2015年，可说是正值多事之秋。

令吉贬值、油价大跌、净选盟和红衫军集会等，都进一步加剧我国房市的颓势。  

企业领域的展望指数、经商和消费信心指数等等用来预测经济走向的指标，通通往下。

不过，危机中依然存在商机，随着令吉重贬，促使我国对外国旅客的吸引力显著提升，进而帮助作为国内旅游天堂之一的槟城，成为今年最受追捧的市场宠儿。

大马投资热点
槟城最具魅力

投资者信心受挫，拖累商情指数（BCI）从去年第三季的95.4点，大跌至第四季的86.4点。 

这种反映市场前瞻展望的指标一跌，投资者的心跟着冷了半载。

虽说吉隆坡和雪兰莪是全国经济活动最集中的地方，而且贡献的国内生产总值也名列榜首，但纵观各州吸引外资方向的表现，却惊人的发现，槟城已超越吉隆坡和巴生谷地区，成为全马最具魅力的投资地点。 

在2015年，我国房市蒙受内忧外患冲击，因而元气大伤，且至今都还未恢复。 

展望2016年，国际房产咨询公司莱坊（Knight Frank）预期产业市场依然保持疲软，而在各个种类的产业当中，办公楼和零售产业是值得担忧的领域之一，因两者正蒙受供需失衡的冲击。 

至于保健、酒店和物流领域，则预期可得益于稳定的保健和教育需求，以及低企的物流和工业产业供应，因而交出更为强稳的表现。 

莱坊大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉指出，虽然房市前景蒙尘，但根据公司对发展商、企业高层、基金和产业信托经理等投资者展开的“2016年商用产业投资情绪”调查，这些专业人士依然相信淡市中存在商机。 

在这份调查中，莱坊针对我国产业领域前景，向700名市场人士展开调查。 

这些市场人士，有55%为发展商，24%是贷款机构，其余21%则是基金和产托经理。 

而调查结果显示，在全马各区里，槟城获得高达67%受访者看好，因而超越了吉隆坡和巴生谷地区，成为最有吸引力的投资地点。 

酒店产业最具吸引力

在槟城，当地最具吸引力的产业，是得票86%的酒店，以及79%的保健产业，归功于医疗旅游普及化，还有联合国将槟岛乔治市列为世界文化遗产。 

至于在去年荣膺市场投资首选的吉隆坡金三角地区，今年仅获49%受访者青睐，因此退居第4位，落后于槟城、柔佛和巴生谷。 

纵观各地产业，保健产业是最受市场看好的领域，共获69%受访者支持，紧追其后的是酒店、物流和零售产业。 

而最不被看好的则是办公楼，该类型产业只有36%受访者票选。 

下半年无新商场落成

尽管槟城是受访者最看好的地区，但当地零售领域将在今年，迎来255万4000平方尺的新购物商场面积，因此，莱坊预计该领域将陷入颓势。 

根据莱坊《2015年下半年大马房地产报告》，槟岛现有的购物商场面积，企于669万平方尺，与2015年上半年相同，因并无新商场在下半年落成。 

在出租率方面，主要购物商场取得80%至97.5%，次要商场则企于70%至90%之间。 

其中，主要购物商场的底层商铺租金，每月介于每平方尺13至35令吉，实际租金取决于商场、地点和商铺面积。 

在威省方面，大山脚（Bukit Mertajam）的Mydin批发霸级市场于去年11月开张，为当地带来了115万平方尺的商场空间。 

槟零售业冲击更严重

接下来5年，槟岛将迎来4座购物商场，分别是Southbay广场、Sunshine Tower、槟城时代广场第三和第四期，以及The Light Waterfront商场。 

这些新商场，总共将带来255万4000的新供应。 

莱坊指出，随着新供应持续涌入、消费者情绪负面和零售销售萎缩，槟城零售领域将面临更加严重的冲击。

“不过，小部分受到良好管理和主要的商场，相信还是能够吸引到许多访客，并维持较为合理的稳定租金。” 

莱坊：短期前景依然不明

去年，香港传出多家名牌店，因为承受不了高租金的压力，纷纷搬迁，有的连中环旗舰店的标志地点都放弃。

我国虽不至如斯田地，但今年零售业面临更多挑战已是不争的事实。

针对扩展业务方面，多家受访的业者都表示，今年会更谨慎，很多表示会先观望。 

事实上，一些有名商场，包括那些过去一店难求，零售商出得起租金也得乖乖排队的商场，如今已逐渐看到未找到新租客的空店。

莱坊估计，今年，大部分零售商，尤其是从外国进口商品和售卖国际品牌的业者，将因为成本高涨20至40%而继续受苦。 

由此，这些业者接下来也会更小心谨慎，相信除了会减少和关闭无利可图的分店，他们还会选择性地展开扩展计划。 

莱坊总结道：“总的来说，国内零售业的短期前景依然不明，但地点良好的各大购物商场零售空间，需求依然强劲。” 

