最近，热衷于产业投资的朋友想买一间店屋，虽然租金不算太高，但是因为地理位置良好，朋友认为有增长空间的潜能。于是，他告诉代理他心目中的买价，代理却告诉他这间店屋有4位屋主，他得去与每一个屋主协商。

想当然，这笔地产买卖不如单一屋主般容易谈成。原来他们要卖房子的原因是因为在行管令期间所签的租金太过便宜，每月得倒贴多几千块来应付贷款，其中一位屋主有点入不敷出，然而其他屋主又不愿意买下他拥有的部分，所以只好拜托代理找外面的买家。

这几年房地产发展蓬勃，每一个人都有一个包租婆/公的梦。大家都希望在退休时，有一个替代收入，亦希望在几年后房产价格可以翻倍。但是就像任何投资，这个产业链也产出没有任何专业背景的“老师”，大家为了在投资房产路上一本万利，参加了很多投资房产的课程。

然而，据我观察，“老师”所教的课程内容会随着市场趋势而改变，而已经买了几个房地产的投资者的贷款有可能被套着了，再也没有机会买更好的发展项目。

我联想到我的邻居告诉我，他的孩子去上了一位“房地产投资老师”的课后，“老师”说以他的薪资，他有信心可以帮他贷款购买2间房子。而那位年轻人的月薪只有3500令吉。

听信“老师”

可想而知“老师”会利用任何漏洞来让投资者拥有几间房地产，其中一个方式就是召集上课的学员一起买“老师”看中发展潜能的便宜房地产。至于年轻人有没有能力供房子则不在“老师”考虑范围内。

“老师”的目的是什么，我不想在这里揣测。

我想说的是这样的合作买房子的案例多的是，可是几年过去了，我看到问题慢慢浮现：

1.其中一位买家去世

我曾经遇到一组听信“老师”建议的学员利用一个人的名义来买房和贷款，而其他人则出钱注资。这些学员没想到的是，万一这位买家代理人不幸死亡，他的家人就会加入争取去世人的房产权。如果对方没有写遗嘱，那有可能对方的父母和配偶，甚至是年幼孩童都会分一杯羹。

幼童在18岁前不能拥有资产，所以如果要卖的话，法律程序也会比较复杂。而没有名份的参与者处境更糟糕，他们在法律上根本不算拥有这个房地产。虽然可以利用信托来确立自己对于房地产的利益；但是因为投资者多抱着侥幸的心态，印花税的花费算高额，所以很多人并不考虑花更多钱保障利益。

当事情发生时，家人根本无法追究，这个房地产最后只会落在有名份的人那里。

2.其中一位买家破产

当拥有者破产时，他名下的房产将会被报穷局没收来还债。破产者所联名的资产也会受影响。

会一起买房子当初就是因为自己的储蓄与个人没有贷款能力。屋子并不容易变卖，所以当一方破产，又没有能力顶下时，接下来最有可能的情况就是贱卖。这大大违背了当初投资的目的，赚钱不成反而需要赔本。

3.其中一位买家要卖房产

就如这篇文章的故事开头。当有一个买家不能支持房贷，或者有个人财务问题时，他会最先想变卖拥有的投资，或者直接摆烂不再同意供房贷——尤其是那些苦等好多年，回酬不如预期的房子。

这个时候所有的屋主被迫需要决定要一起卖掉房产还是接受顶下价格的建议。

这个过程是冗长又富有争议性的，尤其是越多人参与时，越多人有不同的意见和看法；而且卖屋子不光只是在意卖价，还需要负担律师费，和印花税和代理费用等等。

不管任何投资，在投资前都必须做好功课和评估自己的财务能力。在选择“老师”前多听多看多研究，选择值得信任的导师，千万不要人云亦云。在财务能力方面，由于房地产牵涉几十年的贷款，投资者必需确保：

1） 自己的承担债务能力是在40%的净收入以内；

2） 预算如果无法出租的情况，自己的现金流可以支撑至少6个月；

3） 做好退出计划，在没有租金的的情况下，几个月内必须止损或者可以以更低廉的价格出租。

总而言之，当选择与夫妻以外的人联名贷款是弊大于利，个人并不建议。花无百日红，人无千日好，我们在决定一个大投资前必须设想任何风险是在自己的能力能接受的范围内。