11月对整个房市而言，是一个至关重要的分水岭，因为再多两个星期，就是2019年财政预算案出炉的大日子，这也是希盟政府执政后的首个预算案。

首相敦马哈迪和财政部长林冠英上个月开始，不断重申这将是一个全民都需牺牲的预算案后，又频频要求发展商降低房价，这一次会否继续打房也是业界目前最关注的事。

到底在这场预算案中，我国房市又会迎来何种发展？

平衡发展比打房重要

希盟执政后积极落实竞选宣言，其中一个目标就是通过降低房价和建设更多可负担房屋达到居者有其屋，放眼10年内建造100万间可负担及可租赁房屋。

很多人仍买不起房，为了让人民拥屋，预算案维持打房政策的几率很高，但业界人士普遍认为，相比继续打房，政府现阶段要做的是想方设法平衡房市发展，深入分析以寻到源头对症下药，才能解决根本问题。

打房未必就得降低房价，而这与可负担房屋又是两回事，首先得要厘清打房的目的，是要抑制市场投机炒作，还是为了让居者有其屋，否则盲目行事最终只会导向一个支离破碎的房市发展！

我国房价2004年攀上巅峰后，就一直处在上升轨道中。

前朝政府为抑制房价急速上涨，2010年酝酿政策管控房市，在2012年推出负责任贷款指南收紧房贷准则，将第三间房产贷款价值比率（LTV）顶限设在70%。

过后，又在2014年财政预算案中，调高产业盈利税（RPGT）至最高30%、设下外资购屋最低门槛100万令吉等系列措施。

随着那么多调控政策出炉，房价在2015年底开始停滞不前，并在2016年开始稍微盘整，根据国家产业资讯中心（NAPIC）数据，首季大马房价指数按年仅微起4.1%；这也是2010年首季以来最低增长。

另一方面，国家银行数据显示，今年首半年家庭债务占国内生产总值（GDP）的83.8%，相比去年同期的84.2%，稍微录得改善。

难解决滞销房产

马来西亚房地产中介协会（MIEA）全国副主席林文彬受访时指出，从最近陆续出炉的房产数据来看，打房政策已然奏效，但预期政府将会维持打房措施。

“政府继续打房的另一个潜在诱因，是想借着打房减少成交量，当市场供应多于需求时，房价自然会趋低，但这并不能解决滞销房产的问题，纵使多年都在打房，始终无法真正解决根源。”

马来西亚房地产发展商会（REHDA）今年7月曾表明，现在是政府取消2014年以来落实的打房措施好时机，以让低收入族群（B40）和中等收入群（M40）的首购族，更易实现居者有其屋的拥屋梦。

事实上，取消打房措施未必就能帮助中低收入群体实现拥屋梦，亿达法务办事处创办人陈佐彬律师认为，只有想在房市投机获利者，才会觉得这些政策是在打房。

房子未必就“可负担”

而政府现在应该将焦点从这些措施，转为正视居者有其屋发展，在打房和居者有其屋间达至平衡。

“政府现在要思考的问题，是如何让每个人居者有其屋，但首先要先搞清楚一个观点，打房和可负担房屋是两回事，打房不一定就能让房子变得可负担。”

在决定是否继续打房前，得先确定大方向，比如说获益群体是中低收入族群或首购族，政策方针自然也不一样。只有先确定受惠群体，才能针对性且精准的打房。

“如果不先梳理清楚，那么是要把原本500万令吉的房子，打成300万令吉，还是将50万令吉的房产降至30万令吉？”

盲目打房将“打低”产值

在未有明确目的盲目打房，只会让房产贬值，从而影响经济走势。

陈佐彬指出，房产投资能为国家带来经济效益，一旦成交量下跌，则银行业务跟着下滑；而银行领域在我国经济占有举足轻重的位置。

“本地银行业者其实相当依赖房产业务，接近50%的贷款贡献来自房贷。本地银行其实相当保守，他们相信资产，所以这也是何以人人都立志买房。”

须找出根源

早年打房措施主要是为了抑制市场投机炒作活动，同时抑制家债攀升，大马产业推广促进会副会长潘荣德硕士认为，若无法找出根源，就算有再多再好的打房措施，结果都会让房市陷困。

