地产

大马退休产业有未来吗?

2019年03月24日

大马很快将在2030年迈入老龄化国家，跟随亚洲老龄化上升趋势。



面对人口老化，其中一个关键就是长者的居住环境。

到底是西方国家的退休村概念适合我们，还是非得要自己熟悉的家园？退休产业在大马有未来吗？

长乐集团与绿盛世集团率领媒体参观。何桂芳（右二）及周俊豪（右）。发展商与护理业携手

打造优质长者社区

当少子化、高龄化成为现代的趋势，父母与子女两代人如何同心协力让父母安心变老？

随着我国人口也逐渐老龄化，保障长者福利、让乐龄人士可以安享晚年、打造一座优质的长者社区，已是本地房产提供者的终极目标！



现代社会的共同问题是人类寿命越来越长，生育能力却下降，形成少子化且趋向高龄的社会。

一如其他国家，大马也面临人口老化的问题，老龄化有上升趋势，预期在2030年成为老龄国，届时60岁以上长者占大马总人口的15%。

在现代社会，当一个人老了，日子怎么过？

子女几代人同住

这得看你是东方思想还是西方观念。西方人或许会独居，或把手上的房子或资产套现然后入住退休村、安老院之类度过余生。

然而，家庭观念强烈的东方人倾向于与子女几代人同住一屋檐下，入住养老院、独居多数都是情非得已之下的选择。

当年纪渐长，总少不了大小病痛或行动不便，当长者有出外求医或办理事务等日常需求时，一般都由子女载送。

只是，如今社会以双薪家庭居多，当年长者的求医、外出需要是长期且定期进行，子女是否有能力、能时常请假？恐怕没有人敢担保。

这，正是时下居家养老所面对的最普遍也长期无解的问题。

这个困扰现代人的“痛点”，却成为未来发展趋势的商机。

稍为调低电灯开关的位置，对行动不便的居住者友善。背后采用拉门设计，方便轮椅进出。图中为Eco Sanctuary总经理周俊豪及长乐集团Managedcared团队总经理游家佩。
朱兆祥看好一站式护理服务站将在日后成为各公寓内的必备服务之一，皆因居家养老是未来的趋势。

朱兆祥：外国退休村概念

不符落叶归根想法

从事“长者照护业”的长乐集团董事经理拿督朱兆祥指出，外国流行的退休村庄的概念不符合华人社会落叶归根的想法，让长者在自己熟悉的环境居住、在自己家中安全舒适的养生并自然老化才是如今的趋势。

他指出，大马缺乏为长者提供这类服务，所以打造一片照顾长者的社区是目前所急需的！

长乐集团与绿盛世（EcoWorld）联手打造全马首个Craft Home友善居所。

在Eco Sanctuary城镇的The Parque Residences公寓里的24个单位，经过特别设计，例如，马桶旁扶手、电灯开关的位置较低、浴室采用拉门设计、较低矮的流理台……以方便长者或行动不便人士。

公寓外，也保留12英亩的绿野与大自然环境和众多设施，给予各年龄层更多公共空间活动、交流。

朱兆祥与叶凯蓉（左）共同推介CRAFT优质生活服务。

朱兆祥同时也是孝恩集团董事经理。他披露，殡葬业和长照是其父已故拿督朱正华生前就想进军的领域，30年前他从国外返马时开始投入殡葬业，而养老是4年前才开始涉足并以搭建平台的概念进行。

合作力量远胜于单打独斗，因此长乐集团携手房地产发展商，以便更有效的推动和落实居家养老以及长期照护。

绿盛世集团是首个合作的发展商，亦有其他发展商表示兴趣，毕竟居家养老已是未来趋势。

一般住宅里的浴缸是这个高度吗？当然不是。

何桂芳：绿盛世发展项目

塑居家养老理念

绿盛世集团Eco Sanctuary区域总经理何桂芳指出，居家养老是绿盛世集团发展城镇项目中重要的一环。

“我们的顾客不只是要买一间屋子，他们希望在这里和家人一起慢慢的老去，这是我们在打造Eco Sanctuary时最重要的理念。”

