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楼宇财务规划“断舍离”/张惟越

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍,她本身是一位杂物管理咨询师,书中山下英子推出新的管理概念:“断、舍、离”。

《断离舍》是日本山下英子于2009年所出版的一本家庭生活管理书籍,她本身是一位杂物管理咨询师,书中山下英子推出新的管理概念:“断、舍、离”。

“断”,即不买,断绝收取不需要的物品,停止购买想要,实际上却不需要的物品;

“舍”,即及时处理堆放在家里不常用,或破烂陈旧的物品,清空空间;

“离”,即顾名思义,舍弃对物质的执念,回归心灵上的富足。

透过理解断舍离,领悟断舍离,执行断舍离,来达到管理家的目标。

共管楼宇的财政规划也是如此,只不过其中最大的分别,就是它是公款开支,每一分每一毫都是来自每一位业主荷包的公摊开销。

出任共管楼宇的管理委员,属于自愿的回馈性服务,无收入、时间长,还有应对众多业主住户们的压力,些微的不当,更得面对群众的声音,一般人都不热心出任管理委员这吃力不讨好的义务工作,所以参与竞选的居民寥寥无几,很多时候候选人都自动当选委员。

这也是为何共管楼宇的管理委员素质很难提升起来,加上许多出任委员的街坊不一定懂得楼宇管理,可想而知,每每楼宇的庞大维修工程都是由无楼管经验、无专业楼管知识、无领导经验的组合来作决策,出错的机会非常高,这也是为何共管楼宇的居住成本因此逐年上涨,虽然部分是因为官方措施,比如:

居住成本上涨原因

1)2022年推行的最低薪金制;

2)2022年国能公司提高成本转嫁机制(ICPT)收费;

3)2022年水费每平方米调涨58仙。

改变共管居住环境
按需要 功能 合适转换开销

笔者建议,刚出任管理委员的新人,可通过学习和实践断舍离,不断重新审视自己与物业管理关系,致力于将楼管开销里所有“不适合、不需要、无功能”的开销,替换为的“有需要、有功能、合适的”开销,借此改变共管居住环境,改善同一个屋檐下的共活面貌。

同时,建立属于您楼宇的财务报表,建议如下:

1)合约性的开销

2)非合约性的开销

3)能源开销(水供电源)

4)一次性大项目规划

5)行政开销

1)合约性开销概况项目:

A)保安费用

B)保洁费用

C)机械配备的维护费用(升降梯、冷水系统、空调系统、门禁系统、监控系统、泳池系统等等)

D)物业管理公司费用 (物业经理费、执勤人员的薪资配套)

E)园艺费用

F)会计系统费、会计师费用、会计审计费

2)非合约性开销

A)配件的替换费用

B)器具的修复费用

C)楼宇结构的维修维护费

D)机械设备的维修费用

3)能源于官方指定开销

A)电费

B)水费

C)机械配备的审核费

D)官方的税务开销

E)官方的指定的检测费用

4)一次性大项目规划

(通常都是短则几年一次,长则10年一次的费用,并由储备金支付)

A)楼宇的建筑结构维修费

B)楼宇外墙的粉刷费用

C)机械配备报废时,购买新配备

D)楼宇进行泳池翻新、防水层翻新、屋檐翻新等等大项目。

5)行政开销

A)办公室的行政费用,比如印刷机费用、电讯费、文具费等

B)办年会的开销,

C)每月的会议开销

D)其它杂费

梳理过去几年开销

管理委员,可以把每月的开销,按照以上分类后,就能看到清清楚楚的会计报表了,请记得不要把财报作为一个孤立的点去解读,接下来您还得把楼宇过去3至5年的开销同样的按照以上的格式梳理出来,这样过去3至5年的开销动向将明明白白的显露出来。

因为,“财报很难长期作假”尤其在现代财务准则下,要长期地、严重地做假账而不被发现,可能性趋近于零。

造假账目均有异常

任何造假的账目,其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常,有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假,管理委员就可善用这数据来检测楼宇的营运开支,是否处于合理的范围。