“政府只专注在可负担房屋，并没有其他利好能支撑整个房市。就算豁免向建材征收销售与服务税（SST），将省下的税务成本转嫁给购屋者，但也只是冰山一角，并不能从根本解决问题。”

收入难追房价

居者难有其屋

国人收入始终追不上房价，才是导致居者无法有其屋的罪魁祸首。

陈佐彬坦言，纵使打房措施真能让房价下跌，但这并不代表人人都能居者有其屋。

“是不是每个人都能拥有（房屋）才是重点，不需要将‘打房’视为拥屋的标准或规格。”

市场供需错配

潘荣德指出，国人现今家庭收入水平，约介于1万至1万5000令吉。

“若根据这个比例计算，可负担的房产应是60万至70万令吉；而个人收入若在2000至4000令吉，也只能负担得起价值在20万令吉的房产，市场目前的供需明显出现错配。”

达证券分析员谭倩雯上周一（15日）撰写房产领域报告指出，在希盟政府致力为人民提供足够的可负担房屋大前提下，现在取消打房政策并不适合。

“若是取消打房的管控政策，或将重新吸引投机客，并将真正有需要的购物者扫出市场，这将被视为不亲民举措。”

严控新项目推介

我国房市现在面临滞销房产高企、供需错配，及房市增长陷入停滞的瓶颈，英国皇家特许测量师张仰荣博士坦言，再打房只会让房市提早崩溃。

而造成这个局面的是过去5年的管理疏失，若是现在想挽救，唯有在接下来5年，严格管控新项目推介。

“很多人买了屋却没有能力偿还贷款供期。根据公积金局一份调查，我国89%的打工族，收入低于5000令吉。这也表示高达90%的打工族，是没有拥屋能力。”

近3万单位滞销创新高

滞销房产创下新高，政府应深入分析情况，针对性解决滞销课题，而非一竹竿打翻一堆购屋者。

NAPIC早前推介“2018年房产首半年初期报告”时指出，由于市场消化缓慢，致使首半年滞销住宅产业创下新高，共有2万9227单位卖不出，总值达172亿4000万令吉。

当中，又以售价介于50万至100万令吉的公寓，滞销情况最严重，占1万1602单位或39.7%。

这边厢很多人买不起房，但另一方面却又面对近3万单位的住宅房产滞销，到底是该继续打房降价，满足居者有其屋，抑或该着力于消化大批房产库存？两相拉扯让市场太沉重。

这样的情况，反倒有种越打房，滞销房产越多的窘境，林文彬指出，那是因为先前的打房政策并非针对解决滞销房产，所以才会陷入这样的发展。

“这是除了贷款外，另一个我也相当关注的课题。市场只关注多少间住宅房产卖不出，却从未深入分析，到底哪些类型及价格的房产滞销情况最严重。”

比如说，是不是50万令吉以上的房产滞销比例更高，还是郊区的房产更难卖等，这样有关当局才能对症下药，针对这些滞销房产推出应对的政策，才是妥善之道。

需和市场人士沟通

打房措施管控市场并非不好，但在决定任何政策前，政府还是需要经常和业界人士会谈，加上有专业团队负责收集资料，才能贴近市场获得最中立的观点。

“这才是制定政策的不二法门，而不能单靠一方说法决定政策，任何政策对于房市长期发展影响深远，我们不能一概而论。”

另一方面，莱坊大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉点出，大部分的滞销房产都落在高价位区间，并非中产阶级能负担，两者明显错配。

“收入追不上房价，加上严苛房贷准则与打房措施，造成两者间的差距越来越大，这也是何以市场对于低价房产的需求持续上扬的原因。”

房贷摊还年限探讨延至40年

打房措施也让中低收入群体跟着买不起屋，房政部已积极和国行洽商，或延长房贷摊还年限，从35年延至40年，同时探讨针对中低收入群体推出弹性贷款。

马来西亚房地产发展商会（Rehda）本月10日，公布首半年房产数据时指出，价格50万令吉及以下的住宅房产，占今年首半年新推项目的65%。

冀放宽借贷政策

林文彬认为，既然发展商多数新项目都主攻50万令吉以下房产，而多数人还是无法拥屋，那另一个关键因素，在于房贷申请遭拒，或是银行批准的贷款无法负担购屋。

“根据我本身的经验，银行的钱真的越来越难借，10个人申请贷款，当中7、8个申请会遭拒，若是能将房贷摊还时间拉长至40年，则每月供期能减少，获批的比率则能提高。”

