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发展商理事会:正视销售放缓
国行应检讨房贷指南

(吉隆坡9日讯)马来西亚发展商理事会(MDC)呼吁政府采取果敢政策来推动逐渐放缓的房市,也呼吁国家银行重新检讨严格的贷款标准。



马来西亚发展商理事会是由3个主要发展商机构,包括马来西亚房地产发展商会(REHDA)、沙巴房地产发展商会(SHAREDA)及砂拉越房地产发展商会(SHEDA)组成,而这次在砂拉越州姆鲁举行的第21届理事会会议获得三大机构主要领导和理事的出席。

他们在会议结束后发文告,针对房地产销售放缓和贷款指南提出看法。

三机构都对目前市场严重放缓表达了关注,因为销售成绩的下滑,并不只是表现在国家产业资讯中心2015年的报告当中,同时也呈现在马来西亚房地产发展商会和沙巴房地产发展商会的民调当中。

“销售在过去数年已呈现走下坡的趋势,而马来西亚发展商理事会担忧若情况没有仔细处理,将对国家经济增长带来不利的影响。”

他们强调,房地产领域是国家主要经济支柱之一,因此为了推动国家经济增长,大马发展商理事会呼吁政府采取大胆政策让房地产市场恢复活力,及推动整个产业链中的行为。



助首购者拥屋

三机构说,政府的打房政策及大马国家银行自2010年开始推出的严谨房贷指南,重重冲击了国内获得贷款的能力。

“尽管我们知道国行的主要目的是要降低家庭债务,大马发展商理事会认为国行应该重新检讨现有的机制和合格的要求,协助国人,尤其是首购者拥有房子。”

三个商会获得的回响指国人仍对新推出市场的房地产有兴趣,然而许多个案因为贷款遭到拒绝,最后没能成功买下房子。

他们呼吁国行放款现有的贷款指南和政策,应该让个别的银行自行决定适当的贷款标准。

“我们应该为合格的购屋者提供贷款,也为首次购屋者提供特别贷款配套。这不只是会协助国人拥屋,也将会推动目前逐渐放缓的市场。”

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名家专栏

国行护令吉是否有效/李荣昌

近期,因美国通胀高于预期而导致美联储预计将会押后降息步伐,再加上伊以冲突等因素,导致马币面临贬值压力。市场忧虑是否马币会贬破1美元兑4.80马币水平。

为此,大马国家银行也出面解释马币近期贬值的主因为伊朗与以色列冲突升温而导致市场忧虑其冲突将升级为区域战争。

与此同时,国行也出台了捍卫马币三招以稳定马币即:

1)鼓励官联投资公司和官联公司带回外国投资收入、

2)监控出口公司将出口收入兑换成令吉的情况,并继续鼓励使用本地货币进行出口结算,以减少对美元的依赖、

3)管控私人企业的海外投资,以减轻对令吉的压力,并鼓励他们优先考虑国内投资和推迟新的海外投资等。

为何跌跌不休

然而,为何以伊冲突会导致马币贬值?国行的护马币三招是否有效?马币是否会贬破1美元兑4.80马币大关?本文将探讨近期导致马币贬值的各种原因与提供对马币日后走势的看法。

首先,近期马币贬值的主要原因可以归咎于美国降息时间不明朗。

其次,中东局势因伊朗以色列冲突而紧张,导致了区域战争的忧虑上升,市场为避险而转向黄金,这也是黄金价格大涨的原因之一。

措施难奏效

再加上马来西亚对以巴或以伊冲突的立场鲜明,市场担忧若中东局势升温或爆发战争,马来西亚将面临被制裁的风险。再者,美国降息时间不明朗和中东局势不稳定等因素,导致近几个星期外资净卖出达15.9亿令吉(MIDF 研究),也加剧了马币贬值压力。

关于马来西亚央行的护币措施是否奏效?笔者认为央行的三招只能在有限程度上减轻马币短期贬值的压力。具体原因如下:

1)尽管鼓励官联公司将海外投资收益转回国内可以增加对马币的需求,但同时也可能影响官联公司的盈利。而且,这一做法缺乏任何法规依据,官联公司也未必会听取国行的建议。

2)监控出口公司将出口收入兑换成马币,以及鼓励使用本地货币进行出口结算的措施也未必有效。商界持美元或马币取决于对货币价值的预期。在马币前景不明朗时,私人企业又何以依据国行要求增持更多马币呢?

3)管控私人企业的海外投资,实际上就等同要求它们放弃投资海外有利可图的项目。以盈利为目标的私人企业又何以会放弃有利可图的海外投资,而转向国内呢?

直接干预最有效

因此,笔者认为央行的三招效果微乎其微,其发布这三项措施实际上是为了稳定市场信心,和彰显其在保护马币方面的努力;而真正稳住马币的是央行通过外汇储备的直接干预。

这也是为什么在二月马币触及1美元兑4.80马币时,马来西亚外汇储备从一月下降了1%;再从近期的二月(1143亿美元)降至三月的1134亿美元。

再以马币四月的另一波跌幅来看,预计四月大马外汇储备也将持续下降趋势。

4.8是底线?

马币是否会贬值至1美元兑4.80马币?根据当前数据,笔者认为我国央行似乎将汇率底线设定在1美元兑4.80马币的水平。

我国央行目前实行的汇率政策是管理浮动汇率制度,即把汇率波动设在一定范围内保持稳定。

一旦超出央行设定的范围,中央银行或外汇主管机构将进行干预,而干预频率将取决于汇率目标。

常见的干预手段是利用外汇储备来稳定汇率,确保其维持在央行设定的范围内。观察过去几个月的马币汇率走势,可以发现每当马币贬值逼近1美元兑4.80马币水平时,马币都会迅速回升。

所以,笔者认为国行现在的目标就是稳马币以不让其贬破4.80水平,直到国际金融与政治形势明朗化。

总的来说,马来西亚币近期贬值主要是由于国际金融和政治因素所致。

正因如此,除了直接干预汇率市场外,国家银行没有更好的选择。

然而,在中东局势不稳定的情况下,马来西亚在国际政治上的明确立场也在一定程度上使马币面临风险。

因此,政府应该秉持不结盟原则,谨慎处理国际事务,以免给国家银行在稳定马币方面的努力增添更多不利因素。

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