网购越来越普遍威胁实体店零售商

莱坊点出，越来越多消费者借助网络科技的便利，来选择购买价钱更低的物品，从而为物流产业捎来佳音。 

“如今，市场的消费能力减少接近30%，因为消费者往往会在网络上消费。” 

是的，网购变得更普遍，个体户或小本创业者，为了减轻草创的财务压力，放弃在商场租店，纷纷架起虚拟店面销售。

一位刚做妈妈的郭姓少妇，原本想开一家婴儿用品专卖店，寻寻觅觅，最终因为租金偏高，放弃了进驻商场。

她找了一家专做网站的公司代劳，付了几千令吉的费用就有一家属于自己的虚拟专卖店，再通过社交媒体推广，每月赚数千到近万令吉不等。

“虽然没实体店，但我依然是店主；而且工作时间更方便，也有时间照顾小孩。”

带动快递物流业

你可以说这些小店不足为惧，但当数百个、数千个这样的郭妈妈出现时，正正却是靠实体店生存的零售商的威胁。

但莱坊也指出，网购时代的到来，也带动了快递服务，并推动仓库需求增长，有利物流业发展。

巴生谷
新零售空间剧增

今年上半年，巴生谷估计会有461万1000平方尺的新零售空间供应。

莱坊因此相信，面对众多选择，零售商更有能力议价，同时商场业主之间的战火必定升温。 

去年下半年，蕉赖IKEA、Evolve Concept Mall和Star Avenue Lifestyle Mall开张，为市场注入了110万平方尺的净可出租面积。

这也使到巴生谷累积零售空间，攀升至513万平方尺。 

如今，随着梳邦再也大门、莎阿南永旺和孟沙贸易中心等商场即将完成，相信今年上半年会迎来更多零售空间，对零售业者有利。 

随着更多新商场进入市场，国内外大型零售商得已在目前激烈竞争的环境中，争取到更好的租赁条件，且租下更大空间。 

而且，还有很多生产商和供应商，也趁机晋身零售业，来提升流动现金。 

柔佛
零售产业前景不乐观

在柔佛的零售产业领域，虽然去年交出良好出租率和租金，但基于消费税的冲击还未全面显现，莱坊预计当地市场的前景，依然不甚乐观。 

在去年下半年，柔佛包括购物中心、街铺和独立霸级市场在内的零售空间，净可出租面积为1174万平方尺，平均出租率达79.5%。 

在这当中，主要零售空间继续交出亮眼表现，出租率取得80%以上，且每月租金录得每平方尺15至40令吉。

接下来，已在去年8月推介的WCT控股（WCT，9679，主板建筑股）旗下新山佰乐泰商场（Paradigm Mall），将在今年9月开张。 

这家购物广场净面积达125万平方尺，当中有600间店铺，目前已吸引到租户，包括十合购物中心（SOGO）、Village Grocer和嘉通院线（GSC）电影院。 

亚庇
零售店面难吸引租户

正当市场聚焦于西马地区时，位于东马的亚庇正默默增长，且即将在今年取得96万2373平方尺的新零售空间。 

去年建竣的Oceanus滨海商场与益买阁广场（Imago Mall），为亚庇带来22.7%的供应，且“动摇”了当地出租率和租金。 

而预计在今年竣工的Pacific Parade、Sutera Avenue零售广场、Riverson Walk和Jesselton广场，会带来更多供应，料将进一步加剧当地零售广场的竞争。 

莱坊点出，虽然商场的竞争趋于激烈，但相较购物广场，亚庇零售店面看起来更难以吸引到租户。 

专注发展旅游产业

展望未来，莱坊预料旅游业将成为沙巴州的重要收入来源，因此，市场会更专注发展旅游产业，并支持基础建设的开发。 

“鉴于消费税开跑和消费者紧缩开销等负面因素，我们认为，亚庇零售领域需要在低迷的市况中，提高外国旅客的消费。” 

此外，根据莱坊预测，亚庇如今的人均零售空间报9平方尺，优于香港和新加坡等成熟零售市场的11.5平方尺。 

不过，估计亚庇的人均零售空间将难以维持在该水平，因国内消费放缓和旅客人数减少。