她表示，该集团计划把Eco Sanctuary打造成为公司未来发展计划的示范/模范城镇。

“当一个人购买一间屋子居住时，他可以知道那一间屋子是他可以终老的屋子，如果要做到这一点，需要有长期与完善的规划！包括硬体与软体，以便让一座友善城镇成为养老的地方，最重要的是可以多代同乐。”

同时，上述多代同乐的概念将逐步推广至绿盛世集团的其他屋业发展计划。

邓志明：大马退休村或退休产业发展潮流将会在近年内成形。

邓志明：随潮流改变

退休村或近年内成形

大马亨利行（Henry Butcher）营运总监邓志明接受访问时指出，大马出现最早的退休产业可能就是1997年，在吉隆坡满家乐竣工的Mont Kiara Sophia公寓。

邓志明说，该项目一开始就是以退休村概念推出市场和行销，而且该公司公寓有条件，即供50岁以上的人居住。

但在当时，这样的项目对于大马的产业市场来说相当前卫，结果一开始并不好卖。到入住年龄限制条件撤除之后，销售表现就改善了。

无论如何，过去几年，陆续有退休村营运业者进军大马，推出的退休村包括怡保的Green Acres、雪邦的Green Leaf和古晋的Eden on the Park。

邓志明说：“同时，有一些有退休设计来给退休人士的公寓，比如Ara Damansara 的Aragreens。”

因此他预见，退休村或为退休人士而设的产业发展潮流将会在近年内成形，因为在“婴儿潮”时期出生的小孩，现在都已经达到60岁左右的年龄。

而且，现在越来越多大马人把父母安置在安老院。所以随着潮流改变，未来可能更多人会考虑投资者并居住在为退休而设的产业。

有鉴于此，他预见，未来退休产业的前景会更好。

无论如何，由于深受亚洲文化熏陶，许多孩子还会继续与父母居住或住得非常靠近，以方便照顾父母终老。

因此相比之下，邓志明说，以退休为主要特点的产业项目，需求不会比美国和澳洲等高，因为这些国家的长者比起跟孩子一起，更喜欢独立生活。

退休产业定义：要有适合老人设施

询及该如何定义退休产业？

邓志明说，就是设计会考虑到老人需求的产业，比如防滑地砖、较低的楼梯梯级、方便轮椅进出进出口和浴室、且浴室内要可以让老人坐着洗澡的凳子、浴室还要有扶手和一些电子器材比如紧急呼叫，和遥控电器和电灯等特征。

