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贷款装修可行吗?

买房投资,求的就是尽快将房子出租,能有一笔稳定的租金收入应付房贷足矣。



为了提高租金创造良好的被动收入,大部分屋主倾向装修,并且购买家具布置家居,务必争取住户青睐,但若是现金不够,贷款装修是否行得通?对屋主而言,贷款装修是利还是弊?

很多新手屋主支付了头期款,基本上都不太有余钱装修或购买家具布置家居,最直接的做法,就是向银行申请个人贷款。

这是否行得通呢?屋主又需要注意什么?

收租系统开发商RentGuard联合创办人兼营运总监黄治诚告诉《南洋商报》,若从生意角度来看,贷款装修并非坏事。

“只是在出租后,要懂得计算投资回酬和贷款利息,争取在短时间内还完这笔贷款。换言之,贷款装修多快能回本也必须纳入考量。”



他指出,一般做法都以房价的10至20%为标准,作为布置与装修房子的开销预算。

勿购名牌家具

“为了减低投资成本尽快回本,建议屋主不要买名牌家具,只要看起来高端大气,普通家具也能给你想要的氛围与居家环境。”

黄治诚解释,凡是租户都会在搬进你家时,期待会有全新家具。所以买得再好再贵再美,每换一个租户还得再花一笔钱添置家具,这些都是不能忽视的租户心理。”

只有掌握租户的心理,才能在房子的布置上迎合他们的口味,继而更快寻到租户。

须计算投资回酬

大马一站式出租及销售产业平台SPEEDHOME总执行长黄伟明也认为,贷款装修并不是大问题,但前提是屋主必须具备投资者的思维模式,就是要懂得计算投资回酬。

“假设你投入5万令吉装修,每年的租金回酬约有2至3%,屋主就必须衡量计算这笔钱花得值得吗?”

市场上的租金回酬目前约3至4%,发展商普遍都假设投资者会以短租平台爱彼迎(Airbnb)的方式出租房产,进而会以6%租金回酬为假设。

【如何计算租金回酬?】 

投资回酬(ROI)=1年租金/投资成本

假设你的房价为30万令吉,租金是每月1000令吉,年租金收入为1万2000令吉。租金回酬为4%

投资回酬 = 1万200令吉/30万令吉X100% = 4%

租金:12,000

屋价:300,000

租金回酬:4%

贷款装修利与弊

若是屋主不确定应不应该向银行申请个人贷款充当装修基金,那么应当先明确掌握这样做的利与弊,确定自己有能力承受最坏的情况,该如何选择自然不是问题。

贷款装修的好处

1:提升房屋价值

人有好坏之分,债务也一样。若是贷款装修能提升房产价值,确是可以考虑的方法。

事实上,若是有地住宅,特定的装修比如厨房、增添园景景观或扩建住家,是能在出售产业时比同区的房子更高价;若是公寓,厨房、主人房及客厅的装修及布置,也是能促使买家提高价钱。

2:提升房屋舒适度

虽说没有装修的屋子也是能找到租客,但耗费的时间或更长,又或者找到的租客素质没有想象中来得好。

适当的装修,则可让租户感受到良好居住氛围,租金相比没有装修没有家私的空屋来得高,也是能找到“伯乐”租户。

3:投资绿色科技省电费

精明的投资者也可考虑应用绿色科技,比如太阳能面板(solar panel)、节能灯管与隔热屋顶等,长期将有助节省电费支出。

低廉的电费支出,也可成为吸引租户的优势。

贷款装修的坏处

1:超出负担能力

这也是大部分的投资者最关心的事,若是初期规划错误,在装修开销方面计算错误,很可能每个月还得多背负债务。

如何选择个人贷款?

在我国,大大小小约有超过20家银行都有提供个人贷款产品,而每家银行的利息及配套都不一样,到底该如何选择也是投资者最大的烦恼。

首先,投资者必须心中有数想要贷款的数额,依据这个数额货比三家则可省下许多烦恼。

在规划装修成本时,必须清楚是局部装修吗,或是需要敲墙壁重新规空间的大动作装修,从这两点可先找承包商估价,再作开销预算。

第二点,比较各银行个人贷款产品。

有了装修预算后,剩下的事情就简单了。个人贷款是无需任何抵押的贷款,而贷款的数额(也称母金),则可在半年至10年内,按月还给银行。

每间银行都有不同的贷款利息,胥视还款时间而定。

申请者必须年满21岁,可贷款介于1000令吉至40万令吉不等,但若是个人收入不高,或信贷评级未能符合标准,银行未必批准贷款。

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未遵守仲裁庭裁决 业主没缴管理费将被控/黄伟益

全国所有未遵守分层管理仲裁庭裁决,并在指定时限内缴付所拖欠管理费予管理层的业主,现在开始有难了!房屋及地方政府部日前指示分层管理仲裁庭,将全国所有未遵守仲裁庭裁决的个案,提交予各地方政府的建筑总监部门,以便针对这些个案开档展开调查,并在最快时间内将违法业主控上庭。

