（吉隆坡2日讯）大马家庭债务攀升，房价上涨和政府房贷担保计划是2大导因？

近年来，大马家债一直呈上升趋势，从2018年的1.19兆令吉，升至2020年的1.32兆令吉、2021年的1.38兆令吉、2022年的1.45兆令吉和2023年的1.53兆令吉。

而市场分析师担心，2023年财政预算案宣布的房屋信贷担保计划（HCGS），以及国内房价持续上涨，将导致我国家债今年及明年持续扬升。

厦门大学大马分校经济与管理学院助理教授李荣昌就表示，大马家庭债攀升，是政府房贷担保计划和房价上涨所致。

他今日接受《南洋商报》访问时说，亚洲人普遍有“成家立业”的观念，加上如今政府提供房贷担保，会鼓励更多人买房。

同时，房价的上升，导致人民需以更高的借贷款买房，都会导致房贷总额增加。

需谨慎消费

Bait Al-Amanah分析师俞肯德兰表示，房屋信贷担保计划为收入不稳定者提供房屋融资保证，这可能会让约2万名大马人更容易买房。

据网媒“自由今日大马”报道，他指出，政府的奖掖措施众多，国人需要谨慎消费。

他补充，除了房贷高占家债约60%，汽车贷款和个人贷款在家债所占比重也分别高达12.6%及13.2%，情况令人担忧。
 

市场教育中心（CME）总执行长卡梅洛费利托指出，2009至2013年大马房地产高峰期间，房价的增长速度远远快于工资的增长速度，也远高于平均通胀率。

“在这些条件下，政府的言论和对购房的文化压力，肯定会转化为财务压力。”

此外，根据《国际经济与金融问题杂志》题为“繁荣-萧条房价动态：大马案例”的报告指出，该时期大马的房价每年上涨9.5%。

李荣昌：不能解决房产过剩
房贷担保非长远之计

“有了政府担保，人们更容易借贷买房，以亚洲人普遍‘成家立室’的信仰，将会制造更加多需求，导致发展商供应更多房产，违反了当初房贷担保计划的目标。”

李荣昌指出，房屋信贷担保计划是政府有限借贷担保计划，限制在50万令吉以内，其中还包括贷款买屋律师费、保险等买屋文件费用。

“政府提供房贷担保计划是为了解决大马房产过剩问题和帮助国民拥有第一个家，但非长远之计。”

他认为，此计划不但不能解决国内房产过剩问题，而且还会加深状况。
对他来说，让市场自由决定供需问题反而会更有效，主要是适度的房产因过剩降价，有利于长远发展。

“让市场机制运行，通过供过于求，价格下降来刺激需求，提高房产价格，可形成稳续的市场关系。而不是一味的托市，导致市场长期失衡而造就泡沫。”

另外，他也担心，若借贷者失信，将会导致政府债务负担加重。

“尤其当经济不景的时候，风险将会更高。但由于这些债务都是国内债务，对政府来说更加容易控制。”

另外，他说中国房价也不便宜，但家债占国内生产总值比重却没大马那么高，是因为经济体规模的关系。

“经济体越小，家债比重就越大。这是我们应该思考的问题。”

薛国龙：视地方而定
房价非家债攀升因素

马来西亚资产规划师协会（MIEP）主席薛国龙则不认同房价走高，导致家债攀升的说法。
“不一定是房价高的问题，需视地方而定。比如香港，产业价格也很高，但因为收入高，他们负担得起高房贷。”

所以，他认为大马家债高的问题，源自于人民收入不高、收入没涨及不会理财这3大因素。
“因建筑成本、马币汇率走疲的关系，屋价会一直涨，不想家债继续走高，大马人必须克服的难题是如何通过开源节流增加收入。”

他指出，大马目前的房价涨势主要由成本因素推动，若成本涨5至10%，估计将转化为不超过8%涨幅。

若缺乏需求支撑，大马房价明年料涨幅不大，因市场兴建太多房屋，故只能寄望外来需求推动。

借贷消费值得关注

李荣昌表示，随着个人贷款占比增加，也反映出大马人以借贷方式消费的趋势，这也是值得关注的一点。

他解释，家债占国内生产总值比重，将决定国内的消费能力，因为家债占比高，代表人民大部分收入用于缴付贷款和利息，就会影响国内消费。

“家债太高，就没有能力消费，将很难振兴内需，当外围经济不稳，出口走弱，靠内需推动经济增长将面临挑战。”

他指，我国当前面临的困境是，国内消费因高家债欲振乏力，让市场普遍觉得经济很糟糕，进而影响私人投资情绪。

在当前内外需求双双疲弱的困境下，他认为政府可采取的措施是‘守’。