马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers” ，简称BOVAEP）于上月22日登报发出通告，宣布该局援引1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令第25（1）条文，以及估值师、估价师、房地产代理及物业管理条规中的第142条规，正式撤销264位物业管理经理的执业执照，俗称除牌。 

为何这么多位同时被除牌呢？首先，让我们先来了解，什么是物业管理经理？简单来说，物业管理经理是在建筑物的管理与维护方面，具有能力和丰富经验的合格专业人士。

他/她需获得马来西亚估值师、估价师、房地产代理及物业管理局的认可，才能领取执业执照。

同时，他/她也是一位熟知2013年分层管理法令、1981年估值师、估价师、房地产代理及物业管理法令、马来西亚物业管理标准（Malaysia Property Management Standard）和其他与房地产、分层地契相关法令法规的专业人士。

在大马，特别是分层地契房产项目，因涉及私人单位与共有共用设施设备的维修维护工作，因此是一门蛮复杂的专业。

许多人担任了共管楼宇的管理委员，才知道原来楼宇管理是10项全能大考验，共管楼宇的日常工作范围是如此繁多。

管理者任务

A）土木工程 – 楼宇维修与保养
B）机械工程 - 机器设备的定期保养与维修
C）电气工程 – 电流电气的定期保养与维修
D）金融服务 - 征收管理费，支付被委任的服务者，维持收入支出平衡
E）法律顾问 – 提供法律解说与援助
F）人流管理 – 管理物流、人流及车流
G）警卫保安 – 管理保安公司与监督警卫
H）人事纠纷 – 协调业主或租户之间的纠纷 与矛盾
I）环境卫生 – 尽量维持小区优良生活品质
J）其他大小事务

委员法律责任重

2013年更阐明，管理委员一旦没有依法办事，就等于触犯该法令，一旦罪成将面临以下惩罚 ：
1） 罚款不超过25万令吉
2） 牢狱不超过3年，或两者兼施

谁是合法合规管理者？

您可能会问，本文的主题是物管经理，但为何牵涉到由业主出任的管理委员呢 ？

答案是，目前2013年分层管理法令是把管理职权授予出席年会透过票选的业主为管理委员，而非合格的物业管理经理。

合格的物业管理经理，是管理委员所委任的服务供应商。 再次提醒业主们，共管楼宇的管理职权还是停留在管理委员，而非物业管理经理。

然而，多数出任管理委员的业主，都不是相关领域的专业人士，所以才选择委任专业人士来管理，只不过委任了物业管理经理后，就完事了吗？ 其实不是。 

根据2021年官方数据，西马共有2万1254个分层项目，但合格的物业管理经理却只有2776位人，楼多人少，导致物管企业“出租”执照。

物管如计时炸弹

有些物业经理把辛苦得来的执照，出租给第三者抽成，这些租牌公司根本没有经过BOVAEP 的审核，没有实在的营运经验，更没有提供员工培训。

更重要的是，由于执照不是自家的，根本就无需为专业负责。

慎选物管企业

一旦出事了，再向另一个持牌人租物管执照就是了。

委任了这样来历不明的物管企业，等同把生命和身家财产都托付给一颗计时炸弹，业主们是否能睡得安稳呢？

业主委任物业经理，就是希望把管理住宅大楼的日常维修保养工作，还有自己的生命安全及身家财产都交给他，自然马虎不得。

居民委员得谨慎筛选物管企业，才能保障自己。只有再三确认，才能减少不必要的麻烦。

管理费非越便宜越好

因管理委员对物业管理不了解，总以为这是一门不需要耗费技能与精神的行业，所以对于管理费也有许多误解。

物业管理费并不是越便宜越好。英文有这样一句话：“If you pay peanut, you get monkeys”（如果你只肯给予花生，你将只能吸引猴子），低廉的管理费，换来的就只是低落的服务品质。

保养不当房子贬值

过了一段时间，你的家就会渐渐变成凌乱不堪的大杂院，外观就好像贫民窟般残旧和杂乱，甚至出现损坏等。

你辛辛苦苦每个月供款的房子不断贬值，还得为各种因保养不当而损坏的设备另掏腰包买单，电梯的维修费又不是小数目。

缺乏保养的房子，只会让你赔了夫人又折兵，千万别因为不了解而付出更大的代价。

物业若保养得好，生活品质自然获得保障，物业升值自然不是问题，更重要的是业主心理的满足感。

城市土地越来越少，向上发展已是大趋势，对物业管理的需求自然有增无减。

随着2013年分层管理法令生效，物业管理不再可有可无，业主们也需与时并进，至少要了解什么是物业管理，才能与物业管理者有效沟通配合，携手打造美丽家园，延长物业寿命。

最后，遇到害群之马，一定要向估值师、估价师、房地产代理及物业管理局正式投诉，让局长把不负责任的物业管理经理除牌。