言论

房市冷风未歇/南洋社论

7月31日,美联储10年来的首次降息,下调25个基点至2.00%-2.25%区间,意味着更低的借贷成本,更容易和更多的投资活动,包括房地产投资。

国内不时会传来房产将回春的消息,但异议也不少。前者主要靠这行“吃饭”,往好处看,人之常情。



必须注意的是,Real Capital分析最新数据显示,全球主要城市的商业地产价格在第二季度均出现下跌,并且幅度很大。

从香港、首尔到伦敦和华盛顿的平均地产价格都较第一季度有所下跌。这是全球如此多大城市的商业地产价格,多年来第一次出现环比下跌。

全球经济增长放缓、中美贸易摩擦加剧,甚至演变为降息潮及货币战,是关键。

巴黎当季的商业地产价格下跌2.6%,为欧洲市场中最大跌幅;芝加哥市中心地产价格下跌2.1%,为美国跌幅最大的城市。

澳洲的墨尔本和悉尼市中心的房地产价格也下跌超过2%;自2018年年中以来,该国经济增长已大幅放缓。



一连串的跌风,说明了投资者在主要市场承担风险的意愿有所降低。

全球主要城市房产吹淡风,新兴市场的大马无可避免会受到影响。

经济不稳,房市遇冷之下,国内主要发展商之一的实达集团宣布今年销售目标从56亿令吉,下砍至45亿5000万令吉,近19%。

近期,美国短期国债收益率高于长期国债收益率的现象,殖利率倒挂可能预示着经济衰退即将到来。

美国银行的最新调查显示,基金经理对未来一年全球衰退的恐慌升至2011年欧洲陷入主权债务危机以来的最高水平。

美联储上个月将联邦基金利率下调了25个基点,理由之一是海外经济增长放缓。随着美中贸易争端一直悬而未决,甚至可能升级,为美联储进一步降息埋下伏笔,有推测下一轮可能高达50个基点。

降息并不能保证对消除经济前景的不确定性能有很大的帮助时,利率维持在如此低的水平,对未来的经济扩张前景会是一项预警信号。降低借贷风险成为银行的焦点,房市必然受到影响。

要是近年已相当低的利率都未能进一步推动本地房产,持续恶化的经济基本面俨然是房地产未来走向的重要考量因素。

彭博经济学家预期东盟五国的增长展望黯淡,恐降至危机以来最低。环视国内外经济基本面,本地房产前景也就不难预估了。

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国际财经

债市恐慌指数MOVE发明人: 美债殖利率剧烈波动期结束

(华盛顿28日讯)美债波动率指标MOVE创始人巴斯曼(Harley Bassman)表示,过去一年来,由于美联储(Fed)政策利率走向扑朔迷离,美国公债殖利率随之剧烈摆荡,但他预言这段波动期已告一段落,因为今年Fed政策利率已经见顶,而且日后降息空间有限。

巴斯曼1994年任职美林时发明了现在的ICE美银MOVE指数,用来衡量美债市场的隐含波动率,市场称之为美债“恐慌指数”。他指出,自2022年3月Fed启动升息循环以来,美债殖利率波动剧烈,反映Fed利率路径不明。

Fed利率已升到顶 往后降息路变窄

道琼社报道,儘管此刻Fed利率前景仍笼罩迷雾,但巴斯曼认为,Fed接下来的路已变窄。经济数据、选举迫近的政治顾虑、政策会议日程表,都限缩Fed的利率决策选项。

巴斯曼大胆预言,最可能的情境是:Fed在选前“降息一次就停”。

尽管Fed不久前还表示,2024年倾向降利率三次。问题是,Fed自我标榜决策“以数据为凭”,但近来经济数据并不配合今年大幅降息的剧本演出。3月非农就业人口大增30.3万人,消费者物价指数(CPI)年增幅从2月的3.2%回升至3.5%,显示经济成长仍强劲,且通胀减缓进展停滞,与长期目标2%渐行渐远。

巴斯曼指出,Fed这波升息循环从0%拉高到5%以上,不论以什么指标衡量已属极端,往后利率路径已大幅收窄;除非通胀率又回升到5%以上、失业率降到比周期低点3.4%还要低,否则Fed政策利率已经触顶了。早在去年12月,呈现Fed决策官员个别利率落点预测的点状图就显示,无一人认为未来联邦资金利率目标区间会比目前的5.25%~5.5%还要高。

可能6月降息一次 避免选前大动作  

日后再升息的机率渺茫,那么降息展望又如何?巴斯曼认为,Fed主席鲍威尔口口声声表示利率决策取决于经济数据,换言之,他极可能“确定看到敌人眼白才开枪”,也就是要确定通膨已被控制住,才会放手降利率。由此推测,Fed不可能在5月就启动降息循环。

负责Fed利率决策的公开市场操作委员会(FOMC)7月30日至31日举行会议,时机正好夹在共和党全国代表大会(7月15日至18日)与民主党全国代表大会(8月19日至22日)中间。巴斯曼推断,Fed为了避免在11月大选前惹来政治争议,应会回避在7月和9月例会宣布重大政策调整。这将大幅缩短Fed今年的降息跑道。

巴斯曼揣测,Fed也许会努力在6月挤出一次降息,然后等到选举结束再说。

因此,他断定美债殖利率剧烈震盪期已结束,接下来六个月,债券投资人可把公债作个了结(在这种环境下,巴斯曼偏好新发行的抵押担保证券[MBS]),并且默默剪息票了。他提醒投资人谨记一点:就大多数投资而论,持有部位的规模比进场价位重要。

新闻来源:世界新闻网

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