谈到“租房比买房更实际”的观念(又称寄生主义),人们常常列举德国、法国和日本,原因很多,可能是房价高至荒唐,或者人们追求或宁可接受更加游牧式的生活方式。

在大马,虽然人们仍在强烈追求拥屋,但租屋市场的动力也在升温。



鉴于租屋趋势升温,政府已开始制定住宅租赁法来加强租屋市场,以保证更安全的租赁环境,保障租户和房东。

对租户来说,可轻易找到许多如何不踏入陷阱的建议,同样的,房东也应该要谨慎和做好准备。

房东没有“退休年龄”,是获取被动收入的简单方式。来看看以下这几点,让你准备好当个房东。

·地点在哪?



首先,房东最重要的就是要有一个可出租的资产,如果你已经准备好,那再好不过了。如果你还没有,那要考虑一些事情。

在发展商的鼓吹下,买屋投资好像很诱人,但要记住,作为买家的你是否可以负担得起,不管是现金还是抵押都是。

常常见到一些新一代的房东为了出租而买下房子,导致收入和开支非常紧,不能有出错的余地。这不仅增加了他们的债务负担,如此高风险的投资举动还会影响原本的财务负担。

此外,也要考虑到你所出租的地点和其他竞争者的出价。靠近公共交通枢纽、四通八达和便利设施固然重要,亦要考虑到所在地的吸引力,概念、布局、设施和建筑管理品质同样重要。

也请记得,竞争不止是来自外部,也来自内部,也就是同样项目的其他单位,不同的楼层、规模、视野和方向都有关系,对于能否尽速找到租户、并能获得有利可图的租金来说,至关重要。你期望的租金可能比市价还要高。

·依赖租户准时交租?

这是针对那些靠月租金来偿还贷款的房东,尽管在有些情况中,房东会采用这种不可靠的方式,但强烈建议你不要这么做,以免陷困。

如果租户不能按时支付租金,最坏的情况是你会拖欠贷款,造成自己的财务问题。因此,请确保你有足够的自有资金来支付所需承担的费用。

当面对一些惯于迟交租金的租客,有一个具有威慑力的工具,那就是在租赁合约中涉入逾期付款的罚款条款。除非他们愿意支付额外的费用,否则这条款能吓阻他们。

这也是为何,在执行一份租赁合约时,最好有律师和专业产业经纪、评估师或物业管理人等的协助。

上述是基于已经将房子出租的情况来假设,别忘了,在空置期中,房东必须自行承担营运成本和债务。

·单打独斗还是团队?

作为房东,不一定要单打独斗,也不一定要雇佣团队。这取决于你要出租多少物业,已经管理租户和维护物业的要多少工作量。

在选择聘请专业人士还是自行处理时,要考虑的关键因素是,你能够胜任房东的角色到何种程度?

房东通常被视为副业,获取额外的收入。在这样的情况,雇佣物业经理人或产业经纪来处理繁琐的文书工作和管理租户,更加实用且有效。当然,你需要额外支付费用。

如果你现在担任全职房东,则需评估你力所能及的范围。完全参与意味着,你的租户在任何时候都可以直接与你联系来解决问题,且大部分人期望你能迅速回应,因此你要随时有空。

在租约终止或期满时,房东要能快速检查物业,并适当处理退还给租户的押金和退款。若有必要,还需要估算所需的维修和准备工作,以便迎来新的租客。

有时候,房东会低估所需要的工作量,比如说重新粉刷等维护工作。对此,你要有可信赖且价格合理的维修人士,毕竟租户有时候也临时需要维修。

无论你是全职还是聘请团队帮你,房东都应该要有产业相关知识、了解普遍存在的问题,以及最新的法律。

倾听专业人士的建议和意见固然重要,房东也要有自己的意见,在必要时做出有见地的战略和决策,也要一定程度预测未来的情况,如你的财务能力。

·罗马不是一天建成

最后,要担任一名房东,想清楚你真正的目标。你打算未来5年内能在产业组合中取得多大的增长?你期望在多久后取得盈利?

一般而言,产业这门业务不会像股市或中马票一样,在一夜之间产生百万盈利。产业或土地的增值需要时间,也胥视推动其发展的催化剂。

对在租赁市场交易的投资者来说,你需要的是稳定的出租量,来赚取被动收入,以免造成更大的债务。同时,资产组合越大,租金收入越高,但处理个别的租户和物业的管理也更加复杂。

房东也要策略性选择在什么平台招租,以锁定正确的目标市场。不同的平台有利也有弊,要彻底研究清楚。

总结稳定流量收入最重要

整体而言,房东很容易因不慎而成为财务损失或错误商业举动的受害者。

不要贪婪,不是越多物业越好,而是要获得稳定的流量和收入。

虽说租屋所得是一种被动收入,但要确保租户支付租金的工作和精力,可不是被动的。即使雇佣了专业人士,作为房东的你也有责任注意,以免发生诈欺或不当行为。

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