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业界:产业盈利税影响屋业
“惩罚”长期投资者

孙兴存:对象非永久居民。

(八打灵再也3日讯)马来西亚房地产发展商会(REHDA)指出,政府明年起对公民及永久居民购置产业第六年后转售房屋,征收5%的产业盈利税,将短暂打击产业市场。

该会主席拿督孙兴存指出,昨日提呈的2019年财政预算案宣布,公民及永久居民购买产业5年后转售,须支付5%产业盈利税,而在这之前,公民及永久居民是无需缴付有关产业盈利税,因该税务征收对象是公司、外籍人士及非永久居民。



PropertyGuru Malaysia区域经理孝顿芬南多斯同样认为,5%产业盈利税将打击房市。

价格正处于下降趋势

“这是不必要的措施,因现有的产业盈利税已足够,并有效地抑制投机。PropertyGuru市场指数也已显示,价格正处于下降的趋势。”

2019年财政预算案宣布,对5年以上的产业盈利税作出调整,公司、外籍人士或非永久居民的产业盈利税从5%调涨至10%;公民与永久居民则从0%调高至5%;廉价屋、中价房屋及20万令吉以下的可负担房屋则不在此列。

马来西亚购屋者协会同样反对政府向5年以上的产业征收5%盈利税。



该协会发文告说,这意味着,即使国人在5年后努力“保存”房屋,他们仍要承担5%盈利税。

该协会过去曾建议,首两间产业豁免盈利税,第三间产业才开始征收盈利税,主因是大部分人只有能力购买两间房屋,首间是居住,第二间则是作为长期投资用途。

“向6年或以上的房屋征收盈利税,实际上政府是向通货膨胀征税,此举将惩罚真正的长期投资者。”

文告指出,马来西亚房地产发展商会和购屋者协会持相同看法,认为有关举动将影响屋业,导致国家经济波动不定。

涨购地印花税起推高新房产价

针对调高印花税对产业市场的影响,业界则看法不一。

大马房地产发展商会一名成员说,这项措施将令发展商在购买土地时,被征收较高的印花税,导致成本提高,预料发展商将把这个额外成本转嫁购屋者。

他认为,以每平方尺的角度来看,新推出的房产价格将略有所涨。

至于100万令吉以上产业买卖合约印花税提高1%,将影响高档产业市场。

2019预算案宣布调高100万令吉以上房地产交易合约印花税,从原本的3%,调高至4%。

马星集团:影响不大

马星集团(MAHSING,8583 ,主板产业股)董事经理丹斯里梁海金则认为,百万令吉以上产业买卖合约印花税调高1%,对该集团影响不大,因为集团旗下属于该售价范畴的数量非常少,只占了2%。

他表示,反之,购买房价不超过50万令吉的首购族,房价首30万令吉的买卖合约及贷款合约印花税被豁免,将刺激房市,并让该集团从中获益,因为该集团74%的销售对象都是属于该售价范畴。

他说,此措施将让年轻一代拥有自己的首间房子,协助更多国人达成居者有其屋的梦想。

豁免印花税鼓励拥房

马来西亚房地产发展商会指出,2019年财政预算案中的房地产领域措施符合国家住房议程,而该会鼓励所有发展商以较低的价格推出新楼盘。

该会发文告说,购买售价30万零1令吉至100万令吉房屋的首购族,买卖合约印花税豁免是鼓励人民拥有房产的正确方向,而这是创造财富的有效方法。

“首购族购买50万令吉及以下房屋,房价首30万令吉的买卖合约及贷款合约印花税一律豁免,将大大降低人民购屋自住的费用。

“政府将拨款2500万令吉予大马国家按揭机构,为家庭收入不超过5000令吉的首购族,提供抵押担保,预计将进一步刺激房市增长。”

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冲击百姓 短痛长利 补贴合理化势在必行

报道:林迪陞

政府在去年公布最新财政预算案时,终于把一直“只闻楼梯响,不见人下来”的补贴合理化政策放上台面,惟,其中的内容和细节至今从缺。

补贴合理化的用意虽好,但这将无可避免地冲击人民的生活成本,尤其是燃油补贴若然取消,必定对通胀起到推波助澜的作用。由于一切详情仍不明朗,此项政策不免让人民有所担忧。

目前已有专家推算指出,若汽油补贴全面取消,RON95汽油可能会从每公升2.05令吉,飙升到每公升3.36令吉!

