我国设有两个仲裁庭,其一是让购屋者向房屋发展商索偿的房屋仲裁庭(Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah),其二则是解决业主针对高楼管理纠纷所引起问题的分层管理仲裁庭(Tribunal Pengurusan Strata),两者合称房屋及分层管理仲裁庭(Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata)。

房屋仲裁庭是在2002年12月1日成立,并从2003年1月1日开始运作。



这个仲裁庭是通过国会修改1966年房屋发展(管制与执照)法令所成立,并在2011年1月1日扩大至纳闽联邦直辖区,但迄今仍未概括沙巴及砂拉越在内。

针对买卖合约索偿

房屋仲裁庭的运作权限,可参考1966年房屋发展(管制与执照)法令第16A条文至第16AI条文,而2002年房屋发展(房屋仲裁庭)亦有规范其运作。

这个仲裁庭主要是让所有住宅购屋者有权针对买卖合约引起的问题,通过入禀方式向发展商索偿。

至于所有无需申请发展商执照及广告准证(APDL)非住宅性质的产业,购屋者不能通过房屋仲裁庭提出索偿。



迄今,房屋仲裁庭还是维持在当初的10令吉。如果您作为购屋者要入禀索偿,你就必须把Form 1连同入禀费用交到仲裁庭柜台去登记,然后把其中一份登记好的Form 1交到发展商手上。

发展商可为自身辩护

若发展商对于被索偿的事项有争议,他们可以通过入禀仲裁庭Form 2为自身辩护,包括提出反索偿等。

随后,索偿的购屋者可以针对发展商反索偿的事项,通过入禀Form 3为自身辩护。一般规定,从仲裁庭听证会第一天算起,庭主必须在60天内作出裁决。

仲裁庭有权针对双方的纠纷,要求其中一方付偿予另一方、要求发展商遵守所签订的买卖合约、修改或搁置双方所签订的合约、支付堂费或是一年不超过8%的利息予另一方。

任何一方若不遵守仲裁庭的裁决,一旦罪成将面对罚款不超过5000令吉、不超过2年监禁或两者兼施。

房屋仲裁庭主要是让住宅购屋者针对买卖合约所引起的问题,入禀向发展商索偿。(档案照)

投诉共管产业事务
找分层管理仲裁庭

随着2013年分层管理法令在2015年6月1日生效(槟城是在2015年6月10日生效),以及2015年分层管理(分层管理仲裁庭)条例在同年7月1日生效,分层管理仲裁庭亦宣告随之成立。

除了在布城设有4个听证室之外,房屋及地方政府部亦在威省甲抛峇底(北马)、柔佛新山(南马)及瓜拉登嘉楼(东海岸)设有各别区域的分层管理仲裁庭。

近年来,随着更多人认识分层管理仲裁庭所扮演的功能,入禀仲裁庭的案件亦逐年增加。

拖欠管理费单位漏水

入禀仲裁庭的案件通常以管理层追讨业主所拖欠的管理费,以及楼层或单位之间漏水不获修理的问题居多。其他入禀的案件则包括某一些人不满管理委员会所召开的常年大会,不满发展商未将所属文件或账目交予新管理委员,甚至你也可以针对建筑总监(COB)所作的任何决定,入禀仲裁庭来挑战其决定的合理性。

入禀这类仲裁庭的费用较高,大概介于100至200令吉。但是,若跟律师所收取的费用比较,无疑还是相当低廉的。

不过,作为入禀案件的一方,或是被挑战的一方,你只能自己充当律师在庭内自己陈述个别的案情,同时反驳另一方所提出的各项疑点。

由于这类仲裁庭的法源依据乃是2013年分层管理法令,它通常只能审理跟共管产业相关的事项。

任何在屋内发生的事项,属于购屋者跟发展商之间的合约纠纷,或是管理层跟产业经理之间的合约纠纷等,这些都是分层管理仲裁庭所无法处理的层面。

索偿额限额各异  

住宅房屋:2.5万  分层管理:25万

尽管当局订下的目标,要从入禀日期算起110天内解决任何带到房屋仲裁庭的案件,以及从入禀日期算起150天内解决任何带到分层管理仲裁庭的案件,不过,有不少案件往往要耗上更长时间来解决,加上入禀的一方不能通过律师代表上庭,他们就要自己当起律师到庭上为自己申辩。

房屋仲裁庭迄今只能审理索偿额不超过2万5000令吉的案件,而其案件必须在入伙日期算起12个月内入禀,或是跟缺陷责任期结束前所引起事项有关连。

若其中一方所要索偿额超过2万5000令吉,并获另一方书面同意,房屋仲裁庭就有权审理这类案件。任何人不遵守裁决,将面对不超过5000令吉罚款或不超过两年监禁,或两者兼施。

在分层管理仲裁庭方面,一旦罪成的话,则将面对不超过25万令吉罚款,不超过3年监禁,或两者兼施。不过,这胥视相关地方政府的建筑总监(COB)是否愿意开档调查,并在证据确凿的情况下将对方提控上庭。

根据分层管理仲裁庭的权限,只可审理不超过25万令吉索偿额的案件。不过,其最大优势则是不受6年入禀期限所约束,即使业主拖欠超过10年的服务费,管理层亦有权入禀仲裁庭索讨。

即使你取得房屋仲裁庭或是分层管理仲裁庭所发出的裁决,你还是要通过仲裁庭协助把这个裁决跟法庭登记,这个裁决才会有庭令的效用。

不过,你最终还是要通过委任律师入禀法庭来执行这个裁决,而执行的方式则有充公及拍卖令(Writ of Seizure & Sales)、冻结银行户头令(Garnishee Proceedings)、判决债务人传票(Judgement Debtor Summons)等。

尽管如此,由于仲裁庭之前已经审理相关案件的内情,法庭就不需要耗更多时间重新聆审案件,而是根据仲裁庭裁决直接发出执行庭令的指示。当然,律师所收取的费用亦相对低廉。

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