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MRTA vs MLTA/林伟龙

目前,许多银行使用“保险”作为风险转移工具,为它们发放的贷款进行护盘。

由于大部分的贷款摊还期限介于20至35年,因此,这是银行一个重要的“保障”。



在贷款期间,我们必须同时考量金融与健康风险。我们都知道,健康风险往往是难以预料,某些时候甚至难以控制,因此,使用保险来管理和转移风险,对放贷人及借贷者来说,都是有效管道。

一般上,有两种保险用来“保护”房屋贷款,即递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA)及抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance,简称MLTA)。

顾名思义,MRTA是一种“递减式”概念的房贷保险,以保障房贷余额。

技术而言,MRTA是在发生危机时,用来清还未还清的房贷余额。不过,它完全根据借贷者的风险承受力来决定。

各家银行对房贷借贷者是否需购买MRTA,采取不同的政策。一些银行强制规定,房贷借贷者必须购买MRTA,但一些银行则“忠告最好这样做”。



无论如何,大部分都采取相对开放的态度,让借贷者自行决定,是否购买MRTA,毕竟最终借贷者须面对有关风险。

选择MRTA重要考量因素

√决定MRTA的年限,例如5年,10年,15年或25年,以保障你的房贷。借贷人在购买MRTA时,也必须把健康风险作为重大考量因素。

√投保年限越久,我们须付的保费就越高。举例,一名40岁的借贷者,假设借贷额是80万令吉,他所购买的MRTA,须支付保费将高达7万2000令吉,或占总贷款额约9%。假如你把MRTA放入贷款内,那么,总贷款额将是80万令吉贷款母金+7万2000令吉保险贷款。

√长期而言,你将付出庞大代价,因为你的7万2000令吉保险贷款,将变成15万令吉保费总额,因为它涵盖利息,在保险贷款母金和利息滚转下,形成一笔利上加利的大数目。若换成每月分期付款,它等于每月额外420令吉供款。

√进行风险分析,了解你承担的付款水平对比可获取的利益水平,以免我们在错误的理财教育下,面对保障不足,将自己陷入高度风险的困境中。

√决定所保障风险水平,即单一风险、局部风险或全面的风险。举例,大部分MRTA只提供单一风险保障,即只涵盖死亡利益及永久与全面失去工作能力利益。在这情况下,失去一根手指或进行心脏绕道手术,将不获理赔。

个案研究1:

下图讲解了MRTA基本原理,我们可见发生危机时, MRTA根据房贷余额进行理赔。但实际情况未必如此,因为借贷人可选择投保的年限,即最少5年及最长25年。

换句话说,借贷人必须真正了解本身的风险承受能力,当发生不测时,获得理赔的不是房贷未清还余额,而是所投保的投保额及依据投保年限。因此,这肯定对家人带来财务损失。

以上个案是全额保障的一个很好例子,其借贷成本是7万2000令吉,但最终须付出的总代价却高达15万令吉。

个案研究2:

假设同一名借贷者,决定投保10年年限的MRTA,他现在只需支付1万令吉的保费,反观上一个例子,由于投保25年,他须支付高达7万2000令吉保费。

因此,非常重要的是,我们至少须保障70%,以便从财务规划的角度上,可以管控甚至去除相关的风险。

不过,由于只是投保10年,万一过后发生状况,例如在第10年半不幸永久及完全失去工作能力,他将无法获得任何理赔。因此,作为精明借贷者,你必须先评估各项风险,须承担责任及可获取的利益等要素,才来购买MRTA。

MRTA结语:

作为借贷者,我们必须了解,MRTA存在许多盲点。由于这是长期规划,我们须三思而行。

须考量因素:

√每当我购买一项新的产业,我是否都须购买一份单一MRTA?由于年龄与贷款数额的关系,哪一项MRTA会更昂贵?

√我只是要投保死亡利益/永久及完全失去工作能力保障(事后),或我要投保各项生活风险(危机发生期间)?

√我是否知道,我其实是贷款来创造一个保险贷款,而这份保单届满时没有现金利益?

√我是否了解,如果我决定提早清还贷款,这份保单将不能转移他人,也不能转移到我的另一项产业?