如果资源上方便,管理委员还可以把自己楼宇的财报于相近的楼宇财报进行比较,同类型的楼宇财报,结合起来解读,将成为对比的参考点,来评估自家楼宇的开销是否合理,来规划“断离舍”。

最后,共管楼宇的财政预算规划,属于公众资产规划行为,请记得唯有账目清清楚楚,委员才能明明白白,领导街坊邻居才有公信力。

 

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和睦相处 团结友爱 共管生活非战场/张惟越

马来西亚作为英国殖民地,经历了殖民时期分而治之的族群管理方案,各个族群分别按照族群集中居住,比如华人住新村,马来人住甘榜,印度人住橡胶园,到脱离英国统治成立马来西亚联邦后,国家积极朝向都市化发展前进,大量人口离乡背井来到都市生活。

人口密集推高土地价格,有地房产价格攀升,已经不再是可轻易负担的住宅选择,反之组屋及高楼住宅成了都市人,特别是中产阶级可负担的住宅方案,成了同一个屋檐下,各自生活的新时代共管生活,多元种族从分居社会到混居社会,共管楼宇的居民来自各个族群,其信仰的宗教,成长的背景,学历与专业各异,所以价值观有所差异是常态。

即使多年来马来西亚政府极力促进各个族群和谐共处,人与人之间的亲密度和疏离度难免有所不同,加上共管楼宇里居民共享所有共有设备与设施,生活方式、个人之间、家庭之间、族群之间,管理层与居民之间,其实存在太多太多可引发摩擦与冲撞的人事物。

虽然我们都知道人与人之间的相处,离不开同理心,凡事多沟通,秉持着包容之心,谅解之心来面对冲突与摩擦,许多人与人之间的矛盾是能被化解的。

只不过国家独立后积极发展,都市化效应来的太快,国民涌入大量就职岗位的都市生活,还没来得及适应不断变动之中的新社会环境,加上都市生活离不开钱,买了房子得缴付至少30年房贷,共管楼宇每月都得缴付公摊管理费,学生时期的学贷,通勤的车贷,家里的日常开销,照顾年迈父母亲的医药费等等,都是无形的压力,重重的压在都市生活每一个人身上,也是为何都市生活的人,很多时候会因为一些小事,却如同洪水决堤一般爆发。

真实个案一

小事情夺人命

组屋一居民因为摩托车位僧多粥少,无法合理分配,与管理层发生争执,激怒下抓起利刃攻击管理机构主席,最后命丧利刃,失去理智而挥刀攻击者,也因误杀锒铛入狱。

真实个案之二

流言蜚语坏民声

高级公寓某业主,因不肯为其单位漏水负责,管理层屡屡协调无成果,导致愤怒的楼下业主起诉管理层,而不是漏水单位业主被起诉,楼上单位业主更是透过流言蜚语,成功改朝换代,登上财政后,动用公款维修自家单位。

共管生活须教育培训

笔者认为高压的都市生活,职场的斗争,金钱的追逐,高节奏,让人渐渐失去了人与人之间的信任感,都市人都容易带有怀疑态度,不轻易相信或接受他人,即便大家是同一个屋檐下的街坊。

而共管生活,大家如同共同体,在同一个空间里生活,共用设施,不单单只是封闭在自家单位,每天出入我们无法避免在电梯里与陌生邻居共乘搭,使用健身设备时,按照先到先用,适度的使用时间,方便下一位使用者,都是共管生活里,住户们相互信任与依赖才能安好和谐的共同生活。

现今社会确实充斥着许多怨气,也有许多人渐渐变得暴戾,加上多媒体科技,自媒体,社交媒体,经常面对误用的困境,许多使用者,并不知道资讯的可信可靠就转分享,引起更多不信任。

虽然官方为了共管楼宇拟定的家规,我们可参考2015年分层管理(维持及管理)条例,住屋条例(By-laws)就记录在第三附表里的30条家规,可却没有积极的教育共管楼宇住户拟定该家规的精神。

应办观念灌输班

笔者呼吁房政部与人力资源部强强联手,为共管楼宇的业主和住户们办共管生活的入住前观念灌输班(Orientation Course),以便住户和业主更能了解共管生活的Do&Don’t。

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