独家报道：林嘉珉

今年首季暴跌的股票市场，在全民疯股的大热潮下引发“淘金热”，许多散户在股市中赚得盆满钵满。不过，如今马股估值也已从低谷回升，一些股项也从高位滑落，相信散户已在考虑着下一个投资目标。

同时，一般大众较熟悉的房地产市场，在今年这场始料未及的全球卫生危机冲击下，原本已改善的滞销问题再次恶化，让房价再度下挫。

不过，政府推出一系列振兴措施，例如拥屋计划和提高豁免印花税门槛等，加上目前的低利率环境，让人猜想房市的投资良机是否开始浮现？

房市到底能否接力扛下股市的大旗，成为下一个让投资者大赚的项目呢？

若“弹药”雄厚可趁低进场

30%资金攻产业

2020年已接近尾声，不少人差不多开始为新的一年开始做投资规划。

不过，市场上的投资工具五花八门，但相信房地产绝对是人们最常听到的方式之一。

然而，在当前大动荡时刻，要如何看清市场方向抓准先机，承担适当的风险来部署投资策略，及取得适宜的回报呢？

同时，也让我们进一步走进本地房市，了解在冠病疫情爆发之际，房市是否还有亮点，且本地主要的购屋者是谁，以及投资者的看法吧！

管是什么样的投资，都没有好坏之分。重要的是，投资者是否有做功课，真正去了解市场，这样才能在投资中常胜。”

Areca资本总执行长黄德明告诉《南洋商报》，投资者不妨在投资时，合理分配资金，从而达到多元化投资组合的目的。

“实际上，在选择不同市场的时候，许多人都会根据个人偏好与知识做选择。其实这并没有绝对的答案，毕竟投资是非常个人的。

“对于长期投资者，如果之前投资组合没有房地产项目的话，在当前房价较为低廉的时候，现在适合将其纳入投资考量。”

理所当然的，不是所有人的“弹药”都一样雄厚。

因此，他建议若可用于投资的资金超过500万令吉的投资者，可考虑将资金的20%到30%用于投资产业。

“当你的资金较庞大时，建议可以用较多种的投资资产来多元化风险。”

“但若恰巧碰上很好的产业项目，手上的资金不足500万令吉也没关系，只要做好计算与计划，就可以尝试投资。”

资本小可投资股票黄金

但如果资金少于500万令吉，他建议不妨只专注于2或3种流动性较强的投资资产，例如股票、定存或黄金等。

“如果投资者非常看好房市，想从中受益，那么可以投资产业信托。”

同时，他还提醒投资者，千万不要为了投资而特意欠下大笔贷款。

热门中档屋易转售出租

对于住宅产业方面，黄德明认为，投资者应该要选择最热门的中档房屋。

“投资者可寻价位吸引人，且处于良好地点的有地中价房产，较容易转手卖出。

“至于高价或低价房产，都较不推荐，部分原因是因为滞销问题严重。”

问及每年合理的投资回酬，他说应介于10%到12%。

“房产投资流动性不强，所以如果1年只有5%回酬，肯定不够。要注意的是，10%到12%是指该房产投资的总回酬，这包括资产的增值。”

投资者还要做功课，确保添置的房产能租出去。

“租金回酬每年达3%到4%就不错了，最好是做到能抵消每月分期贷款与利息。”

其他类型的产业方面，黄德明推荐上升潜力较大的仓库资产。

“电商将消除许多中间人的存在，带动库存需求，因此相信在未来3或5年内，仓库资产仍会有需求。”

预算案振房市

回看近期出炉的预算案，黄德明认为，政府落实的数项措施有助推动房市，包括首购族印花税豁免门槛提高至50万令吉等。

同时，他认为政府拨款兴建可负担房屋，以及“先租后买”计划的推出，不会影响房产投资市场。

“预算案中的措施，主要是针对廉价屋，目的是让低收入人士都有家，这对市场上主流的中价屋交易影响不大。”

“美中不足的是，这次的预算案中没有放宽产业盈利税。”

他也指出，产业盈利税是阻碍本地房市发展的主因之一。

“为了抑制投机活动出现，我认同在刚买入的首2年，针对产业脱售征收沉重的产业税。

“不过，产业买入5年后卖出，仍要征收5%产业税就显得不合理。”

“这样更像是征收变相的资本获利税，拖慢房市投资发展。”

