上个月,我在文章中探讨了去年12月,中国开始爆发的2019冠状病毒病疫情,然后传播到了许多国家包括新加坡、美国、加拿大、日本、澳洲、英国和欧洲的影响。

截至本月初,各国采取的抗疫行动如下:



1. 意大利:封城

2. 中国:封城

3. 丹麦:封城

4. 挪威:封城

5. 爱尔兰:学校关闭,取消大型聚会



6. 美国:全国紧急状态,学校关闭,禁止欧洲来往美国航线

7. 法国:关闭学校和大学

8. 越南:关闭学校和封锁河内

9. 菲律宾:封城

大马政府也从3月18日到3月31日期间,实施行动管控令长达14日,之后再延长至4月14日。

我国管控令期间,将禁止各类运动、文化、宗教和社交活动。

同时,大马人禁止出国,同时在期间回国的大马人,入境就必须进行检测并自行隔离14天。外国人和游客不得进入大马。

学校和各类学府纷纷关闭。

而除了必要服务领域包括水、电、通讯、邮寄、物流、燃油、传媒、银行、保健、药房、机场、国防及食物供应,其他全部政府和私人机构都关闭。

财务恶化更难买房

随着政府实施了管控令,这将对于大马产业市场有什么冲击呢?

在管控令期间,除了必要服务领域,全部的商业活动都暂停。由于这些商家的业务暂停,雇主就没有收入,并且没有钱出粮给员工。

即便在冠病疫情爆发前,95%大马人的每月生活拮据,并没有闲钱购买产业。

消费群或萎缩10年

随着管控令实施,这些原本就已经很拮据,存款有限的大马家庭的财务状况会进一步恶化,并导致他们必须挣扎求存。而这群人,在未来数年,都不可能想要买屋子的事了。而这个期限至少是5年或甚至是10年,赖于大马经济复苏的速度。

当大马产业市场的消费群萎缩,也许会长达10年,所以大马产业市场只有一个方向,那就是向下。

逾3万产业滞销供过于求

从2013到2018年间,国内滞销的产业每年都上涨。

根据国家房产估价及服务局(JPPH)在2018年12月22日的数据,从2013到2018年间,大马的滞销住宅产业数量如下:

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而根据媒体先前报道报道,全马滞销的住宅产业有超过3万个。

大马房地产发展商会(REHDA)主席拿督孙兴存之前受访时说:“目前冠病疫情,加上经济不确定因素会冲击我国的各个领域包括产业发展领域。我经历过多个低迷周期而这个可能是最糟糕的一个。”

“大马人现在面对的是疫情扩散的恐慌、全球经济放缓以及政治不稳定。这些因素都影响人民的信心。因为缺乏信心加上对未来不确定,消费者包括有兴趣的产业买家现在都采取观望策略。”

银行或不批房贷

我认为,有95%的大马家庭无法在未来10年内购屋的同时,剩下5%的大马家庭有能力购买产业,也可能无法获得银行贷款,理由如下:

全球进入经济衰退,大马也会跟随进入经济衰退。

由于经济衰退,在2012到2018年产业领域膨胀期间,银行发放的大量贷款可能会因为经济衰退而遭到贷款者违约。

而且,借出去的房贷是属于贷款者的,并不属于银行。

因为冠病的管控令或因为经济衰退导致生意倒闭,存款者就要去银行提取存款来继续生存,进而导致银行的资金减少,所以要贷款购屋就不太容易了。

因此冠病的管控令加上经济衰退,大马产业市场的消费者群会快速地萎缩。

若疫情拖长了,加上经济衰退恶化,大马的产业市场真的崩盘的可能更高了,而且情况会比1997/98年时的产业市场崩盘更加严重。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
地产 |屋理絮闹
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