租用率高VS欲振乏力
槟柔办公楼市场两极

上周日,我们和大家谈论了巴生谷办公产业市场去年的概况,以及今后的展望。



总的来说,吉隆坡和雪兰莪两地的办公空间仍是供过于求,但共享工作空间概念的兴起,以及现有尤其是老旧办公楼的业主或管理层,积极为办公产业翻新、重新包装,甚至是更改用途,以面对新办公楼的竞争,令两地的办公产业市场或有新的生机。

今期,我们再根据两家著名产业顾问公司,即大马莱坊(Knight Frank Malaysia)和威廉氏达哈与王(CBRE lWTW)的最新报告,探讨国内其他地区,尤其是槟城和柔佛这两大产业热点的办公产业市场发展趋势。

去年下半年,槟城并没有新增10楼或以上的办公楼,因此,当地办公空间保持于去年上半年的571万平方尺水平。

大马莱坊指出,不过,今年上半年预计会有新的办公空间供应。

槟城发展机构(PDC) 在峇央峇鲁发展的两楼高全球商务服务设施GBS One Mahsuri,预计将在今年上半年落成,并提供约8万平方尺的办公空间。



吸引全球商务服务业者

槟州政府放眼吸引更多全球商务服务业者进驻该州。目前,槟州已有逾60家企业拥有全球商务服务业务,共聘请逾1万2000名员工从事这类高增值的工作。

此外,数家没有在槟城从事实体制造业务的跨国企业,例如天弘集团(Celestica)、第一太阳能(First Solar)、华洛世奇(Swarovski)及UST Global,则已在槟城进行共享服务业务。

国际共享工作空间业者International Workplace Group(IWG) / 雷格斯(Regus),则于去年10月推介为“Spaces”的翻新空间。

它拥有283个办公桌位和3间会议室,分布于总空间约为1万6232平方尺的2层楼空间内。

大马莱坊所留意的槟城乔治市4座主要办公楼,平均租用率高达约90%,个别租用率则介于80%至100%。

至于乔治市以外的优质办公大楼,包括IJM置地大厦、[email protected]及One Precinct,租用率约为95%。

在乔治市,位于较高楼层的办公空间,每月租金开价介于每平方尺2令吉80仙至3令吉80仙之间,而100%出租的汇华大厦,月租更高于每平方尺3令吉80仙。

共享工作空间持续增长

威廉氏达哈与王指出,随着更多专用办公楼预计于中期内投入市场,短期内,较新颖及首要办公楼的被压抑需求预料将持续。

槟州政府积极将槟城打造成全球商务服务中心,已促使市场对槟城符合多媒体超级走廊地位或优质办公空间的需求持续增长。

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租金短期内料提高

在租用率保持平稳下,平均租金预计短期内将稍微提高。

此外,共享工作空间概念预计将持续增长。

威廉氏达哈与王指出,过去10年,由于发展商聚焦发展较快获利的公寓或共管公寓,槟城新落成的办公空间非常有限。

然而,办公空间租户则寻求新建的办公大楼,以迎合他们当时的需求,并提高企业形象。

新落成的首要专用办公大楼,如汇华大厦及丹绒道光海峡岸广场(Straits Quay)商业单位,尽管租金是槟城的新标杆,但却享有不俗的租用率。

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旧建筑需求料下跌

这两座新厦的租户,包括新设立的业务单位,以及从旧建筑物搬迁的原有商家。

旧建筑物需求料将下跌,因此,租金和资本回酬也预料双双下滑。

除了全球商务服务,槟州政府也积极招揽知识密集与革新导向的优质制造业投资。因此,工业业者/制造厂商往供应链上游,即设计与研发活动发展,以迎合高度熟练员工及相关支援工业需求下,对办公空间的需求也相应增加。

为了迎合寻求多媒体超级走廊地位或优质办公空间的企业的需求,槟州发展机构已开始兴建[email protected],并预计于今年中完工。

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租用率稳定  租金料提高

槟州专用办公大楼的整体租用率保持稳定,处于约83%水平。

其中,槟岛办公市场的平均租用率为84%,威省则是79%。短期内,槟威两地办公空间租用率料将保持平稳。

乔治市首要办公空间每月租金介于每平方尺2令吉50仙至3令吉50仙之间,反观乔治市以外的槟岛其他地区,尤其是峇六拜/峇央峇鲁、丹绒槟榔的较新颖办公楼,每月租金却高达3令吉30仙至4令吉50仙。

