（香港25日讯）论及中国房地产市场时，林约翰（译音）犹如一匹孤狼。

三年前，这位瑞银分析师将中国恒大评级罕见下调至卖出，一时间震惊市场。11个月后，恒大违约，沦为楼市深度调整的典型。如今，就在大多数分析师认为楼市尚未触底、行业死气沉沉之时，林约翰再次逆向而行，预计房地产市场将逐步复苏。

“过去三年我们持看空态度，不过鉴于政府的提振举措，我们对中国房地产行业的看法首次变得更加积极，”这位瑞银的中国内地和香港房地产研究主管在香港接受采访时表示。

据林约翰预测，住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，21个主要城市拥有规模项目组合的开发商股票可能反弹。他上调了几家公司评级，包括1月份将龙湖集团调整至买入。

跟2021年对恒大的做法一样，林约翰将深入挖掘的数据结合自己的直觉，对中国房地产行业做出不同常规的判断。

林约翰回想起那份对恒大的简短研报时称，“那时候本能觉得有些事情不对劲。”这份只有10行的报告对后来发生的楼市风暴发出了预警。

与当年对恒大做出判断时相同，如今押注楼市复苏也需要胆量。3月份中国住宅销售继续下滑，房价仍在下跌，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅扩大。

然而事实证明，林约翰对恒大没有看走眼。他在这家叱咤风云的开发商于中国楼市扶摇直上之时，下调了恒大股票评级。当时恒大的市值约为470亿美元（约2248亿令吉），许家印也跻身亚洲富豪榜前列。

早在2017年，林约翰注意到有些数算起来不太对劲：开发商疯狂拿地建楼，杠杆率却基本保持不变。经过对数据的深入研究，发现藏在阴暗角落的表外债务是扩张的原因。

这项研究的基础工作是由瑞银的Evidence Lab完成。这个由300多人组成的全球团队专门从零开始构建独立数据集。在中国的房地产领域方面，他们的工作包括搜集20年来的房屋开工数据，并对1200家购物中心的销售情况进行了研究等不一而足。

对于跑过半马的林约翰，这是个漫长的过程，他仔细研究了自己覆盖的主要开发商约一万个住宅项目，并得出这样的结论：截至2019年6月，中国房企的负债率平均为170%，而非公布的108%。