这无疑是对管理层有利的消息。毕竟,任何业主从购置产业的那一天开始,本身早在买卖合约下签下大名,并承诺每个月将准时缴付管理费。所以,任何业主若面对管理层入禀分层管理仲裁庭,在仲裁庭作出裁决后又不愿遵守的话,他们就逃不了可能被提控上庭的后果。

据了解,房政部是在接获许多人投诉,指当局没有针对这些未遵守仲裁庭裁决的个案采取法律行动后,指示全国各地方政府的建筑总监,须积极开档展开调查行动。

未遵守裁决可被视为持续犯罪

根据2013年分层管理法令,任何人未遵守仲裁庭之裁决,一旦罪名成立,将面对罚款不超过25万令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。至于持续犯罪者,将面对每天罚款不超过5000令吉。

至于何谓持续犯罪?一旦宣判某人罪名成立后,法庭将订下一个合理的期限,让被判罪名成立者来遵守法庭所给予的任何指示。

这意味着,若法庭判处某人罪成,并指定对方须于30天内偿还所拖欠管理层的全部费用,但对方却没有在指定期限内偿还所有费用,或只偿还部分费用,对方的行为就可被视为持续犯罪。

举例,假设一名业主拖欠管理费1万令吉,被管理层入禀分层管理仲裁庭追讨,仲裁庭若于11月1日裁决该业主须在30天内偿还所拖欠的管理费,但该业主于12月1日仍未偿还这笔欠款,管理层有权要求建筑总监针对该业主开档展开调查,并将对方控上庭。

罪成罚5千或监一周

一旦法庭于12月20日宣判该业主罪成,须缴付罚款5000令吉或以7天监禁代替,同时限定业主须在30天内缴付所拖欠的管理费,即使该业主迟至明年1月30日才缴清管理费,他依然可被判处持续犯罪,而法庭可针对业主于1月19日至30日这段期间持续犯罪,另行判处对方每天须缴付不超过5000令吉的罚款。

如果法庭宣判该业主在12天持续犯罪期间,每天须缴付200令吉的罚款,这意味着,该业主须另缴付2400令吉的罚款(或以3天坐牢代替)。总而言之,该业主须付予法庭总共7000令吉的罚款,或以10天监禁代替。

不管法庭如何判决,该业主还是要回来缴还所拖欠予管理层的全部费用,这还不包括仲裁庭所判给管理层的堂费,以及管理层针对迟缴费所计算的利息等。若你不希望本身有一天因拖欠管理费,或因不遵守仲裁庭裁决而被提控,请记得要准时缴付管理费。

限期后才缴清款项业主仍会面对被控风险

我曾针对这个问题询问建筑总监部门,即使管理层在取得仲裁庭的裁决后,通过入禀法庭的民事诉讼,早已通过执行庭令取回业主所拖欠的管理费,那么这些业主是否还会被提控呢?

建筑总监部门负责人所给予的答复是,管理层可以针对这些个案提供所有详情予建筑总监,让后者来斟酌是否要继续展开调查,或者是选择关档不再展开调查行动。

换言之,只要你不在仲裁庭所指定的30天期限内缴清所拖欠的管理费,即使你在30天后缴还所拖欠的管理费,或管理层通过执行庭令取回你所拖欠的管理费,你仍会面对随时被控上庭的风险。

若法庭判处你罚款,而你有能力缴付这笔罚款,无须以监禁代替,这算是不幸中的大幸。不过,若有法官坚持要判你坐牢,你就没有以其他刑罚代替的选择权了。

按照目前的情况来看,你或许可能会成为全国第一名因拖欠管理费而被判坐牢的阶下囚,而所有主流或社交媒体都会为你铺天盖地的免费宣传了!

业主不能因破产免除被控或判刑下场

针对所有要被提控的个案,建筑总监部门须开档展开调查行动,这些行动包括传召业主录供、传召管理层协助调查行动,包括要求管理层提供所需文件、协助翻译所需文件,否则建筑总监有权到场展开搜查、截取电脑内所储存之资料,以及充公所需的任何证据。

若是联名购屋者,所有联名购屋者可一次过被带上庭提控。若有关产业属于公司名下,则公司需派一人到法庭面控,即使是判处该公司监禁,该公司就须由其中一位董事代表公司坐牢。

除非有关业主逝世,否则只要产业还属于其名下,有关业主绝不能因为破产,或产业被银行接管(还未完成拍卖交易)而免除被提控或被法庭判刑的下场。除非公司被法庭谕令清盘,否则公司绝不能因为冬眠或没有操作,而免于承担刑事责任。

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