MLTA提供更大便利

至于抵押定额式房贷保险(MLTA),是另一个财务规划工具选择,以取代MRTA。

MLTA与MRTA在许多方面都有所不同。MLTA有许多用途与好处,在有需要时非常有用及有益。

技术而言,不是每一份MLTA是一样的,因为每一名财务规划师或会有不同的看法和建议。不过,本文是从全方位理财的角度讨论此事。

MLTA可根据单一风险、局部风险或全面风险来拟定,视乎我们本身的风险承受能力而定。

所谓单一风险,是指只涵盖一种风险,局部风险涵盖两种风险,而全面风险涵盖3种风险。本文引用单一风险来探讨,讲解与教育读者。

这里用回A先生案例,他现年40岁,借贷80万令吉买房,房贷基本贷款利率为4.55%,贷款期限30年。

与MRTA不同的是,MLTA不是递减式的房贷保险,反之,它是“定额”式的房贷保险。

其好处是它去除MRTA的所有盲点,而且从许多角度而言,它提供更大的便利。

当然,我们可以分别规划MRTA及MLTA。你可直接洽询银行、保险公司或财务规划师。

个案研究 3:

我们有许多工具可以透过非常有成本效益的方式,设计你的MLTA,同时,为你的资产创造与保障价值。

一份稳健的MLTA,将可在健康危机期间,在任何情况下,提倡“保障、保存及储蓄”的观念。

通过上述的个案,若15年后发生健康状况,让我们来讨论MLTA的种种好处:

●发生危机时,还欠房贷余额是53万1000令吉。

●发生危机时,MLTA的市值是80万令吉。

●结果是,扣除清还银行的房贷余额后,家人应会收到26万9000令吉的余款。

以上只是解释MLTA与MRTA有何不同的简单例子。无论如何,两者各有优缺点。

关键在于,发生不测时,你如何管理各项风险,毕竟,涉及的数额非常大,而负债却是难以管理。除了去除风险,我们也应考量无债一身轻。

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【独家】潘健成:建良好生态系统非拨款 新创企业发展需靠民间融资

独家报道:林秀芳
摄影:黄亮辉

(吉隆坡24日讯)我国新创企业要发展,民间私人资金就须出手相助。

群联电子(Phison)创始人拿督潘健成指出,马来西亚的新创企业要发展起来,政府主要任务是建立良好的生态系统,至于投资和融资来源,则最好可通过民间或私人界筹集。

他接受《南洋商报》专访时表示,很多国家的新创发展都由创办人自己找融资的,很少要政府在资金投资上带头跑。

“实际上,政府的任务是着眼于把生态环境做好即可,剩下的是商业的活动,企业就应该自己去找路走。”

出席KL20峰会

潘健成日前出席KL20峰会,发表“这是大马的时机”主题演讲时,也曾表达“政府不应只关注发放拨款奖掖,而是应协助新创推广产品”的看法。

他认为,政府不应拨款给新创,而是支持新创的产品,比如电脑储存器,伺服器储存等都是政府部门所需产品,何不从固有开销购入这些本地产品,台湾在这方面就做得很好。

“新公司刚成立要有产品,产品也要卖得出去,如果一直只着重出口,对企业发展也是很困难的,如果国内有需求,政府有需要,何不直接采购本地制造呢?而不是让产品卖出国外后,再从国外买回来。”

钱拿得太容易
就不会太珍惜

针对我国有很多新创企业都会要求政府提供补助金,潘健成指本身在台湾从未看见类似情况,毕竟钱拿得太容易,就不会太珍惜。

而且,纵观那些真正在集成电路设计取得成功的企业,实际上并没有获得政府太多的援助。

他直言,事实上,大马商企拥有充裕的资金,也善于投资,惟仍着眼于传统投资,比如房产或地皮,又或是做一些生意等,就不会用于投资新创如集成电路设计。

“我认为,大马民间是时候关注国内新创发展的兴起,以便牵头带动注资,好让国内有潜能的新创企业获发展起来。”

要说服私人投资
需多个成功案例

新创需有多个成功案例,方可说服私人领域大举投资。

潘健成直言,人们总不可能投资“不知道”的,为此,私人界投资者或企业是时候关注和研究国内新创行业及创办人。

“我在台湾也帮过很多年轻人发展新创,当然,失败的比较多,这是很合理的,给钱是教他们,如果他们的构思不踏实,我就会直接拒绝投资。”

他续称,基于此,新创企业的创办人也须了解,如果没有成功的案例,要做集成电路设计、做电子科技产品,人家都不敢投资的,因为担心钱丢到大海里去。

“要让投资者有信心,首先就要创造几个成功例子,这样才能增加民间投资的信心。

“投资动机很多,风险投资机构也如此,它可以给你很多钱,但却不是你创业的第一天,更多时候是在新创达致中期或进入成长期后,看到他们的成就,才会投放资金。”

