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107公寓屋主胜诉案 买产业须看清地契/张仰荣博士

根据本月7日的一则新闻,107名起诉新山Meridin@Medini公寓项目发展商的购屋者在高庭胜诉,法官宣判购屋者的买卖合约无效。

因为这发展商违反了4项法令,即1966年房屋发展(监控与执照)法令、1989年房屋发展(监控与执照)条例、1985年分层地契法令和1965年国家土地法典。

这一期,我会先探讨这个发展商的这个项目,触犯了1965年国家土地法典的哪一个条文?

我综合了高庭判决书中的事实根据,发现依斯干达投资有限公司(Iskandar Investment )是公寓项目所在地的地主。

身为业主的依斯干达投资有限公司,把土地租借给Medini Land私人有限公司长达99年,即从2013年4月15日至2112年4月14日。

而于2013年10月18日,Medini Land私人有限公司(承租人)卖出手上99年租赁权给Tropika Istimewa发展私人有限公司(次级承租人)。

接着,Tropika Istimewa发展私人有限公司获准发展公寓项目。并通过公寓,也就是分层地契发展项目,把它的租赁权卖了给107买家,也就是案件中的起诉人。

买家起诉发展商Tropika Istimewa发展作出虚假陈述,即告诉他们将获得各单位的合法租用地契。因此107名买家控诉发展商触犯1966年房屋发展(监控与执照)法令、1989年房屋发展(监控与执照)条例、1985年分层地契法令和1965年国家土地法典。

土地法典第221条
租赁部分土地仅30年

首先,我们先来探讨国家土地法典第221条。

根据1965年国家土地法典第221条文,依斯干达投资有权力出租土地给Medini Land。因为第221条第3款阐明,如果是相关割让土地的全部租赁期限可长达99年,若只是该土地的一部分,只是30年。

因此依斯干达投资和Medini Land的交易没有违反国家土地法典的第221条文。

同时,第221条文阐明,承租人每一个次级转租,期限超过3年,若只是转租一部分,就不能超过30年。

从新闻上看到的是,Medini Land(承租人)把整片土地以99年的租赁把业权转让给Tropika Istimewa,因此交易合法。

转租土地禁逾30年

第222条文阐明了承租人和转租人超过3年的转租期限。根据国家土地法典,Medini Land有权力转租99年的土地拥有权给Tropika Istimewa发展。

因为第222条文阐明:

(1)在必须遵守第225和226条文的前提下,土地承租人要根据以下条文转租全部或部分土地;

(2)每次转租超过3年;以及

(3)若承租人只是转租一部分土地,期限不能超过30年。

看了新闻后,我发现Tropika Istimewa 发展是以99年或者说超过30年的租赁期限售卖公寓,因此触犯了第222条文。

因为这个条文阐明,承租方若要转租土地,不得超过30年。而且卖的是分层建筑物,而不是一部分的土地。

总结:买产业须谨慎求证

Meridin@Medini公寓项目可能不是独立的个案,我认为,这可能只是冰山一角。

所以奉劝大马人,如果想要在国内大城市比如柔南、吉隆坡和槟城购买产业,有必要谨慎求证,确保发展商卖的不是这种“租赁权”合约。

购屋者买屋的时候,如果对屋子的地契有疑惑,最好先去咨询律师,或向购屋者协会查询。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
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财经

[email protected]设学生宿舍
183家具齐全套房供选择

(吉隆坡17日讯)马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)发展的[email protected],成为依斯干达特区教育城外首个学生宿舍供应商,提供183间家具齐全并符合学生需求的套房,料为370位学生提供服务。

马星集团总执行长拿督何汉生今日在Southgate商业中心内的马星学院与大马依斯干达特区教育城主席拿督凯里尔签署合作备忘录,列席者包括马星集团区域发展高级总经理(南马区)王振榆及大马依区教育城总营运长苏古玛兰。



何汉生说,为教育城的学生提供优质住宿,与集团的标语“重塑空间·增质生活”一致。此外,教育城提供世界级水准的教育予国内外学生,马星只是尽所能,让这些学生拥有良好居住环境。

马星也将安排巴士衔接服务,让学生免于烦恼租车或与朋友共车,拥有更多时间温习与参加课外活动。

凯里尔说,教育城学生人口将持续增长,此次与马星集团合作,将为学生及家长提供另一良好住宿选择。教育城目前共有3000名学生,其中5%为外国学生。

上述183间家具齐全的套房共有2种款式,学生可选择单人房(Studio)或双人房(Twin Sharing Studio),建筑面积从341平方尺至603平方尺,每间房皆备有电磁炉、热水器、冷气机、灯、床褥、橱柜、桌椅及冰箱,并提供高速网络服务。

何汉生(左二起)与凯里尔签署合作备忘录后与王振榆(左)及苏古玛兰(右)合影。

为保障学生及住户安全,出入采钥匙卡。学生还可在[email protected]享有设施完善的休闲设施,包括泳池、健身室、多功能空间、网球室等等。另,还可到访Meridin Walk Lifestyle Mall逛街购物、用餐或享受娱乐时间。此学生宿舍将于今年3月开放。



这里距离教育城仅3.6公里,驱车5至10分钟即抵达;距离马新第二通道仅10.8公里,距离新山市中心和关税、移民及检疫大厦(CIQ)22公里。邻近的地标包括乐高乐园、松林制片厂及公主港。

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