地产

芙蓉中环慢慢发展

隶属于芙蓉市议会的芙蓉中环(Seremban Sentral),为芙蓉县历史最悠久的地区,并且是森美兰州的行政中心。 

芙蓉中环坐落于芙蓉其他7个县(Mukim)正中,整个面积约为2335公顷,现有的发展项目都是集住宅与商业中心的混合型发展,多数的房子、店屋和办公室都是低矮建筑。 



大道便利多少带动芙蓉的人口和带来新的动力,但本土市场安于现状和稍微放缓的步伐,多少影响房产市场能够激起的火花。

芙蓉中环数个地区的发展都受到严密控制,以确保城市中的自然景色不会被高楼大厦所阻挡,同时还可借此控制人口密度。

芙蓉中环住宅与商业房产交易价格过去几年来走势不一,主要是因为现有屋龄较久的房产,或多或少都有经过装修、翻新或不同程度的维修,造成相似的房产却有不同的交易价格。 

值得注意的是,排屋向来都是这里交易最活跃的房产,不过在过去2年间交易活动开始走软,从2013年225个单位跌至2014年178个单位,2015年则进一步减少至110个单位。 

其他类型的住宅房产,则因交易数量有限,故难以分析交易趋势。 

店屋成交量下滑80%



另一方面,店屋交易活动同样也趋低。从2011至2015年期间,成交量大约下滑80%。

成交量减少不单是发生在芙蓉,巴生谷其他地区也面临这样的情况,这可能是因为人们生活习惯的改变。

其他原因或包括投资者对新房产项目偏好的转变,例如更注重房子设计和新元素,如关注住家安全与生活素质,因此将逐步排除“老”房子。 

芙蓉不乏购物中心,顺手拈来就有Palm Mall、Tesco Extra、Aeon Seremban 2、Mydin Seremban 2、Rapid Mall、Era Square、Terminal 1、芙蓉The Store、Seremban Prima等。

部分购物广场都有妥善维修,足以和巴生谷的购物广场相提并论,无疑为消费者提供了许多选择。 

设立在Seremban 3的玛拉工艺大学(Universiti Teknologi MARA)分校,推高邻近地区的单层排屋价格;至于发展较为全面的Seremban 2还有数个购物广场,进一步推高位于S2高原的双层排屋价格。 

提供更多就业机会

为了更好的就业机会,年轻人以往都会选择搬到大城市比如巴生谷定居,让平静与缓慢生活步调成了芙蓉一大特点。

不过随着城市设施改善,无形中为年轻人提供更多选择,像是有空间更大且较易负担的居住环境及就业机会,在这一轮转变下,芙蓉中环料很快将经历转变。 

高耸且华丽的高楼项目还未获本地人青睐,在这个城镇中还未普及化,这里也不多见高楼项目,住宅房产都是有地房产居多。 

现有发展中项目多是低矮的项目,除了MAINS大厦(Menara MAINS)及Lu Strong发展私人有限公司接手的废置酒店项目;这个酒店项目共有343个酒店房间。 

部分新的发展项目售价相当高,举例在Chemara Hills的一间双层排屋售价从73万9000令吉起跳,虽然该地区过去几年的交易价多数低于40万令吉,不过,Taman Suria及Taman Zaiton的排屋则较为接近现今市场交易价,询问价分别从45万令吉与36万5000令吉起跳。 

店屋交易活动同样也趋低,从2011至2015年期间,成交量大约下滑80%。

一马房屋随时动工

另外,芙蓉也有策划及推行“一个马来西亚房屋计划”(PR1MA;简称一马房屋),有助推高在芙蓉定居的人口,同时又可协助低收入家庭拥屋。 

由政府一手主导的一马房屋计划,旨在协助中产收入阶级拥屋,这个计划已在芙蓉中环一带扩散。 

这是一项由一马房屋、首相署公共与私人界合作单位(UKAS)、铁路资产机构(RAC)、马来亚铁道公司(KTM)、森美兰州政府与私人界发展商天龙集团(Brunsfield International Group),合作推行的官民合营(PPP)计划。 