无论如何,有经济学家和分析员认为,在没有消费税(GST)的情况下,为了从根本上改善国家财政,打造光明的长期经济前景,如今改革补贴政策可说势在必行。

现行补贴制度存弊端

富人享福利弱势群体

在疫情爆发、政局动荡等各种因素影响下,大马政府用于补贴和社会援助的拨款,多年来水涨船高,2022年达到670亿令吉的历史高峰,而到了2023年,金额仍高达640亿令吉。

这相比2010年的230亿令吉,翻了近乎3倍!

若看2022年数据,670亿令吉中的550亿令吉花在了补贴上,其中最大份额或占82%补贴的项目,来自石油产品,主要是RON95汽油和柴油。

同时,本国的财政赤字在2021及2022年时,达到了史无前例的990亿令吉左右。

丰隆投行经济学家林晓薇认为,原因有3个,即GST在2018年被取消,2020至2021年的冠病疫情爆发,以及2022年能源价格激增。

“看来短期内GST不会被重启,那么,政府若要在明年达成第12大马计划(12MP)中期检讨中的赤字目标,那补贴政策改革所扮演的角色,就更加重要。”

根据第12大马计划的中期检讨结果,政府放眼在2025年时,将财政赤字减少到国内生产总值(GDP)的3%至3.5%之间。

截至2023年,大马财政赤字为GDP的5%,或914亿令吉。

不过,政府究竟会如何执行补贴合理化政策,改革的详情和细节至今依然未知。所以,目前也不容易评估相关改革对人民生活成本的冲击,以及对政府财政节省的帮助。

在林晓薇看来,虽然补贴合理化肯定会带来通胀走高的痛楚,但这是必要的,因为“授人以鱼,不如授之以渔”。

“补贴就像直接把鱼给人民,而我们认为,若通过一个更加专注的框架,本来用在补贴的拨款,可以加在发展开销,相当于赋予钓鱼的能力,可为人民带来更长远的好处。”

补贴拖慢国家发展

“在2022年,补贴及社会援助拨款,就相当于94%的政府发展开销,两者几乎相等,但前者对国家长期的发展轨迹影响很小。”

她补充,通过补贴人为降低油价,如今导致大马人均汽油消耗量和交通碳排放量,成为除汶莱以外的东盟最高。

“更何况,现有燃油补贴制度的结构不太合理,并没有起到应有的效果。高收入群体(T20)享有了35%的补贴,而低收入群体(B40)却只得到了24%的补贴。”

有研究显示,T20群体的RON95汽油消耗量,比B40群体高出64%。

林晓薇同时指出,为汽油设下比真实市场价更低的顶价,也造成不法集团走私燃油,尤其是柴油走私到国外的问题,导致补贴的浪费。

“这让汽油走私者受益,而不是人民。”

或让油价自由浮动

通过PADU派现金

对此,林晓薇预测,政府将会通过本次补贴改革,撤销所有燃油种类的顶价,让汽油价格跟随市场浮动,同时向首要数据库(PADU)认证的合格人民,派发现金援助。

“我们相信,补贴合理化政策的重点,将会专注于两个事项。首先,确保只有目标群体可以获得补贴,其次,防止补贴拨款的浪费。”

她同时表示,要做到上面两点,可以使用数种不同的方式,但其中最简单,或至少最不复杂的方式,就是让油价跟随市场浮动,同时向目标群体派发现金作为援助。

“我们估计,全部的B40群体,以及绝大部分的中等收入群体(M40),都能获得针对性现金援助。”

对于商家,林晓薇估计,政府可能会用补贴柴油管制系统2.0(SKDS 2.0)中的“车队加油卡”(Fleet Card),来确认可受惠于针对性补贴的业者。

政府用于打击柴油走私活动的SKDS 2.0,已在3月开始执行。在SKDS 2.0里,商家需要通过MySubsidi Diesel系统来申请车队加油卡,在获得官方批准后,相关加油卡才能由汽油公司发行给有关商家。

民众最关心的事,相信是补贴合理化后,此前享有补贴的物品价格,尤其是汽油,将会上涨到什么程度?

