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共管楼宇资金监督属谁管?/张惟越

作者:张惟越(Gather Building Management董事经理)

共管楼宇收取的管理费,属于非营利收入,它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金,透过每年的年会宣读预算案,在获得表决通过后,由个别单位业主共同分摊的公摊收入。 

而民选的管理委员,就是按照2013年分层管理法令的条规,所授权的管理者,管理委员被律法授权该楼宇资金的管理权,他们可按照通过的预算案,支配管理费的开销。  

虽然2013年分层管理法令第87条文阐明,管理代理的独立性如下 :

1)如果某人对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益,则不当被任命为管理代理;

2)以下情况下,对该将要分割的分层地契或分层地契楼宇拥有专业或金钱利益的人:

i)负责该楼宇设计与建设;

ii)他或他的提名人,或雇员或官员将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益;

iii)他是合伙人或受雇与对将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益的人;

iv)他或他的家属,无论是直间或间接对将要分割之分层地契或分层地契楼宇,拥有专业或金钱利益。

管控管理费易黑化

但这律法条文,管制的只是由建筑专员所委任的管理代理而已。

对于管理委员,则无明文指示。

这笔资金可大可小,金钱的支配权容易让人黑化。

假设:一项分层地契的共管民居楼宇

(1)拥有700个个别单位;

(2)每个单位的面积都是900平方尺;

(3)发展商预算的管理费,每平方尺35仙

该楼宇的管理费每月收入,就是700个别单位 x 900平方尺 x 35仙 = 22万500令吉。每年的管理费收入达264万6000令吉。 

每月22万令吉,每年260万令吉的管理费支配权,有几个人能坚持本性不变呢? 

这也是为何我们经常可在主流媒体或社交媒体看到指责管理委员滥权、拿回佣、公款私用、私吞公款等纠纷课题,因权力之诱惑让定力不坚强的人黑化,引发滥权贪污事件。

反贪会法令不适用于管理委员

马来西亚有694法令,即2009年马来西亚反贪污委员会法令,针对公职人员面对有可能的《利益挂钩,利益冲突》有需要避讳的一系列规范,来避免或遏制阻止贪污腐败及不当的利益输送。

细节如下,2009年马来西亚反贪污委员会法令,共有4项主要的贪污罪行:

1)索取/接受贿赂[第16及17(a)条文];

2)献议/给予贿赂[第17(b)条文];

3)提交虚假索赔[第18条文];

4)滥用职权 [第23条文]

但以上的法令条文,只是针对“公职人员”,而不是管理委员。笔者在今年3月30日在拿督汤木(协会主席)带领下,以分层地契业主协会理事(Strata Owner Association Malaysia)身分出席大马反贪会的面谈会,呈报了有关共管楼宇金钱输送或挂钩的备忘录。  

在反贪会高层的解说下,我们才了解,原来共管楼宇的管理委员实属:

(一)非公职人员;

(二)非商业机构;

因此,它属于现有2009年大马反贪会法令执法权限的灰色地带,虽然法令有明文规定,但到底哪个才是有执法权的官方单位呢?

虽然笔者向反贪会官员提出了2013年分层管理法令第87条文,阐明了管理代理的独立性需求,但反贪会却表示,2013年分层管理法令的执法单位是马来西亚房屋及地方政府部,而不是反贪会,故一旦面对类似的纠纷,第一个需要举报的官方单位乃房政部。  

若滥权应投报商业罪案调查部

还有,业主可向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报,该商业罪案调查部,高层是由一名警察总监担任总监,并由两名副总监协助,即第一副总监(调查)和第二副总监(行政)带领,它主要的权限就是调查:

(1)商业欺诈;

(2)金融诈骗、

(3)电脑网络骗案等一切与商业、金融有关的犯罪活动。 

该部门下,针对共管楼宇资金的分组有: 

●会计剖析调查组

●金融调查组

●其他伪造调查组

以上都是拥有调查权的举报单位。

如果您面对管理委员滥权、挪用公款、收取回扣、私吞公款等纠纷课题,请记得向马来西亚皇家警察商业罪案调查部举报,物业管理公司并不是合格和合法的调查官,很多时候,物业管理人能扮演的角色就是尽全力协助调查。 

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如何改善共管楼宇人力稀缺?/张惟越

任何一栋被妥善管理与维护的楼宇,它不但能确保可提供与业主与住户所设计与建设的功能,让业主可遮风挡雨,可安家立业,还间接为业主提供资产增值的空间,让业主享资产增值带来的财务便利。

物业管理人也喜欢用“宁静的享受”(Quite Enjoyment )来形容妥善管理的共管楼宇,而这个结果不是自然而来的,更多时候,它是由一群管理委员、物业管理人与下游服务商煞费苦心下,定时定点踏实执行楼宇的维护工作下,所带来的良好结果。

因此,一栋楼宇是否能被妥善的料理,并让它提供该有的功能的同时,延长楼宇的经济寿命,对每一位业主来说是需要被认认真真重视的,它很需要4大基柱同时发挥功能才行。 

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