股市前辈冷眼大师在《南洋商报》撰文鼓励民众“置业此其时”,我也相当赞同,并正在心仪的地点物色单位,希望可以居住在环境更好的地方。

但产业这个东西,真的是个不简单的资产类别,所以不管是自住或是投资,我们都应该思前想后,充分了解利弊,并全面掌握自身的财务状况才做决定,不然真的会让自己后悔莫及。

“杠杆”小兵立大功

房地产这个东西,最美好的地方就是杠杆,这是其它资产类别望尘莫及的。比如,你投资50万令吉的房产,不需要拿出真金白银50万,顶多需要给一些头期钱(很多新产业也豁免了)、律师费、印花税、装修费,可能只是5万令吉,其它的欠款就用银行贷款每个月一点点偿还。

撇开RPGT不谈,之后房子如果卖了70万,等于你用5万赚了接近20万(还要扣除利息费用),这个就叫作杠杆,小兵立大功。所以,在房地产业火红的2010-2015年,有多少人用这个方式滚出巨额财富,也让多少人心心念念着有朝一日一定要投资房产,因为赚钱太容易啦!

房产债务是双面刃

那个时候也出现许多guru,开班授课教大家投资房产,甚至组团买房,还教大家善用债务,“负债为王”,让人眼界大开。结果大家都忘记了,债务这种东西就像是双面刃,可以帮你也可以害你,尤其是在房地产投资。

因为房地产不是容易套现的东西,也不是想要放弃就可以放弃的资产,所以那个时候如果大量贷款买了几间,在这个房地产过剩的此刻,守着又不是(因为供期会成问题),放弃又不可能(谁会和你买),更不可能和银行说,“我最近周转不灵,可以通融几期吗?”真是进退两难。

因此,当你想要把房地产纳入投资组合时,切记一定要好好审视现金流及资产负债表,到底是不是融得下这个巨无霸。比如,如果你是想买来自住,不要忘记除了买房的前置费用,你还有后头琐琐碎碎的装修费,以及购置家具的费用。搬一次家,可能会耗尽你的现金流,这是现阶段的你可以负担得起的吗?

所以,罗伯特青崎在其著作《富爸爸穷爸爸》里,就把购屋自住当成负债,因为他说这个房产是无法帮你赚取收入的资产,反而会不断从你口袋拿走钱。如果还在理财的初期阶段,他不鼓励买大房开大车,反而建议我们先努力累积可以带来收入的资产,比如股票或做生意,以此累积被动收入、创造更多现金流,等到达成财务自由,那就是可以享受住大房开大车的时刻了。

产业较稳套现较难

如果你是想买房产来投资,我觉得考虑的前提,是你的流动资产是否足够。流动资产的意思,就是容易套现的资产,比如信托基金、股票等,都算流动资产。流动资产在理财里之所以重要,而且是重中之重,是因为如果你需要钱时,却套不出来,那即使这个资产未来可以给你带来巨富,可是现在却无法帮你解决燃眉之急,那你连这关都过不了,不管它未来可以帮你赚再多钱,也没有意义。

所以,有些朋友会觉得公积金回酬很好,而把钱存进去。但你有没有想过,如果你在55岁之前,真的有什么“冬瓜豆腐”急需大笔钱,公积金要怎么领出来?

产业也是如此,它的确是比较稳定的投资,但如果你的财务出状况,它的难以套现性真的会瞬间从资产变负债,所以若要投资产业,你真的要确保已在流动资产部署完整,那才是明智之举。

比如这次的疫情,许多先前地点优越的商产,在多次MCO、租客难以撑下去的情况下选择关门大吉,在这种难以找到新租客的情况下,如果你的流动资产不足,你要怎么应付贷款供期和一连串的费用?但如果你拥有足够的股票或基金存款,在这种十万火急时刻,至少可以快速套现,自己救自己。

不要奢望他人或银行给予援助,很多人认为,“我可以拿房产去再抵押给银行啊!”我的确有朋友这么做,但历时3个月才拿到钱,你真的可以等吗?当然,还有更多被银行拒绝的例子,你说到时要怎么办呢?

所以,投资房地产就要做好“长相厮守”的最坏准备,预备好充足的流动资产。如果可以快速赚钱,那恭喜你;如果不行,至少不会搞得满身蚁。

祝福你投资愉快,赚大钱!

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