同时，发展项目内要有适合老人使用的休闲活动设施，如游泳池、步道、花园或可以进行太极拳或气功等活动的空间。

此外，也要提供保健相关服务，比如有医护人员定期上门，提供血压和血糖水平检查等；还要有适合老人的食物供应服务。

准备退休屋的时候，邓志明说，必须仔细了解居住的人的生活方式、习惯和需求，才能符合需求。

而且大马人的需求跟外国人不同，所以国外流行的这里未必可行，必须了解使用者的需求。

浴室是长者最常发生危险的地方，马桶、花洒旁安置扶手，能方便长者或行动不便的家人使用。

可及早规划未来

老人应该购买退休产业还是租赁？邓志明说，这个赖于个人的财务能力。

无论如何，他解释，若一个人想要买退休产业，一定不能等到退休才来买，因为届时年事已高要获得银行贷款将非常困难。

至于年轻人是否应该预先投资退休产业，他认为，这课题就像买保险，即及早规划然后投资作为退休准备更好。

居家养老，就是在自己家中享有养老服务。看准市场需要，房地产发展商与照护业者合作，除了情绪、社交、财务各方面，也规划出对长者友善的社区应具有的设备：

1）友善的居住环境

居家养老，不仅是和子女同住一屋或者附近，在居住空间和周遭环境也应该对长者“友善”，适合长者居家养老的住宅究竟是怎样的？

屋内的设备更加适合老人，例如马桶旁扶手、电灯开关的位置较低、浴室采用拉门设计、较低矮的流理台……以方便长者或行动不便人士。

而且还要有绿野与大自然环境和众多设施，给予各年龄层更多公共空间活动、交流。

2）医疗保健及照顾护理 

老了免不了周身病痛，假如就地就能获取医疗保健、照顾护理服务，从物理治疗、水疗和按摩、居家照顾及护理。

面对双薪家庭，还有每周护士上门探访、医院会诊陪送服务、药物代领/寄送、短期暂替照护、医生到访安排等，同时殡葬关怀、悲伤咨询辅导与支援都有绝佳家排，全是量身定制，这对长者、为人子女者，都是极佳的选择。

此外，一所24小时运作的一站式护理服务站就在住家附近，专业医护人员驻扎，为居民提供基本医疗咨询及照护服务，每月也有医生提供专业谘询，免去奔波外出求医的烦恼，打造出对长者关怀的社区。

3）礼宾与招待 

长者也有社交需求，只是时常面对交通不便或无法自行驾驶的苦恼。为此，安全的交通、携带长者出外购物、旅行，皆能满足长者社交的需要。

此外，假如还能有代办差事服务、家居清洁、庆祝活动和派对策划，无疑是对待长者的友善社区。

4）财务与法律

钱不够用，如何安心养老？针对这一点，长乐集团已考虑在内并推出老龄照护财务规划、法律咨询、遗嘱、为长期照护而设的CareTRUST安养信托等。

长乐集团总执行长叶凯蓉博士指出，国内有高达数十亿令吉资金无人认领，其中一个原因便是因为资金拥有人因为各种顽疾重症而无法向银行提领，而家人可能也不知情。

上述安养信托的目的便是让长者在仍有自主能力的情况下，提前规划日后的生活方式并执行。

其特点在于安养信托的户头持有人（长者）将自动获得照护管理员所提供的服务。而照护管理员的职责是评估户头持有人的需求并拟出个人照护计划、协调与整合各类照护服务、提供及管理户头持有人的照护报告与记录，确保户头持有人获得最佳的照护服务。

叶凯蓉与何桂芳（右）在率领媒体参观公寓的友善居所后分享居家养老的重要性。

叶凯蓉：较住安老院便宜

逾90%大马人选择居家终老

“长者照护业”提供者长乐集团总执行长叶凯蓉博士指出，超过90%大马人口选择居家养老乃至终老，而居家养老也远比入住安老院或退休村庄来得便宜，皆因使用前者服务必须缴付住宿费和照护费。

如果是采取居家养老，由于大马人习惯买房，除了可在自家终老也可传承给下一代。

“居家养老，你只需要规划自己的照护与生活服务。”

此外，时下不少家庭聘请女佣照顾家中的长者或病人，但女佣并未受过专业训练，当长者情况不佳依旧得送院治疗并支付高额医药费。

医药卡收费越来越高

出院后若子女不懂得如何照护以致病情反复被逼再度入院，每次再度入院都会令家人和政府负担更多医药费。医药卡收费越来越高，也是因为人老之后进出医院的机率较高所致。

“我们的出现帮助提升大马人的老年长期照护，帮助政府。政府的目标很清晰，他们希望日益年迈的大马人能自我照料，我们在这个社区，尽可能帮忙大家居家老去，长远的目标是希望培训更多人如何照顾父母和所爱的人。”

