地产

首购族必读秘笈

很多人都想买房,但当业主并不简单,除了钱,还有很多手续及涉及法律的文件需要处理。



选好房子,从签署买卖合约、申请贷款、签署房贷合约、建竣交屋……,一连串的手续,挟带着一堆的费用,大家都不可不知。

这期,我们蒐集了各种首购族须知和绝对有用的招数,协助首购族顺利置业,当上业主!

西华山卡尔:低或中收入群的年轻人应该调整或放低自己买房的要求和门槛。

专家教路怎当业主

谁不想有自己的安乐窝?但购屋不同买罐头,不像在超市选好要的付钱就了事。

从无壳族升当业主,还涉及一连串手续,除了房价,还有大笔费用须付,绝对不能急躁。



如何确定自己适合买房?专家教路,置业前,最重要是了解自己可负担的实力后才下单,最好先做个压力测试,估算一下自己的财务实力。

选定了房子,还有哪些手续要办?处理过程中又要注意什么?以下一一为你解答。

在吉隆坡,新推出的公寓单位售50万令吉,外州20万左右的排屋,发展商都说是可负担房屋,但对中低收入群和年轻买家来说,门槛还是太高,依然有许多人无法承担。

别焦急胡乱下单

大众买不起房子不外是收入不够高、产业价格昂贵、头期钱凑不足、银行不批贷款,又或是身上要供的债务供期,例如车贷、贷学金等等总和,超出薪金三分之一等。 

一再错过购屋时机,加上担心收入涨幅永远追不上房价走高幅度,无壳族开始慌张,是人之常情,但专家提醒,自我警惕是好事,但不能操之过急。

一位房介受访时一再提醒:“买房子是大事,尤其在财力上是很大的承诺,准备置业的首购族,千万别因为焦急胡乱下单。”

须调整个人思维

他认为,准备当业主,尤其是年轻首购族,应该先向专家和认识的业主征询看法,吸取意见后才踏出第一步。

AXIS产托(AXREIT,5106,主板产业信托股)投资总监西华山卡尔受访时指出,年轻人想要当业主,首先必须调整个人思维。

忽略细节易失预算

当业主是令人愉快的事,但买房子不是买罐头,过程并非在超市购物般,选好付钱那么简单。

假如你不清不楚就急着下单,买房子可是劳心劳力的事,而且可能忽略细节,或是失了预算。

准备置业的首购族,细看图表,就能厘清脑中的疑问,也更容易做好预算。

融资篇贷款记得货比三家

绝大部分人购买房产,都会向银行借贷;房贷合约一签,就背负10年、20年,甚至30年的债务。

要有准时缴付房贷思维,还贷记录不好会影响信贷,所以首购族必须量入为出,每月供款多少、供期多长都必须根据个人财务实况来衡量。

根据国家银行亲规,年轻的首购族可获得100%,甚至110% 房贷,但第三套房贷则最高房贷比(LTV)或最高只能借房价的70%。

无论首购族还是已有房产的业主,所有供款最高只能达净收入30%;意即净收入9000令吉的人,每月可承担供款总和只是3000令吉。

尤其要注意的是,各家银行提供的贷款利率都不一样,要省利息,切记要“货比三家”,而且签约前最好详阅合约细节。

时机篇房市似股市 谷底无人晓

有人说,房市走软,房价还会跌,要买房可以先等等;但西华认同置业要谨惕,但也不适宜一直等待。

要知道,市场力量决定价格,房市也像股市一样,没有人会知道何时是谷底。

他认为,若是自居,只要相中目标而又能力所及就不该犹豫。

“很多人都说,现在房价很高,买不起,再储一些钱吧,两年后又发现,原来房价又飚高了,又买不起了,所以要是你有这种心态,最后只有越等越贵、地点越远的房子。” 

他指出,我国房市去年开始滑坡,这些都和政局动荡、一个马来西亚发展有限公司(1MDB)事件、消费税(GST)脱不了关系,但相信明年局势更明朗后,房市表现必会改善。 

西华深信,今年和明年都是最好的进场时候,因为眼下屋价升涨不多,而且选择多。

“接照我多年从事房地产的经验,我估计2018年会反弹,2020年就会上到另一个高峰。”

中央政府希望州政府能够配合拨地兴建可负担房屋,帮助年轻一代购屋。(档案照)