据报道,随着土地买卖问题获得解决,这个一马房屋计划随时可开始动工。

发展计划延迟,主要是先前的土地交易价格无法达成共识,报道还指出,这里的一马房屋价格料介于15万至30万令吉,视项目和地点而定。 

芙蓉中环是个知名城镇,这一带可供发展的土地已遍布建筑物,未发展的地区都是山区,土地缺乏对城市发展的最大挫折,连带拖慢整个城镇扩展的步伐。 

塑造更整齐城市

对于地方上的发展,尤其是中环邻近地区,芙蓉地方政府采用高度控制的手段,主要是塑造一个城市基础面貌的“工具”,让这个城市更加整齐且吸引人。

芙蓉中环数个地区的发展,都受到高度控制,以确保城市中的自然景色不会被高楼大厦所阻挡,同时还可借此控制人口密度。但当地人现有的观念与生活方式,无法为市场激起新的火花,芙蓉中环的屋业料不会有太大变化。 

大道便利或多或少可带动人口,继而为城市发展带来另一个层次的活力。

值得注意的是,本地人不喜欢改变现况的观念,会否抑制大道便利带来的发展机会,这将会是相当有趣的事。 

地理位置优越

以地理位置来说,芙蓉所处之地非常优越,多条高速公路或主要大道衔接。

比如南北大道就是其一,可与南部城市如马六甲及新山、北部的吉隆坡相连,若取道南北大道从北部南下前往芙蓉时,分别可使用3个交换道即芙蓉、波德申(Port Dickson)及森纳旺(Senawang)。 

衔接波德申与芙蓉的芙蓉波德申大道(Seremban-Port Dickson Highway),为最快抵达波德申的大道,不过需支付大道过路费;这条大道妥善衔接波德申、芦骨(Lukut)、Bandar Springhill与芙蓉。 

其他可通往芙蓉的大道包括加影芙蓉大道(Lekas)、瓜拉庇劳路(Jalan Kuala Pilah)、淡边路(Jalan Tampin)、双溪乌绒路(Jalan Sg Ujong)、文丁路(Jalan Mantin)、拉雾路(Jalan Labu)、日叻务路(Jalan Jelebu)。 

电动火车加快发展

芙蓉火车铁轨兴建于1890年,作为吉隆坡通往新加坡主要线路的一个休息站,时至今日芙蓉火车站仍是这条南下铁路的主要站点。

同时,电动火车往南部的终点就是芙蓉站,透过万挠-芙蓉线(Rawang-Seremban Line)衔接吉隆坡及巴生谷一带。

目前,电动火车铁路服务可说是芙蓉最为完善的公共交通系统。 

在电动快车服务(ETS)去年10月10日启动前,电动火车曾是往返芙蓉与吉隆坡唯一的公共交通服务。

而全新的电动快车服务着重在提升速度,最高时速可达160公里,是我国现今最快速的铁轨服务,衔接柔佛州金马士(Gemas)与邻近马泰边境的巴东勿刹(Padang Besar)。 

值得注意的是,若是搭乘电动快车,从芙蓉只需1小时17分钟即可抵达吉隆坡中环站,反观其他火车服务则需要双倍的通勤时间。

这项启用尚不足一年的电动快车服务对于芙蓉发展,有着不容小觑的影响力,可更紧密与巴生谷衔接在一起,更惠及往返隆芙的打工一族或消费者。

芙蓉中环的屋业料不会有太大变化。

反应
地产

未遵守仲裁庭裁决 业主没缴管理费将被控/黄伟益

全国所有未遵守分层管理仲裁庭裁决,并在指定时限内缴付所拖欠管理费予管理层的业主,现在开始有难了!房屋及地方政府部日前指示分层管理仲裁庭,将全国所有未遵守仲裁庭裁决的个案,提交予各地方政府的建筑总监部门,以便针对这些个案开档展开调查,并在最快时间内将违法业主控上庭。

这无疑是对管理层有利的消息。毕竟,任何业主从购置产业的那一天开始,本身早在买卖合约下签下大名,并承诺每个月将准时缴付管理费。所以,任何业主若面对管理层入禀分层管理仲裁庭,在仲裁庭作出裁决后又不愿遵守的话,他们就逃不了可能被提控上庭的后果。