油价或涨到3.46元

对此,大家需要做好心理准备,若汽油补贴真的完全取消,油价涨幅将会相当“恐怖”。

林晓薇引用大马汽油交易商协会(PDAM)截至今年2月4日的最新预测,指没有补贴的情况下,国内的RON95汽油和柴油市场价,将分别是每公升3.36令吉和3.46令吉。

对比目前获得补贴的价格,即RON95汽油每公升2.05令吉,柴油每公升2.15令吉,PDAM预测的真实市场价,分别大涨了63.9%和60.9%!

举个例子,以耗油量较低的第2国产车(Perodua)Axia车款来算,每次将油缸打满需要约20公升RON95汽油,现在的花费是41令吉。

若是补贴完全取消,同样的20公升RON95汽油,Axia车主可能需付67.20令吉!

油价即使上涨仍是东盟最低

无论如何,这个令人乍舌的涨幅,在林晓薇眼里,却相对可以接受。

“虽然单独来看,这个油价变化很剧烈,但我们要强调的是,即使我国汽油涨价到这个程度,依然比除汶莱外的东盟国家还要便宜,而且便宜不少。”

根据她的估算,即使在涨价后,我国RON95汽油和柴油的价格,依然比除汶莱外的东盟国家平均油价,分别低43%与32%(见图1及图2)。

至于燃油补贴取消对通胀的影响,林晓薇预计,每当RON95汽油和柴油涨价10%,我国全年的通胀率将增加0.51个百分点。

今年通胀料2.6%

“我们预期今年的通胀为2.6%,其实已经考量到某种程度的燃油补贴被取消。”

不过,以上述预测来推算政府在一年内全面取消补贴的冲击,即RON95汽油和柴油双双在一年内涨价60%以上,意味着通胀届时将会大起3个百分点以上。

此外,林晓薇承认,汽油涨价将无可避免地降低民众的消费能力,尤其是在选择性消费方面,至少短期内如此。

零售贸易增长受影响

“查看疫情爆发前的数据可见,每当RON95汽油的价格显著改变,本国零售贸易的增长率就会受到显著影响。”

根据林晓薇,此前RON95汽油3次大幅降价,分别是2014年11月至2015年3月间降26%,2015年8月至2016年4月间降25%,以及2016年4月至2017年3月间降14%,分别令当时的零售贸易增长率,按年扩大4.6、3.3与3.2个百分点。

反观汽油在2015年3月至8月间涨25%,以及在2017年7月至11月间涨18%时,同期零售贸易增长率分别按年减少了11.4个百分点和6个百分点。

“也有例外情况,比如RON95汽油在2016年10月至2017年1月间显著上涨32%,但当时的零售贸易增长仍然保持。”

林晓薇指出,在长期而言,汽油价格和零售贸易表现没有多大关系,也就是说,汽油涨价对国民消费力的打击,只是短期性质。

取消补贴或年省287亿

对于完全取消汽油和柴油补贴的好处,林晓薇推算,政府每年或可节省287亿令吉,或相当于GDP的1.5%。

“理论上,若一整年的补贴全被取消,那我国今年的财政赤字,预计将会从政府目标的4.3%,降至2.8%。这意味着,政府马上就达成了2025年将赤字减少至3%到3.5%的目标。”

刺激电动车发展

无论如何,林晓薇称,部分省下的补贴拨款,仍会用于针对性补贴方面,所以政府最终节省的金额并没有那么多。

此外,林晓薇认为,取消燃油补贴可能还会带来一个利好,那就是加速本国的电动车市场发展。

“油价上涨将帮助加快大马的电动车使用率。”

她引述德勤近期发布的调查报告,指降低燃油成本,是人们购买电动车的首要理由。

“在东南亚,这就是人们购买电动车的最主要理由,有68%的受访者选择了这个理由。”

目前,电动车市场在大马仍处于初始阶段,去年全国仅售出1万200辆电动车,占本国汽车总销量的1.3%。不过,林晓薇认为,我国电动车市场正处于爆发性增长。

“在T20群体失去了燃油补贴后,也可能激励他们转而选择电动车。”

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