物业管理人与业主关系表面看起来很简单,就是业主出钱请管家,物业管理企业就是分层地契楼宇的管家。



但难度就在于,谁才是决策者呢?

人多口杂导致指令模糊,难以执行,最后利益受损的还是业主们。

理论上,管家需要依照业主的需求,量身定做适合的管理方案。而共管楼宇的难度,就是个个都是业主,一人一张口,口水就淹死你。

楼宇的管理经常是分裂的,如果该楼宇有1000户,就有可能面对1000个或以上的想法。管家该如何应当呢?

居委会是合法管理层



所以,2013年分层管理法令当中,附表2的第2(1)段,提出了通过常年大会票选至少3位或不超过14位居民,成为居民委员代表。这意味着,选出来的居民委员就是该楼宇的合法管理层。

他们就像上市企业的董事般,聆听执行人的进度报告后,负责拟定管理或经营方向、审批管理预算、筛选或委任适合的物业管理人来管理该楼宇,或委任自己为执行人。

不同于上市企业的董事,居民委员都是简单的街坊业主而已,他们绝大多数都不是对楼宇管理有相当管理经验的人,法律规定他们才是决策者,但他们都不是有物业管理经验或是专业的物业管理人。

这个现象就好像盲人摸象,毫无管理经验的街坊委员,管理策略就是典型的“看到什么做什么”般缺乏战略。

很多时候,都是坏了才急急忙忙的修,而维修工程也是斤斤计较地看钱做事,凡事都选最便宜的,忽略了质与耐用的维修保养需求,换来的就是毫无尽头的修护工作。

有效保养胜于急修

他们不明白物业管理的核心精神是预防,有绩效的楼宇保养,可大大降低楼宇需要的紧急维修工作。而且定期、定时、定点的保养工程,需要的费用比损坏维修来的便宜。

委员们采用盘子思维来拟定浅短的管理方案,殊不知就是因为资源少,所以没有多余的空间,去做不该做的事物,因没有绩效的动作都是昂贵的成本。当钱越少,就更要懂得把钱花在刀刃上,也就是保养。

我们称以上的行为盘子思维,物业管理不是商业运营的营收,它只是通过业主们共同分担的开销,很自然地节省。

“省、省 、省”就成了唯一的管理方政。 一旦管理委员陷入画地为牢的盘子思维,物业管理将难做好!

以终为始管理模式首要考量街坊福利

律法制度为了避免委员长居要位,而渐渐的浮生“黑化”现象,设定的每年常年大会遴选新手委员交接。

虽然出发点是好的,却导致任职的委员只有一届的时间而已,这导致委员无法及时推行大的管理方案或来不及学全就下岗了。

画地为牢恶性循环

加上是无薪金的回馈性服务,大家都步步为营,务求一届快点过,避免做多错多,被烙下骂名,不知不觉的犯下画地为牢的盘子思维。但求自保,不敢求创新改善,这是恶性循环。

画地为牢的盘子思维,是什么来的?

典型的个案就是,先算算自己有什么资源再做打算。基础上是量力而为的好方案,但是对于楼宇的管理来说,很容易进入修正维护,而不是预防维护。

当委员管理大楼采用的是“我有两头牛,所以我耕两亩田”策略,其实他拥有的是20亩地。凡事以盘子的大小来决定干多少事,就是鸵鸟把头埋入地底的自我欺骗行为。

不求做多但求做对

物业管理难做好,其中的导因就是居民委员忙于应对突发损坏与救火的止血动作,疲于面对当前冒出的问题,时间、精力与资源都耗在止血,而不是关键的改善动作。

物业管理应该采取以终为始的管理模式,街坊的福利才是管理委员首要考量的。

物业管理不是要做多多,而是要对症下药!

坏了才修,是伤资源、劳精神,且无绩效的,物业管理要牢牢抓紧的规律就是全力专注保养,唯有找到仪器的损耗规律,抓住了这个本质,才能长期避免临时的损坏,这样才能确保它给与街坊无间断的高品质服务,这样的结果才是街坊真正需要的。

尝试“好玩到”心态管理

委员可以尝试带着“好玩到”的心态来面对物业管理

那就是把事情做“好”的热诚、做“玩”的毅力,以及做“到”的决心。

执行这个角度的要点是“旅程碑”,毕竟我们都是人,面临挑战时难免会觉得累。

当为您的家(楼宇)拟定管理的大方向后,在适当的切割成阶段性的小目标,并通过常年大会获得居民的支持,这样每届的新任委员将有了明确的执行方向。

阶段性的小目标,也可以被定位每届委员的成绩考核单,这样可以避免一朝天子,一朝臣,政令因委员任满就胎死腹中。

最后提醒:(一)把最初的目标刻在钢板上、(二)执行方法写在沙滩上就好、(三)我们生活在万变的世界里、(四)目标不能变,方法可以改。

祝福每一位在“在任”的委员,物业管理之路并不孤独,可以有很多人陪伴相随,只要您向街坊有效的沟通。

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