房贷注意锁定期限

房贷借越长,每月供款越少,而以投资为目的的购屋者,往往都会尽量借最长的期限,以减少前期付出的现金成本。

正如以上所说,每月提早供款或供更多钱,便可以节省利息。

但首购族要注意,很多银行都会有锁定期限(lock-in period),一般是3至5年。

银行批出了贷款,拟定好贷款者每月供款和期数,并预计在某个期间会收到固定现金,但假如借贷者太早还清,则会打乱银行规划好的现金流量和赚幅。

提早还清须缴罚 

很多银行都会制定锁定期限,意则借贷者若在这期限内,提早还清贷款,就会被加征费用,俗称“罚款”。

所谓的罚款,一般是要求提早并在锁定期限内还清房贷者,多付几个月的供款,又或是根据欠款余额加徵几个百仙率的费用。

每家银行的规定都不同,一些银行只要求借贷者提早通知还清房贷,就不必罚款。

雪隆房价越来越高,年轻一代想在这两个地区置产,非常不容易。

选择适合配套

一般来说,呈上所有资料齐全的文件,50万令吉以下的贷款申请,最长16日就会有结果。 

申请贷款时,首购族必须搞清楚房贷种类,最常见的房屋贷款有三大类,即定期贷款(Term Loan)、活期贷款(Flexi Loan)和透支贷款(Overdraft Loan)二合一。

定期贷款:每月定额供款

只有打工薪金,且没有太多闲钱的首购族,最适合这种每月房贷定额供款,只要根据银行拟定的时间和款额,缴付每月供款即可。

活期和透支贷款:以日计利息

透支贷款和活期贷款很类似,一般上利息比定期贷款高,但因为是根据每日结算的欠款余额来计算利息,适合有多种收入或每月都有多余钱可花的人。

一般贷款户头会连接到另一个存款或来往户头,这户头内的钱,借贷者可随时动用,且也可抵销欠款余额;例如房贷50万令吉,若连接的来往户头内有5万令吉,那么欠款余额就是45万令吉,而当月的利息就会以45万令吉为基础来计算。

若每月都偿还比银行拟定供期款额多或提早供款,总结下来可节省不少利息开销。

雪隆区可负担房屋有限,吸引许多购屋者。(档案照)

保险篇业主有权投保与否

选择了适合自己的房贷,大多银行会要求借贷者购买递减式房贷保险(MRTA 或MRTT)。

这主要是保障万一业主遭遇不幸(包括伤残、死亡),保单会清还房贷,减轻家人的经济负担。

借贷可一次付清保费,一般是数千令吉,也可选择分摊,加在房贷款内,只要每月供还更高的房贷即可。 

要注意,是否投保是业主的权利,但银行职员会告诉你,这是必定要买的。

你也可购买火险、天灾险、失窃险等等;如果你的产业属于分层地契,那么,一般火险等投保可交由管理层负责,你只需向管理层拿了保险副本就行。

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财经新闻

【独家】潘健成:建良好生态系统非拨款 新创企业发展需靠民间融资

独家报道:林秀芳
摄影:黄亮辉

(吉隆坡24日讯)我国新创企业要发展,民间私人资金就须出手相助。

群联电子(Phison)创始人拿督潘健成指出,马来西亚的新创企业要发展起来,政府主要任务是建立良好的生态系统,至于投资和融资来源,则最好可通过民间或私人界筹集。

他接受《南洋商报》专访时表示,很多国家的新创发展都由创办人自己找融资的,很少要政府在资金投资上带头跑。

“实际上,政府的任务是着眼于把生态环境做好即可,剩下的是商业的活动,企业就应该自己去找路走。”

出席KL20峰会

潘健成日前出席KL20峰会,发表“这是大马的时机”主题演讲时,也曾表达“政府不应只关注发放拨款奖掖,而是应协助新创推广产品”的看法。

他认为,政府不应拨款给新创,而是支持新创的产品,比如电脑储存器,伺服器储存等都是政府部门所需产品,何不从固有开销购入这些本地产品,台湾在这方面就做得很好。

“新公司刚成立要有产品,产品也要卖得出去,如果一直只着重出口,对企业发展也是很困难的,如果国内有需求,政府有需要,何不直接采购本地制造呢?而不是让产品卖出国外后,再从国外买回来。”

钱拿得太容易
就不会太珍惜

针对我国有很多新创企业都会要求政府提供补助金,潘健成指本身在台湾从未看见类似情况,毕竟钱拿得太容易,就不会太珍惜。

而且,纵观那些真正在集成电路设计取得成功的企业,实际上并没有获得政府太多的援助。

他直言,事实上,大马商企拥有充裕的资金,也善于投资,惟仍着眼于传统投资,比如房产或地皮,又或是做一些生意等,就不会用于投资新创如集成电路设计。

“我认为,大马民间是时候关注国内新创发展的兴起,以便牵头带动注资,好让国内有潜能的新创企业获发展起来。”

要说服私人投资
需多个成功案例

新创需有多个成功案例,方可说服私人领域大举投资。

潘健成直言,人们总不可能投资“不知道”的,为此,私人界投资者或企业是时候关注和研究国内新创行业及创办人。

“我在台湾也帮过很多年轻人发展新创,当然,失败的比较多,这是很合理的,给钱是教他们,如果他们的构思不踏实,我就会直接拒绝投资。”

他续称,基于此,新创企业的创办人也须了解,如果没有成功的案例,要做集成电路设计、做电子科技产品,人家都不敢投资的,因为担心钱丢到大海里去。

“要让投资者有信心,首先就要创造几个成功例子,这样才能增加民间投资的信心。

“投资动机很多,风险投资机构也如此,它可以给你很多钱,但却不是你创业的第一天,更多时候是在新创达致中期或进入成长期后,看到他们的成就,才会投放资金。”