配合需求，The Parque Residences公寓健身房也安置物理治疗专用器材，让需复健的居民可就近展开物理治疗。

另外，ManagedCare是长乐集团旗下提供医疗保健咨询及长期照护相关服务与产品的一站式平台。

除了入驻The Parque Residences公寓里的一站式护理服务站为公寓居民服务，亦公开为普罗大众提供服务。

首间旗舰中心MacConnect位于马大医药中心，服务项目涵盖出院规划、居家照护、居家复健、物理治疗及照护者训练等。

叶凯蓉正是其中一名用户，她使用上述服务帮助母亲代领药物、向团队咨询母亲的病情和征求意见。

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财经新闻

人口老化另辟商机 银发经济旺医疗业

2024年03月10日
医疗

报道：林迪陞

也许很多人尚未察觉，东南亚也在面对出生率下滑，以及人口预期寿命增加的现象，而到了2030年，东盟人口预测将开始进入老化阶段。

不过，老年人口并不全然代表坏事，兴业投行就认为，这能为投资者带来潜在机会，因为各种商企和和医疗服务商，将会针对慢慢扩大的老龄人口，逐步推出相应的产品及服务。

大马也难以逃过人口老龄化的趋势，而这其中又潜藏着什么样的庞大商机呢？

2056年乐龄人口20%
医疗与设备成投资良机

虽说东南亚属于世界上人口结构相对年轻的区域，但如今也面对出生率下降的问题，加上全球人口预期寿命逐渐增长，在不久的未来，也将面对人口老化的问题。

大马不仅会同样面对人口老化，而且还是东南亚中老龄人口扩大最快的国家之一。

兴业投行分析员引用联合国研究数据，指大马相比印尼、泰国和新加坡，老龄人口，即65岁或以上的人口之增长率预测为第2高，2022至2030年间的年均复合增长率（CAGR）估计为4.5%。

“若是根据世界银行的估算，大马的老年人口到2056年时，将会膨胀至占总人口的20%之多。”

尽管老龄化人口会带来劳动力减少等显著社会问题，但老年人所持有的财富，一般上多于年轻人和中年人，所以老龄人口的扩大，也意味着面向老年人市场的经济领域，迎来了腾飞的机会。

换言之，银发经济，有可能为投资人带来全新的投资机会。

分析员相信，银发经济的投资机会，可以通过直接和间接两种方式获得。

“在我们看来，可以从银发经济兴起的趋势中，直接获利的公司，基本上是医疗保健服务业者，而间接得利的企业，则包括医疗设备及营养保健品的制造与分销商，还有私人看护设施的营运商。”

看好柔佛医保看护中心

在该分析员看来，大马众多医院业者都可从银发经济的扩大中获利，不过，他在各个医疗服务相关的马股中，特别点出了柔佛医药保健（KPJ，5878，主板保健股）作为重点建议。

“柔佛医药保健是一家在本地创立的私立医院业者，目前在大马、泰国和孟加拉等地，共有31家医院，以及4家乐龄人士生活及辅助看护中心（SALCC）。”

柔佛医药保健营运的4家SALCC，正是该分析员看好该公司在老年经济浪潮中获利的关键。

“该公司营运的SALCC，皆坐落在城市区域或城市郊区，如吉隆坡、诗巫和关丹，可满足市郊大量且未能获得相应服务的高龄人士的需求。”

他补充，其中KPJ诗巫老年健康及看护中心与吉隆坡KPJ Tawakkal健康中心，皆离柔佛医药保健在当地的专科医院不到1公里。

“这么短的驾驶距离，让医院方面可以为相关看护中心的乐龄住户，及时提供医疗帮助。”

引进机器人AI技术

该分析员十分看好柔佛医药保健旗下SALCC设施在大马的战略性存在，并指该公司已经设下中长期专注重点，要引进机器人和人工智能（AI）相关科技，来加强对乐龄住户的治疗。

“柔佛医药保健也打算加强与政府医院在客户引荐项目方面的合作，以推动内部增长。”

该分析员给予柔佛医药保健“买入”评级，目标价为1.46令吉。

虽然该分析员并未提及，但除了柔佛医药保健，市场上还有少数几家营运医院的马股，包括IHH医疗保健集团（IHH，5225，主板保健股）、TMC生命科学（TMCLIFE，0101，主板保健股）和双威（SUNWAY，5211，主板工业股）。