需求上踏实耕耘

做梦与新创的差别在于,前者异想天开改变世界,后者则在未有解决方案的需求上踏实耕耘。

这是潘健成给予大马年轻人,或有意进军新创者的最有力忠告。

他说,尽管人们洞悉人工智能(AI)是下一波发展趋势,但创办人务必切忌空想逐梦,而是应通过观察市场上没解决方案的需求,再努力寻找解决方案,并通过这个创新产品找出踏实的筑梦之路。

“本身发现很多人在起步时,就抱持错误的观念,当询及创业的目的时,往往答案都是为了赚大钱。

“可见大家似乎忽视了创业失败率是占99%,创业为赚大钱的目的,大多数都失败告终,因为创业实际是无法赚大钱的,只有创业成功才会赚大钱。”

现实看清楚产品
别拿梦麻痹自己

潘健成告诫创办人,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒、自家的产品最好;反之,应现实一点,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的。

他表示,过去,创业最多的是个人电脑产业、消费类、物联网(IoT),后来崛起的数据中心,如今人工智能则是下一个机会。

“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”

他以元宇宙为例,元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求,又或说只有一些需求。

“反观,人工智能则成为职场、学习、日常生活等有需要的产品,所以才让生成式人工智慧获得发展,若想往这个方向发展,就要快速把握时机。”

认同政府转型诚意
需多与各部门沟通

再度回马发展,潘健成认同政府从制造业转型设计的诚意,同时也为本身在台业务寻找新发展基地。

尽管累过一次,他认为这次不一样,因为看到现任政府确实想要做投资,而且也很认真在推动。

针对回马是否面对障碍,他说,大马过去没有这种产业,或许部门官员会弄不懂怎么应对,毕竟人们都有既定思维模式,那就是投资即等于要设厂。

“台湾已发展近40年的历史,当地官员都知道要怎么协助新创解决问题。

“在大马则需要与部门一直沟通,不过,我认为再花一些时间,把生意和公司做起来,他们自然会明白,一旦明白就不成问题了,理论上是不存在太大问题的。”

拥充足资源
最终会成功

潘健成说,本身一早有预料前路会辛苦,但比起其他人,自己拥有充足的资源,包括丰厚资金、成熟技术等,有此后盾依靠,相信最终是会成功的。

“即将创办的MaiStorage公司,第一、有台湾母公司群联电子支持,第二、学生也自行培养,如果再不能成功,那一定不是我的问题了。”

针对选择在雪兰莪州发展,他说,该新创是做集成电路设计的,需要有很多大学学府做人力资源后备,此外,母公司在台湾,飞机直飞两地比较快,而且雪州人口比较多。

“地点很重要,去吉兰丹没人才,去柔佛将与新加坡竞争,槟城又太拥挤了,而且,先在雪州先建立一个工业园,再一步步扩展其他州属才是务实的做法,比如台湾新竹科技园也是慢慢发展起来的。”

他也披露,鉴于地缘政治关系,本身在台湾业务被要求寻找第二个基地,即台湾+1、中国+1的政策。

“虽然个人不认为台湾会有紧张问题,但是,客户却要求开设第二个基地,并建议去印度或越南。如果要去,本身为何不选择大马,因为这是我的国家啊。”

引入高价值产业
让更多人才返马

潘健成回马最大愿景是希望与大家共同努力把大马生态系统建立起来,尤其引入高价值产业进驻,让更多在海外工作的大马人才有机会返乡发展。

他表示,大家都知道有很多大马人才外流,但他们并非不愿回乡工作,而是大马没有太多高价值产业让他们发展。

“人很多时候是希望回家的,包括从海外回到自己的国家,我希望能与大家一起努力,在大马创造更多高价值产业的公司、产品等,让海外工作的人才可回家发展。”

他说,这也是本身在台湾做的事情,如今在台的办公室遍布竹南、台南、竹北和台北,因为自己非常鼓励返乡,就算在台湾也不要从北到南跑来新竹工作。

“大家挤在一起,就会造成一个城区变得拥挤、东西昂贵,家人又不在身边。”

他指出,但若要鼓励返乡工作,就要带动当地产业发展,有了基础,人们才能找到事情做,不然,回来也不知道自己要干什么。

“我希望大马可将生态系统建立起来,吸引大马人才回流,同时也告诉我们的子弟在这里好好开始,不要一踏出社会就想要出去。”

潘健成精彩语录

●“钱拿得太容易,就不会太珍惜”
●“许多人创业的目的是赚大钱,但只有创业成功才能赚大钱”
●“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”
●“元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求”
●“创办人忌做梦,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒,自己的产品最好”
●“创业须务实,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的”
●“ 选择回马投资,因为这里才是我的国家”
●“先在雪州建一个工业园,再一步步扩展其他州属,才是务实的做法”

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