同时，黄德明认为，今年一降再降的隔夜政策利率，对房市不会带来太大的帮助。

“利率不会是主要的考量，因为房屋贷款通常都是逾二、三十年的，所以在世道复苏后，利率还是会调整的。

“除非买家选择利率固定的回教金融贷款。不过，每个人对经济前景的展望都不一样，有些人会认为，我国未来能发展成发达国家。”

因此，届时我国利率就会与现有发达国家的低利率看齐，所以他相信，并非所有人都会选择回教金融贷款。

股票投资仍是首选

联昌国际投行研究就针对1037名本地散户展开调查，以更好地了解在疫情爆发前后，对本地房产市场看法的改变。

根据调查结果，大部分受访者心中，首选的投资工具还是股票（53%），接下来按顺序分别是产业（24%）、信托（10%）、储蓄（10%）和外汇（3%）。

该投行也发现多达44%的受访者，原本在疫情爆发前打算在今年买房。

但在落实管控令后，当中只剩35.5%的受访者买房计划照旧，且主要都是首购族。另有32.7%展延计划至明年，而余下的31.8%则打消买房念头。

若以动机来看，共有56%受访者表示，购房是为了投资，24%则是为了升级房产，余下20%则属于首购族。

抱持投资目的而买房的受访者中，有多达52%追求房产增值，另有37%的人是为了房租收入，而其余11%的人，则是出于其他理由。

其中，57%受访者估计每年投资回酬，可达6%到10%，且有18%的人认为年回酬介于0%到5%，并分别有16%与9%的人，放眼每年回酬可达11%到15%及16%到20%之间。

低息低价 购房良机

共有40%受访者相信，目前是购买房产的良机，但有32%的人不这么认为；余下28%的人，则表示不确定当下是不是好时机。

对于认为是买房良机的人而言，其中41%的人主要受当前低息环境所鼓舞，而29%的人则认为房价因过剩问题而变得廉价。

还有14%的人士是因为政府推出的措施而想买房，余下11%与5%的人，则分别因为发展商提供更灵活的回扣，以及其他原因才想投资房产。

另外，那些认为当下不是买房良机的人，主要是担忧房价大幅波动、能否保住饭碗、能否获得贷款、利率提升和其他等问题，如可负担问题等。

屋价仍不亲民

此外，大部分受访者认为无法负担当前的产业价格，他们的预算只介于25万到近50万令吉。

这项调查结果与国行看法一致，即虽然去年房产平均成交价格下降，但大马房价还是非常昂贵，让人民难以负担。

在今年上半年，售价低于50万令吉的住宅产业，占据总交易量的84%。

因此，该投行相信售价更亲民的房产仍充满需求，且观察到大部分发展商已经推出更低价的房屋单位来吸引买家的注意。

调查还发现，新推介的产业最受欢迎，有多达58%的受访者表示更有兴趣。

“这可能是因为入场门槛较低的关系，而且发展商还给出不错的回扣，以及‘拥屋计划’重推的激励。”

同时，共有29%和13%的受访者，分别对二手屋与竞标市场感兴趣。

若按照产业类别来看，57.1%的受访者偏好有地住宅产业，并有26.5%的人选择高楼住宅。

此外，分别有6.7%与6.6%的人，对商业店铺及空地感兴趣；2.3%与0.8%受访者则想要购买工业产业与办公楼。

调查显示，雪兰莪地区的产业是最受欢迎的，获得40%的受访者青睐，随后按顺序则是来自吉隆坡（30%）、其他地区（12%）、槟城（10%）和柔佛（8%）。

“这显示巴生谷一带的产业，仍有强劲需求。”

此外，大部分人都没有兴趣在海外添购产业，但对海外产业有兴趣的少数派中，首选为澳洲、新加坡和纽西兰。

疫情冲击滞销恶化

国家产业资讯中心（NAPIC）数据显示，本地滞销的产业总数在去年有所改善，按年减少8%，应该是因为去年推出“拥屋计划”（HOC）带动，以及发展商新产业推介减少；滞销产业包括了建成、建筑中与未建成与待售的产业。

不过，这份努力却因为疫情爆发与管控令推行而被部分抵消，今年上半年建成待售产业，比去年下半年多10.7%；截至今年6月底，建成待售产业数量写6万3063单位，总值高达约470亿令吉。