他坦言，政府收紧房贷是造成国人买不起房的主因，业者普遍希望政府能在预算案，宣布放宽借贷政策。

“放宽政策应该是比较难成事，只是希望不要继续打房，若再持续收紧政策，滞销的房产只会有增无减，打房应该适可而止。”

另一方面，房屋及地方政府部长祖莱达早前已与国行会面，探讨延长房贷摊还年限至40年，同时计划针对中低收入群体推出弹性贷款。

“我们已经和国行，及其他几间银行展开数次会面，并且也针对房贷申请与审核，制定更为弹性及宽松条件。其中一个调整，就是将房贷摊还年限从现在的35年，延长至40年。”

租屋也算“有其屋”

居者有其屋，并不一定要买房，租屋也是一种选择。

陈佐彬直言，并没有人硬性规定，居者有其屋的概念并非只能“买”，也可以改变概念为“租”。

“买房子一般都是10%头期自己存，90%向银行贷款，但是如果借不到贷款买不到屋，是不是就不能有屋呢？‘有其屋’不一定是买，政府也可以尝试协助中低收入人民顺利租屋。”

他说，在这样的概念下，改变首购族的购屋“模式”很重要。

“为何我们一定只能买？新政府新时代可以换个新想法，建议可重新探讨先租后买（rent-to-own）计划，很多事都应该因地制宜，看情况做事，比如邻国新加坡通过和私人界合作，从而将房价控制在人民可以负担的水平。新加坡建屋发展局（HDB）做为地主，发展商则是承包商，这样减低土地成本则能帮助人民拥屋。”

张仰荣也认同租屋也可以是居者有其屋的选择，所以政府也需适时引导及调整购屋者心态。

他说：“我国人民普遍有一种心态，就是只要买不要租，不管自己有没有能力，始终都是一定要买屋。事实上，在市场低迷且经济不景时，没有能力，选择租比较实际。在这件事上，政府、银行、发展商乃至房产顾问，都需负上一定的责任，房市好景且有能力买屋不是大问题，但现在不比从前，得调整心态。”

滞销房产填补可负担屋

发展商面临阵痛

目前的滞销房产多是50万至100万令吉项目，或可弥补可负担房屋不足的供应，惟发展商或将遭遇短期阵痛，换来长期喜乐。

肯纳格投行分析员先前在报告指出，房屋及地方政府部长祖莱达已经确认滞销房产情况，并表明部分可负担房屋供应将会由这些滞销房产及二手房屋市场补上。

“若是如此，想必这将能帮助发展商减少库存，换言之，发展商这段期间也将面临赚幅萎缩，这是清楚房产库存必经的阵痛，不过并不至于大幅影响销售和盈利表现。”

料减少推出新项目

“我们预期，在市场消化现有库存的期间，发展商也将减少推出新项目。”

全国房屋政策2.0料将在预算案出炉后，在宪报颁布。房政部致力推动可负担房屋，且明年1月至2月间，也将会举办“2019年可负担房屋展”，在展览上将主力介绍50万令吉以下房产，同时还附有完善金融方案。

券商披露，若是将滞销房产用以弥补可负担房屋不足的供应策略奏效，那么绝对可解决房产滞销课题。

房市陷入胶着，最大的因素是因为房价高企，致使市场无法消化库存？

陈佐彬认为，主要还是成本，若能从成本机制着手处理，如沿用工业化建筑系统，有助减低发展成本。

惟潘荣德则另有看法，他相信，若想要消除庞大的房产库存，那么应把焦点放在提高经济发展，只有当经济稳定，人们收入稳定，自然有能力和心情置产。

下期预告：

2019年财政预算案，政府到底还有什么招数可以用？若再增新措施管制房市，又会是怎样的局面？敬请留意下周《南洋商报》产业周刊细细剖析。

报道 ：林妤芯、伍咏敏