据了解,房政部是在接获许多人投诉,指当局没有针对这些未遵守仲裁庭裁决的个案采取法律行动后,指示全国各地方政府的建筑总监,须积极开档展开调查行动。

未遵守裁决可被视为持续犯罪

根据2013年分层管理法令,任何人未遵守仲裁庭之裁决,一旦罪名成立,将面对罚款不超过25万令吉,或监禁不超过3年,或两者兼施。至于持续犯罪者,将面对每天罚款不超过5000令吉。

至于何谓持续犯罪?一旦宣判某人罪名成立后,法庭将订下一个合理的期限,让被判罪名成立者来遵守法庭所给予的任何指示。

这意味着,若法庭判处某人罪成,并指定对方须于30天内偿还所拖欠管理层的全部费用,但对方却没有在指定期限内偿还所有费用,或只偿还部分费用,对方的行为就可被视为持续犯罪。

举例,假设一名业主拖欠管理费1万令吉,被管理层入禀分层管理仲裁庭追讨,仲裁庭若于11月1日裁决该业主须在30天内偿还所拖欠的管理费,但该业主于12月1日仍未偿还这笔欠款,管理层有权要求建筑总监针对该业主开档展开调查,并将对方控上庭。

罪成罚5千或监一周

一旦法庭于12月20日宣判该业主罪成,须缴付罚款5000令吉或以7天监禁代替,同时限定业主须在30天内缴付所拖欠的管理费,即使该业主迟至明年1月30日才缴清管理费,他依然可被判处持续犯罪,而法庭可针对业主于1月19日至30日这段期间持续犯罪,另行判处对方每天须缴付不超过5000令吉的罚款。

如果法庭宣判该业主在12天持续犯罪期间,每天须缴付200令吉的罚款,这意味着,该业主须另缴付2400令吉的罚款(或以3天坐牢代替)。总而言之,该业主须付予法庭总共7000令吉的罚款,或以10天监禁代替。

不管法庭如何判决,该业主还是要回来缴还所拖欠予管理层的全部费用,这还不包括仲裁庭所判给管理层的堂费,以及管理层针对迟缴费所计算的利息等。若你不希望本身有一天因拖欠管理费,或因不遵守仲裁庭裁决而被提控,请记得要准时缴付管理费。

限期后才缴清款项业主仍会面对被控风险

我曾针对这个问题询问建筑总监部门,即使管理层在取得仲裁庭的裁决后,通过入禀法庭的民事诉讼,早已通过执行庭令取回业主所拖欠的管理费,那么这些业主是否还会被提控呢?

建筑总监部门负责人所给予的答复是,管理层可以针对这些个案提供所有详情予建筑总监,让后者来斟酌是否要继续展开调查,或者是选择关档不再展开调查行动。

换言之,只要你不在仲裁庭所指定的30天期限内缴清所拖欠的管理费,即使你在30天后缴还所拖欠的管理费,或管理层通过执行庭令取回你所拖欠的管理费,你仍会面对随时被控上庭的风险。

若法庭判处你罚款,而你有能力缴付这笔罚款,无须以监禁代替,这算是不幸中的大幸。不过,若有法官坚持要判你坐牢,你就没有以其他刑罚代替的选择权了。

按照目前的情况来看,你或许可能会成为全国第一名因拖欠管理费而被判坐牢的阶下囚,而所有主流或社交媒体都会为你铺天盖地的免费宣传了!

业主不能因破产免除被控或判刑下场

针对所有要被提控的个案,建筑总监部门须开档展开调查行动,这些行动包括传召业主录供、传召管理层协助调查行动,包括要求管理层提供所需文件、协助翻译所需文件,否则建筑总监有权到场展开搜查、截取电脑内所储存之资料,以及充公所需的任何证据。

若是联名购屋者,所有联名购屋者可一次过被带上庭提控。若有关产业属于公司名下,则公司需派一人到法庭面控,即使是判处该公司监禁,该公司就须由其中一位董事代表公司坐牢。

除非有关业主逝世,否则只要产业还属于其名下,有关业主绝不能因为破产,或产业被银行接管(还未完成拍卖交易)而免除被提控或被法庭判刑的下场。除非公司被法庭谕令清盘,否则公司绝不能因为冬眠或没有操作,而免于承担刑事责任。

反应