医疗设备

LKL国际医疗设备需求增

另一家获得分析员重点关注的银发经济潜在受益者，则是病床制造商LKL国际（LKL，0182，创业板）。尽管该分析员并未追踪该公司，但显然他相信，人口老化的趋势对这家公司有利。

“LKL国际主要业务为制造病床与医疗用周边物品部件，以及医疗家具、医疗设备、个人保护设备等物的贸易活动。”

该分析员指出，排除一次性的4550万令吉冠病肺炎检测套装和250万令吉的手套销售，LKL国际在2022财政年里的每月平均营收为370万令吉，而疫情爆发前则是310万令吉。

“以估值来看，根据LKL国际2022财年的账面价值计算，目前的股价对账面价值比率为0.74倍，稍高于过去2年的平均值0.3倍。”

医疗数字化须加强网安

另外，在分析员看来，数字化进程，以及政府需要对应老龄化人口而采取的政策改变，是两个在探讨银发经济商机时，不得不考量的重点。

在大马的数字化方面，该分析员评价颇高，指大马是东南亚中互联网渗透率较高的国家之一，而国人虽对数字化不陌生，但也要等到疫情爆发期间，医疗领域的数字化概念才真正发展起来。

“卫生部的数据显示，MySejahtera应用程式在2020年时录得2450万名用户，而且每日出现1700万人登入的盛况，毕竟人们需要依靠这款app来预订疫苗接种，报告最新健康状况，在进入公共地方前打卡，以及使用其他功能。”

根据DataReportal的数据，在2023年初的大马人口互联网渗透率达到96.8%，基本上与新加坡的96.9%不相上下。

毋庸置疑，医疗服务的数字化并不只是采用app。该分析员称，数字化医疗服务还包括一些新兴理念，包括电信看诊（telemedicine）、电子药店（e-pharmacies），和线上保险服务等。

“上述数字化医疗服务，为更好地满足人们的医疗需求而提供了便利。”

分析员指出，对于数字化医疗服务的中长期发展，政府的推动依然很关键，而数字化将可扩大本国的医疗服务覆盖范围。

“政府需要推出一定措施来保护数字科技的用户，守护数据安全及个人隐私，并防止虚假讯息的散布、网络犯罪等造成伤害。”

金融机构经得起考验

本国唯一上市网络安全业者——联国名仕（LGMS，0249，创业板）的执行主席冯宗福，早前接受《南洋商报》采访时曾指出，大马金融机构的网络安全意识强，经得起被骇的考验，倒是医疗等其他领域的安全意识较为薄弱，更容易遭到袭击。

Cengild医疗中心就在去年10月杪时公布，自家数据库被骇，患者信息可能泄漏。这侧面反映出，国内医疗领域需要提高网络安全意识的事实。

若人口老化趋势加快本国医疗数字化进程，或许联国名仕，以及其他还未上市的网络安全服务商，也能够从中受惠。

政府须拟策保障银发族

分析员相信，政府需要做出一些战略性政策决定，来确保我国老龄人口的福祉，尤其是那些仍想继续工作的银发族。

“存款或公积金不足，将导致人们推迟退休的年龄。”

他引用雇员公积金局（EPF）的数据，指2022年有667万名或51.5%的55岁以下会员，公积金存款在1万令吉以下，这个人数多于2021年时的608万人。

同时，公积金局在2020年所作的一项调查显示，年龄在54至59岁的会员中，人均退休金存款为24万800令吉，而这远远不足以达到退休后的所需最低生活资金。

根据公积金局策略总监努希山胡先于《星报》的访谈，我国人民在退休后所需的最低存款，必须要有90万至100万令吉。

这或许预示着，未来迫于存款不够而继续工作的银发族，将会越来越多。

该分析员称，大马的强制退休年龄已在2013年时，从原本的55岁延后到60岁，但60岁依然比邻国和部分发达国家的退休年龄低，如菲律宾与韩国的65岁，新加坡的62岁，以及美国的66岁。

“虽说退休年龄提高至60岁，但过去几十年的人类寿命预期显著增加，而且公积金局会员到55岁时，就可以提取全部公积金。”