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未来发展远离乔治市

由于保养/维修成本提高,大部分建筑物的办公空间租金短期内料将走高。此外,随着更多新落成的首要办公空间投入市场,租金开价也更高,料将推高首要办公空间的平均租金。

威廉氏达哈与王指出,槟州未来的办公大楼,将主要集中在槟岛市中心即乔治市以外地区,即槟岛东南部及隔岸的威省。

兴建中和策划中的办公产业项目都是如此。这主要是因为乔治市的土地有限,局限了进一步发展的空间。

2019年,槟城的共享工作空间市场进一步增长。

一个占地1万8000平方尺,坐落在乔治市浮罗池华的共享工作空间Common Ground已于去年启用。

此外,坐落在乔治市土库街,占地2万5000平方尺的Spaces Beach Street(前身是渣打银行建筑物)同样于去年新张营业。

短期内,在各行业与专业人士需求增加的支撑下,共享工作空间预料持续增长。

那些寻求工作上灵活多变及务实到位的大企业,也可能选择共享工作空间来让员工办公。基于需求料将持续增长,共享工作空间业者得以可观的租金取得办公空间租户。

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依区供应过剩空置率料达40%

威廉氏达哈与王指出,依斯干达特区的专用办公楼市场依然欲振乏力。

去年,特区内有两座新办公楼落成,分别是美迪尼的d’Pristine及新山市中心内的新山市政厅大厦。

这两座建筑物合共提供87万平方尺的净可出租空间,令依斯干达特区原已拥挤的专用办公市场更为供应过剩。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)2019年上半年报告,依区的办公空间达1039万平方尺,其中759万平方尺是私人界拥有,其余280万平方尺是政府办公楼。

私人界拥有的759万平方尺办公空间当中,截至2018年,共有517万平方尺已被租用。截至2019年,空置率估计约为36%。

办公空间空置率持续扬升,主要归咎于自2014年以来,私人领域兴建的办公空间不断涌现。2014至2018年期间,共有170万平方尺的新办公空间投入市场。

更甚的是,目前还有178万平方尺的办公空间正在兴建中,预计将在今明两年投入使用。

一旦全面落成,新的专用办公空间,几乎将占整个依区办公空间供应半壁江山。

因此,威廉氏达哈与王预计,依区办公空间租用率将保持低迷,业主必须祭出具有竞争力的租约配套来吸引租户。

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租金下跌 空置率扬升

威廉氏达哈与王预期,新山市区及美迪尼/公主城的新专用办公空间租金短期内将会下跌,平均租金分别介于每平方尺4令吉至4令吉50仙,以及3令吉至4令吉之间。

新山市区内的旧专用办公楼租金更预计将下调到每平方尺2至3令吉之间,以留住现有租户。

这是因为租户们若获得具有竞争力的租约配套,普遍会探讨搬迁到较新颖及更优质的办公空间。同时,更多提供更优质空间的新专用办公楼投入市场,将令旧专用办公楼面临流失租户的风险。

威廉氏达哈与王预计,到了今年杪,专用办公楼空置率将进一步增至约40%。

米都次要地点办公产业得益

米都专用办公楼市场去年走势疲弱,主要是需求下跌,同时,作为替代选择的店屋办公空间带来激烈竞争。租金增长停滞不前,但业主们在市场激烈竞争下,必须以原有租金留住租户。

今年,米都专用办公大楼市场预料不会有重大的突破。

相反的,店屋办公空间市场去年表现持稳,尤其是那些著名住宅与商业区的首要地点店屋办公空间,更是办公空间租户首选。

由于首要地点的供应有限,次要地点的办公产业也从中得益。

威廉氏达哈与王指出,店铺办公室的租金为每平方尺3令吉50仙,高于专用办公楼的每平方尺2令吉。

在怡保,由于门市零售生意、办公及旅游业用途的需求增加,店铺办公室的表现。

整体而言,今年怡保店铺办公室市场前景依然看好,需求平稳下,租用率展望理想。

峇株供需有限表现低迷

峇株巴辖专用办公楼市场去年供应和需求有限,今年整体表现料持续低迷。

店铺办公室市场则表现持稳,而饮食业租户对店屋的需求有所增加。著名住宅区如绿禾商城(Desa Botani Business Park)等地点优越的店铺持续吸引强劲需求。

整体而言,峇株巴辖店屋市场料将保持平稳。

马六甲市场料保持平稳。

马六甲的专用办公市场保持稳定。由于没有新落成办公楼投入市场,办公市场预计将在今年保持平稳。

不过,受市场情绪疲弱影响,店屋市场去年呈下跌趋势。然而,饮食零售业者瞄准游客消费市场而开设新店或扩张营业,料将改善市场情绪。

为了改善供过于求现象,发展商们可能选择聚焦小型发展项目,并以面向大路的地点为主。

基于没有实质重大发展,马六甲专用办公空间及店屋市场料将呆滞。不过,两者之间,租户会选择租金较低的店屋。店屋租金为每平方尺1令吉80仙,相对专用办公楼租金为每平方尺3令吉20仙。

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