言论

合同一词在中国法的涵义/罗章武

什么是合同?很多人都觉得合同就是契约,一旦签订,不管合理与否,都对双方有强制约束力。

马来西亚法系属于普通法,与其他英美国家一样,认为契约至上,绝对尊重当事人契约自由。马来西亚联邦法院一宗判例充分体现了这一精神,法官在判决中指出,“当合同用词非常清晰时,法庭必须赋予合同效力,即使结果看起来不合理,并且, 法庭无权干预或修改合同,避免不公平或不便”。

与此相反,中国合同里常见的开场白是“双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则,经友好协商,双方签订了本合同……”。中国《民法典》第533条规定了情势变更原则,“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商。”

例如,全球供应链短缺,汽车行业的半导体晶片异常缺货,则合同双方应按照新情势来修订合同。再以新加坡和马来西亚签订的1962年供水协议为例,虽然两国白纸黑字签了字,但是合同内容与现今情势非常脱节,按照中国法,也可以修订。

执其两端是关键

假如一个合同利益安排不合理,对方可能会毁约,也可能会在执行中打折扣,还可能会以后永远不再跟你合作。那么你在这张合同上占到的所有便宜,都会在未来还回去。《中庸》里面有一句话最常被引用,就是“执其两端,用其中于民”。关键在于如何“执其两端”。

问题从来都不止一种解决办法。解决问题,要全面、要灵活,切忌片面化、简单化。以水为例,水有两个极端,一端是零摄氏度的水(然后固化为冰),一端是一百摄氏度的水(然后气化为汽)。

其次,了解如何使用不同温度的水。用水一定是根据客观需要,灵活地变化。如炎热夏天将啤酒冷浸,水温四五摄氏度至七八摄氏度不等。如泡澡要用热水,四十摄氏度左右。如冲茶必用高温水,而同是冲茶,水温要求亦不同,龙井、碧螺春是八十摄氏度,普洱、乌龙茶、铁观音是沸水。如此等等。

种种不同的用水方法,其中的道理就是“执两用中”。中,不是数学和物理的中间、一半、百分之五十,而是抽象的哲学概念,意在中正、不偏、适度、恰当。

主动提修改合同

所以说,一旦在合同执行过程中,发现自己占了不合理的便宜,最好的办法就是自己主动提出修改合同。合同不是固化不合理利益的工具,而是对双方合理利益安排的反应。

(作者为马来西亚中国法律联合会会长)

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商法律

签了卖房意向书,能反悔吗?/刘健辉

问:你好,我本来打算出售我的一套老房子。在几个星期前,我的房地产经纪已经帮我找到买家。协商买卖的价格和条件后,我也签署了购买意向书(Offer to Purchase)。问题来了,我现在不舍得卖这一个房子了想反悔了,因为这毕竟是我父母留给我的产业。在还没有签署买卖合同的情况下,我是否可以反悔呢?

答:有关出售房地产的一般程序是这样的:首先,买家和卖家必须对房子的价格达成共识。然后,买家就必须预先支付一笔3%的定金(deposit),并且签署购买意向书。

以购买意向书为准

接下来,双方的律师将着手准备买卖合同(sale and purchase agreement)以供买卖双方签署。这通常是在买家签署房贷献议书后的2至4个星期内完成的,也取决于购买意向书的内容。

如果在签署正式的买卖合同之前,身为卖家的你想反悔的话,那么就必须查看购买意向书的条款了。在一般的情况下或一般上的购买意向书,都会有一个条款来管制这一点的。倘若买家给了订金然后不愿意购买了,那么他所给的是订金将会被卖家没收。

另一方面,倘若卖家不愿意卖了,那么卖家就必须把订金退回去给买家,并且支付相同于订金的数额给买家作为赔偿。

另外值得注意的是看看购买意向书是否赋予买家强制交易(specific performance)的权利。换句话说,如果卖家违约,买家的救济措施包括但不限于强制交易(Specific Performance),也就是强制卖家履行合同中的义务。

话虽如此,这也不是那么简单的。这是因为这是需要入禀法庭去对卖家提出诉讼的。倘若法庭认为买方和卖方有意受购买要约约束,并且卖方违反了合同,法庭则可以通过下令双方必须履行该合同来强制双方执行购买合约和下令让卖家转让财产权益给予买家。

话虽如此,但也有一些时候强制交易对诉求不被接纳的。打个比方,比如在协商买卖合同的时候,双方无法对合同的条款达成共识,那么在这一种情况下,法庭一般上是不会下令给予买家强制交易的诉求的。

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