冠病后掀租房潮/张仰荣

从今年2月到5月,我的文章中分析了2019冠状病毒病危机将对大马产业市场有什么影响,这一期会与读者探讨,危机后大马住宅产业的租市。

今年1月,大马经济本来就要陷入衰退,加上3月的行动管控令,经济就急转直下。

从3月18日开始的管控期间,因大部分国人遵守指令呆在家,所以国家经济几乎停顿。

而从管控令开始到6月18日期间,许多生意倒闭。这也导致许多大马家庭失去收入和失业,所以料看到更多房贷违约,进而拖累更多房屋被拍卖。

经济衰退,加上冠病危机冲击,不少大马家庭或失去偿还房贷的能力,进而被银行拍卖产业,然后被驱逐。

今年和未来5年内,可能有数千或甚至是数万个大马家庭失去家园。而这些丢失家园的大马家庭可能就要租屋,因此租市内的住宅产业需求会增加。

需求增长租市环境改变

正如政府所宣布的,我国从3月18日开始的管控令,将于8月31日结束。9月1日起,大马的生活料恢复“正常”。
那么9月1日后,大马的住宅产业租市会在冠病危机后恢复正常吗?

今年和之后,大马的住宅产业市场会变成什么局面呢?

基于租屋的需求会增长,我们要做好准备,迎接租市环境的改变,这些改变包括
 

房屋租金料上涨

由于更多大马家庭因房屋遭到银行拍卖而被驱逐后,将需要租金更便宜的房屋,所以房屋的租金会上涨,可能就会比现在更高。

同时,已经买了房子的业主,可能也要将房屋出租。

每月租金介于3000至4000令吉的高价公寓或排屋的租金可能不会有变化,甚至有可能下跌,因为原本的租户可能选择搬到更便宜的房子。

我认为,过去2年内,巴生谷内租金介于每月1000至1500令吉的公寓或排屋,将会最受新租户欢迎的住宅产业。而随着需求上涨,供应渐渐减少,这些公寓和排屋的租金有可能上涨到每月1500至2000令吉间。

房东的市场

当更多家庭要租金更便宜的房屋,加上更多人没有能力购屋,就会更需要租房子。当需求上涨,就会推高租金。

所以,无疑今年起将会是“房东的市场”。

新的租金支付方式

今年起,料出现新的租金付款方式,比如每月直接过账。

虽然现在有更多创新的网络付款方式,但是我认为,目前大部分租客还是以旧的方式给租金,比如现金或支票。

不会贷款违约

由于经济情况不明朗,加上未来30年内无法准时偿还房贷的风险更高了,我奉劝想要购屋的人,考虑租屋这个选择,因为不用担心贷款违约,也不会影响到自己的金融信贷评级。

不买屋则不会欠房债

消费者若选择租屋而不买屋,就不会背负上银行债务,因为少了每月偿还供款的责任。更不用为了应付银行而烦恼。

更弹性面对变化

如果一个人选择租屋,就少了每月偿还贷款的责任,如果他/她的财务状况发生变化,比如失业,就可以更加弹性的面对。

相反的,如果要供屋,一旦失业就无法偿还银行贷款,有可能违约并可能会破产。

未来5年屋价续跌

若要评估这是买卖市场或是出租市场,还有赖于我国整体的经济环境。

如果经济不好,人们只能求存并只负担得起食物和租金,不会有多余的钱来购买产业。

未来,至少5年内,95%的大马家庭若只能想着如何生存,应付每日所需。由于负担不起,购买产业,他们想都不敢想。
当这些大马家庭没有能力购买产业,就没有需求或者需求有限。

市场内,若没有需求又出现供应过剩的窘境,产业价格就会下跌。因此,未来5年内,产业价格会持续向下。

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