多方探讨延后退休年龄

该分析员认为，政府必须针对上述问题采取措施，选项包括逐渐延后退休年龄，还有效仿部分国家，实行可改善年长打工人就业前景的政策。

“就以新加坡来说，该国已经实行退休及再雇佣法令，要求雇主为进入62岁的员工，提供继续在公司工作的机会，直至67岁。”

他同时表示，目前国内已经开始讨论将退休年龄进一步延后到65岁，但政府也需要思考这潜在措施对经济和社会带来的后续影响。

这包括年长员工可能在职场遭遇的年龄歧视，导致难以找工或保住工作。

“部分雇主可能会抗拒雇佣成本较高的年长人士，因为他们所需的医疗和养老金福利较高。这可能造成雇主更喜欢聘请年轻员工，因为雇佣成本看来更低。”

无论如何，该分析员指出，延后退休年龄会带来一些优势或好处，而这可从需要高端技术的特定关键领域开始。

“考虑到部分领域缺乏高技术人力，如医疗领域缺乏外科手术医生或专科医生、专业律师等，这项政策必须由市场需求来驱动。”

可能会有人对此发出质疑，毕竟具备高技术的雇员，本来就不太可能会面对退休存款不足的问题。不过，分析员指出，对于收入较低的工人，比如在饮食业和制造业的工人，提高退休年龄还是可以帮助他们赚取更多的收入。

另外，尽管公积金局会员人数仍在扩大，2022年增3.3%至1570万人，但活跃会员占劳动力总人数的比率，相比全球的老龄社会保护网而言，相对较低。

同时，国民缺乏金融纪律和知识，也是令分析员担心的问题。

“公积金局退休会员倾向于在退休后的前几年里，就用掉了大部分存款。缺乏财务纪律及知识，通常导致低薪金工人的退休存款不足。”

公积金覆盖率扩至零工

分析员称，近年来的薪金增长放慢，更是令情况恶化，而且造成年轻人和中年人的平均存款水平差距扩大。

“在未来，大马人必须工作更久，才能确保老年时有足够的财力，维持生活。”

为了确保乐龄人士在未来依然可以投入职场，发光发热，该分析员认为，政府需要制定专门政策，增强年长雇员的训练及终身学习机会。

“在那之上，政府也应该制定政策，允许打工人可以主动存放更大份额的薪金在公积金里。”

为了扩大公积金的覆盖率，他也建议政府，强制要求雇主将全部员工注册到公积金局里，否则就无法得到经商准证，或是无法获得政府合约。

“令人欣慰的是，公积金局一直都在想办法扩大公积金的覆盖率，至非正式领域，或没有固定收入的群体。”

通过i-Saraan，公积金局在2022年新增了29万1743名会员，按年飙涨191%。根据i-Saraan计划，自愿向公积金局上缴额外薪金的合格会员，将会获得政府提供15%的匹配金额，但有金额上限。

公积金局此前也与Grab签署备忘录，以鼓励Grab的司机和外送员通过i-Saraan计划，在EPF存款。

老人看护服务须更专业

根据分析员，目前国内共有90家政府设立的老人看护设施，350家有注册及超过1000家未注册私人看护中心。

“考虑到老龄人口加快增长，2030年预测可达我国总人口的10%，上述设施数量可能不太足够。”

不过，由于老人看护中心的费用不低，月费从2500令吉至3500令吉不等，他表示，很多家庭宁愿自己在家照顾老人，或是请佣人帮忙。

“在缺乏合适训练及认证的情况下，这可能会造成不必要的麻烦，如导致老人受伤。”

对此，该分析员指出，推动本国看护领域的专业化，以及培养必要的人才储备，应该可以帮助解决上述问题。

“目前，大马的公立及私立医疗设施，只有仅仅39位老年看护及治疗专家。”

除了提供必要的训练，分析员相信，政府也可以考虑提供看护人薪金配套，在公共或私人领域就职的机会等，以确保相关政策可以持续执行。

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