需求上踏实耕耘

做梦与新创的差别在于,前者异想天开改变世界,后者则在未有解决方案的需求上踏实耕耘。

这是潘健成给予大马年轻人,或有意进军新创者的最有力忠告。

他说,尽管人们洞悉人工智能(AI)是下一波发展趋势,但创办人务必切忌空想逐梦,而是应通过观察市场上没解决方案的需求,再努力寻找解决方案,并通过这个创新产品找出踏实的筑梦之路。

“本身发现很多人在起步时,就抱持错误的观念,当询及创业的目的时,往往答案都是为了赚大钱。

“可见大家似乎忽视了创业失败率是占99%,创业为赚大钱的目的,大多数都失败告终,因为创业实际是无法赚大钱的,只有创业成功才会赚大钱。”

现实看清楚产品
别拿梦麻痹自己

潘健成告诫创办人,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒、自家的产品最好;反之,应现实一点,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的。

他表示,过去,创业最多的是个人电脑产业、消费类、物联网(IoT),后来崛起的数据中心,如今人工智能则是下一个机会。

“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”

他以元宇宙为例,元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求,又或说只有一些需求。

“反观,人工智能则成为职场、学习、日常生活等有需要的产品,所以才让生成式人工智慧获得发展,若想往这个方向发展,就要快速把握时机。”

认同政府转型诚意
需多与各部门沟通

再度回马发展,潘健成认同政府从制造业转型设计的诚意,同时也为本身在台业务寻找新发展基地。

尽管累过一次,他认为这次不一样,因为看到现任政府确实想要做投资,而且也很认真在推动。

针对回马是否面对障碍,他说,大马过去没有这种产业,或许部门官员会弄不懂怎么应对,毕竟人们都有既定思维模式,那就是投资即等于要设厂。

“台湾已发展近40年的历史,当地官员都知道要怎么协助新创解决问题。

“在大马则需要与部门一直沟通,不过,我认为再花一些时间,把生意和公司做起来,他们自然会明白,一旦明白就不成问题了,理论上是不存在太大问题的。”

拥充足资源
最终会成功

潘健成说,本身一早有预料前路会辛苦,但比起其他人,自己拥有充足的资源,包括丰厚资金、成熟技术等,有此后盾依靠,相信最终是会成功的。

“即将创办的MaiStorage公司,第一、有台湾母公司群联电子支持,第二、学生也自行培养,如果再不能成功,那一定不是我的问题了。”

针对选择在雪兰莪州发展,他说,该新创是做集成电路设计的,需要有很多大学学府做人力资源后备,此外,母公司在台湾,飞机直飞两地比较快,而且雪州人口比较多。

“地点很重要,去吉兰丹没人才,去柔佛将与新加坡竞争,槟城又太拥挤了,而且,先在雪州先建立一个工业园,再一步步扩展其他州属才是务实的做法,比如台湾新竹科技园也是慢慢发展起来的。”

他也披露,鉴于地缘政治关系,本身在台湾业务被要求寻找第二个基地,即台湾+1、中国+1的政策。

“虽然个人不认为台湾会有紧张问题,但是,客户却要求开设第二个基地,并建议去印度或越南。如果要去,本身为何不选择大马,因为这是我的国家啊。”

引入高价值产业
让更多人才返马

潘健成回马最大愿景是希望与大家共同努力把大马生态系统建立起来,尤其引入高价值产业进驻,让更多在海外工作的大马人才有机会返乡发展。

他表示,大家都知道有很多大马人才外流,但他们并非不愿回乡工作,而是大马没有太多高价值产业让他们发展。

“人很多时候是希望回家的,包括从海外回到自己的国家,我希望能与大家一起努力,在大马创造更多高价值产业的公司、产品等,让海外工作的人才可回家发展。”

他说,这也是本身在台湾做的事情,如今在台的办公室遍布竹南、台南、竹北和台北,因为自己非常鼓励返乡,就算在台湾也不要从北到南跑来新竹工作。

“大家挤在一起,就会造成一个城区变得拥挤、东西昂贵,家人又不在身边。”

他指出,但若要鼓励返乡工作,就要带动当地产业发展,有了基础,人们才能找到事情做,不然,回来也不知道自己要干什么。

“我希望大马可将生态系统建立起来,吸引大马人才回流,同时也告诉我们的子弟在这里好好开始,不要一踏出社会就想要出去。”

潘健成精彩语录

●“钱拿得太容易,就不会太珍惜”
●“许多人创业的目的是赚大钱,但只有创业成功才能赚大钱”
●“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”
●“元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求”
●“创办人忌做梦,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒,自己的产品最好”
●“创业须务实,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的”
●“ 选择回马投资,因为这里才是我的国家”
●“先在雪州建一个工业园,再一步步扩展其他州属,才是务实的做法”

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