，大吉隆坡办公产业的租金走势变得难以衡量。

王秀凤说，许多业主仍将租金维持在疫情前的水平，但一旦他们确定有关潜在的租户是真诚的，他们愿意和有关潜在租户洽谈给予更多的优惠。

第一太平戴维斯发现，有些租户和潜在新租户要求业主提供一份较具伸缩性的租约（租约少于3年），而有些业主则愿考虑在较长的租约上，给予装修费用摊销的优惠。

因此，大吉隆坡地区办公空间的平均租金开价保持为每平方尺5令吉60仙，吉隆坡市内的办公空间平均租金开价也继续企于每平方尺5令吉80仙水平。

至于A级办公楼市场，吉隆坡特定主要办公楼的平均租金开价于去年第三季稍微下跌，即从原本的每平方尺7令吉60仙，跌至7令吉50仙。

老旧大楼或淘汰

越来越多新的办公楼将陆续建竣及投入市场，而且有关新办公楼的设备将更先进完善，意味着较老旧的办公楼将面临更大挑战。

这些老旧建筑物非但可能面临更高的空置率，而且可能在更激烈的竞争中被淘汰出局。

第一太平戴维斯指出，这可从有多座20年或以上的老旧建筑物正寻求买家看出一斑。

过去3年来，这样的例子比比皆是，信手拈来就包括马兴业金融大厦（Menara MIDF）、柔佛机构大厦（Menara JCorp）、艾芬大厦（Menara Affin）、Menara AA及肯德基大厦（Wisma KFC）。

轴辐式网路将成主流

轴辐式网路（Hub and Spoke Model）或将成为企业办公模式主流。

所谓轴辐式网路，是指企业将坐落在租金较高昂的城市首要地点内的公司总部面积缩小，然后把部分员工调往市外租金较低廉，较靠近员工住家的分行上班。

大马亨利行（Henry Butcher Malaysia）指出，这股趋势将对办公空间的未来需求，以及办公楼的总体设计与楼层规划产生一定的影响。

此外，有了此次疫情的经历，尽管企业在疫情结束后或不会永远采取居家作业的模式，但却可能采取部分员工回公司上班，部分员工继续居家作业的混合模式。

在这种情况下，办公空间不再那么拥挤，以符合人身距离的要求，但如此一来，对办公空间的需求将进一步减少。

柔佛：A级难求外资或却步

柔佛办公产业市场仍面临严峻挑战，展望低迷。

大马亨利行总营运长邓志明指出，除非当局提供各种新的奖掖鼓励企业扩充柔州业务，否则在经济好转之前，柔州办公市场难有很大起色。

他在接受《南洋商报》书面专访时说，和巴生谷不同的是，柔州的A级办公空间难求，这或是妨碍跨国企业，尤其是新加坡公司进驻或把狮城业务移到柔州的主因之一。

无论如何，随着柔南依斯干达特区的多座A级办公楼即将竣工，以及柔新捷运（RTS）持续动工，或将令外资有所改观，选择到柔州落脚。

目前，新山市区办公空间租金介于每平方尺约2令吉50仙至3令吉50仙，市郊则介于每平方尺2令吉50仙至3令吉；较为新颖及设备较先进齐全的依斯干达公主城办公空间租金较高，介于约每平方尺3令吉50仙至4令吉。

槟城：租户约满拟“瘦身”

在槟城，不仅新的办公空间需求不高，现有办公空间更面临租户约满后“瘦身”的隐忧。

亨利行槟城分行董事张宝发博士指出，北马许多办公空间租户计划在现有租约届满后，削减他们的办公空间需求。

“租户需求出现显著的跌幅，对业主而言无疑是双重打击，因为业主们正面对大量办公空间空置及无法如期获得租金的问题。”

企业裁员、削减成本、居家作业及须保持人身距离要求等不利因素，令主要办公空间的未来需求面临严峻挑战。

“值得一提的是，产业投资者正从面临下跌周期的主要产业类别，如办公空间、零售空间及酒店业撤走资金，转为投资在当前这个经济下跌周期，仍可提供稳定收入的产业领域，如物流、货仓、药剂及保健相关店铺。”