（吉隆坡10日讯）高楼建筑物拖欠管理费是谁的错？无论先有鸡或先有蛋，站在法律角度上，拖欠管理费者的流动资产和单位，的确可依照法令被充公。

高楼建筑物的管理素质有赖于管理机构及业主互相沟通与配合，特别是首次成立联合管理机构时，业主应踊跃出席，制定公平管理规则，以免日后发生不愉快事件。

大马购屋物者协会中文组主任陈钟灵今早受邀出席“公寓业主和居民的权利与责任对话会”时，针对在2015年6月生效的“2013年分层管理法”说，尽管许多业主不满管理层服务而拒付管理费，惟在法令角度，业主有责任付费。

获证书才设户头

他说，新高楼建筑物在移交钥匙给业主后，首年由发展商管理，次年召开常年大会，成立联合管理机构（JMB），第三年获得分层地契后，组成业主成立的管理机构（MC）。“但许多高楼建筑物面对发展商破产，一直无法取得地契，则多数是联管机构。”

他强调，首次成立联管机构很重要，包括如何制定管理费，至于储备金不可超过管理费10%，逾期付还管理费年利10%。”

他说，新联管机构需向地方政府建筑委员会注册，取得当局发出的证书才能由主席及财政到银行开设管理费户头及储备金户头，否则不能先向居民收款。

对话会由蕉赖区国会议员陈国伟安排，特针对加影市议会建筑委员会（COB）在万宜展开管拖欠管理费，充公流动资产行动一事召开，旨在让管理方及业者对于双方权利与责任有更深了解。

出席者有大马购屋者协会秘书长郑金龙、志工律师郭建慷、美和家第三期公寓联营机构主席张丽萍、副主席李运照、财政刘丽香，许多居民代表、联合管理机构及管理层也到场了解。

管理机构发月结单通知业主需14天内付清管理费

陈钟灵说，据法令，业主在收到管理机构发出月结单通知，需在14天内付清管理费，否则可带往分层管理仲裁庭解决。

“若屋主没合理解释，庭主可判屋主最高罚款额25万令吉或监3年或两者兼施，若重犯每天罚5000令吉。”

他说，新法令第79条文阐明，管理机构有权向建筑委员会申请禁令或查封令，扣押流动资产，甚至拍卖产业偿还。

欠管理费没投票权

他也说，拖欠管理费者没投票权，因此业主即使不满意，管理服务也得支付，并通过投票权更换新机构领导。

陈国伟：效率低盼撤换隆建筑委会主任

吉隆坡市政厅建筑委员会主任工作效率令人质疑，陈国伟要求隆市长即时调动该主任，以提高辖区内高楼建筑委员会的素质。

他说，隆市人口170万人中有70%人口住在公寓或组屋，当局应认真看待高楼业主的权益。

“在数月前针对美和家第二期组屋问题向建筑物委员会主任了解情况，拨打对方手机却不敢接听，由秘书恢复指示通过电邮预约时间。我在7月19日致函要求会面，拖至今日没回复。”

他将致函市长撤换此“糟糕”的主任。

问与答环节

郑金龙：郑 郭建慷：郭

问：单位外墙漏水要求管理层维修，惟对方指非公共区域，要求自行处理？若自行找人检查，维修费该由谁负责？

郑：公共区域是大众共用空间，该由管理层负责维修。假设现有墙上漏水或是水管引发，若相关水管输水超过一户以上，即该由管理层负责维修。

同时，若住户无法确认相关漏水地方是否属于公共区域，可要求管理层确认，这是他们的责任。

问：委任管理层接管高楼建筑物需要招标吗？

郑：一定要，至少取得3家报价作比较，挑选合适的管理公司。

问：过去每月管理费为45令吉，联合管理机构近来有意调高至60令吉，是否合理？

郑：居民若认为不合理可反对，及要求该机构解释为何原因。最好联合管理机构召开大会讨论，有双方沟通。

问：拖欠管理费是否可切断水电？

郭：不可私下采用此方法。应依据2013年分层管理法令，通过分层管理仲裁庭处理此事。

问：公寓的升降机过去10个月常故障及维修，可否设定期限要求发展商全面解决？

郑：没时间限制发展商几时修好，只能要求他们尽快修好。同时，业主可把此事反映给房屋部，并转发一份记录给发展商；若发展商信誉受到挑战，当局将把发展商列入黑名单或不让下一个工程展开。

问：管理费、维修费和投票权是如何计算的？

郑：分层管理法令生效后，是以单位份额（Share Unit）计算，按整个共管社区比例分配股份份额，如停车位所占的比例等。

业主单位份额越高，代表占共管产业产权份额越高，须支付越高管理费、储备金和其他费用，也有较高比重的投票权。

问：是否可针对迟交管理费，征收逾期加付款额？

郑：不能如同大耳窿的利息计算法，任何逾期加付都要有合理解释。

问：由前联合管理机构签署的合约是否都需在更换管理层后继续执行？包括所签下的不合理合约条款？

郑：据法律，合约在更换管理层后依旧生效，惟所有涉及公共利益的合约都需在常年大会上提出与讨论，保障业主利益，若是所签署的合约，对业主不公，建议带往法庭检讨与解决。

问：Airbnb是否合法经营？

郑：Airbnb虽是时下盛行一种住宿风潮，但据知雪州或吉隆坡，没相关监督指南。对地方政府而言，住宅是不能改为商业用途。

同时，单位每几天换人居住，有外国人出入，会造成原有居民不便，不太鼓励住宅改做短租度假屋。