产业市场目前虽然低迷，但工业产业仍然是一个亮点。

事实上，良好的工业产业的回酬，比其他用途的产业还要可观，而且在2019 年，它甚至有回酬率上扬的表现。

外来直接投资的流入、中美贸易战、电子商务下的物流需求，以及基本设施的改善，是驱动工业产业需求的主要原因。

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE l WTW）董事经理符儒仁表示，整体而言，工业产业市场于2019年有进步的迹象，但整体市场情绪仍倾向不乐观。

据财经周报《The Edge》引述其谈话报道，工业领域在我国市场往往被低估，但它眼下可能是一丝曙光，因为好的工业产业，可取得7%至9%回报率，优于其他资产类型的5%至6%。

吸外资方案刺激需求

CCO & Associates（KL）董事陈伟斯（译名）表示，外来直接投资的流入、中美贸易战及电子商务的改善，是驱动工业产业需求的原因。

他说，2020年财政预算案中有提及，政府将推出数项吸引外来直接投资的方案，以及推动国内中小企业的发展，所以相信这可以刺激工业产业的需求。

巨额的外来直接投资除了能刺激工业产业市场，也催化了辅助工业的增长；这产业链效应会刺激工业产业，包括小型工业产业的需求量。

符儒仁：若市场规模够大
电商物流供应链或并购

符儒仁说，电子商务增长，会直接影响靠近海港与机场的运输及仓库空间的需求量。

“目前，电子商务是强调快速移动的物品，因此靠近市中心意味着靠近最终消费者。这是最后一英里运送提高效率的关键。”

他预计市场将得到巩固，并指出目前大马的供应链已经细分。对仓储空间的需求由货物处理者、仓库经营者、分销商等第三方物流分类，每个地区都有不同的工业空间需求。如果电子商务继续发展，一旦市场规模足够大，参与者可以通过提供上门服务方式来实现规模经济，那么供应链中可能会发生并购。

前年电商销售125.3亿

根据莱坊的说法，马来西亚在2018年的电子商务销售额记录是125亿3000万令吉。中国电子商务研究中心和物流运输情报局预测，电子商务销售额在2018年至2023年之间的复合年增长率为13.9%。

根据马来西亚历史最悠久，规模最大的房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE-WTW Real Estate ）指出，2020年报告显示，2019年第一季度至2019年第三季度处理的航空货运总量为51万7000吨，低于2018年同期的54万吨。

尽管与去年同期相比有所减少，但随着电子商务的发展，航空货运量有望增加。电子商务平台的销售增长是由于使用量增加所致，为物流和分销活动创造了机会。

刘玉英：整体销售增长
制造业稳定工业市场

房地产咨询公司仲量行（Jones Lang Wootton，简称JLL）大马区域总监刘玉英表示，工业次领域，如制造业的整体销售方面稳健增长，使工业市场处于稳定。

工业次领域增长8.9%

她说，马来西亚投资发展局（MIDA）曾于2019年11月的报告指出，食品、饮料及烟草次领域取得8.9%的年增长率，而工业生产指数（IPI）也在各领域取得正面增长。

“去年有不少投资者及发展商接触我们，以协助他们在机会与风险之间做出最佳的商业决定，也彰显工业市场的稳定。”

国家产业资料中心（NAPIC）报告指出，2019年首3季的产业交易量优于2018年同期的表现。

东铁泛婆大道驱动发展

刘玉英指出，2019年首3季的电子与电器产品已批准的项目及投资额，比2018全年高出一倍，而其他领域的已批准项目价值也有所增长。

她补充，在食品和饮料领域，可见马六甲获庞大投资，即策划设立的马六甲清真吉利丁公园，而玻璃市及雪兰莪也预料从星狮集团（F&N，3689，主板消费股）获得大型投资，因此可预计这领域会有更多好消息。

她说，政府推行的东海岸铁路计划（ECRL）及泛婆罗洲大道等，可驱动工业发展。

她也认同，可刺激传统工业需求的因素，如外资及制造业活动，在我国多数是健康的；电子与电器产品应继续成为国内高产业链的经济活动。

“随着我国致力成为区域分销中心及电子商务的快速增长，国内的物流及仓库也在增长中。”

仓库及分销中心
平均占用率极高

刘玉英说，电子商务在全世界都占有相当高的市占率；根据谷歌及淡马锡控股的研究，东南亚的网络经济将于2025年贡献2400亿美元的经济。

“我们可以预见，电子商务对工业市场的影响比实体市场对工业市场的影响要多。”

巴生谷足够土地发展

事实上，电子商务的增长已反映在运输发展上，并预计在10年内会以24%的复合年均增长率成长，把物流空间从200万平方尺增至1500万平方尺。

她相信，巴生谷有充足土地供发展，运输及分销中心将能发展超过原定的1500万平方尺。

“JLL的REIS，我们所监督的，尤其是在仓库及分销中心方面，达到出色的工业发展，因其平均占用率非常高。

“根据大马统计局的报告，快递执照申请量及邮包处理数量都有稳定的增长，我们把这部分归功于电子商务的成长。”

根据莱坊房地产重点2019年下半年的重点，物流与贸易促进大蓝图（2015至2020年）会促使我国成为区域分销中心；重大的项目包括东海岸铁路计划、数字自由贸易区等。”

莱坊指出，运输领域业者在供应链上扮演重要的支持角色，电子商务交易及消费者消费将刺激运输及仓库的需求量。

基建良好近住宅区

逾半工业地落武吉日落洞武吉拉惹

国际知名产业顾问公司莱坊（Knight Frank）报告指出，截至2018年，在巴生谷的作为物流及仓库用途的工业空间总供应量，为约4100万平方尺。

“超过一半的工业地落在莎阿南/武吉日落洞，以及巴生港口/武吉拉惹；这些地区的策略地点，周围是成熟的现有住宅区，具备连接良好的基础设施及靠近巴生港口，皆是主要关键。”

在莎阿南/武吉日落洞，数个知名及至少有50万平方英尺的大型物流及仓库设施，为莎阿南22区的丰树（Mapletree）物流中心、莎阿南23区的丰树莎阿南物流公园、武吉日落洞的CEVA物流中央配送中心、莎阿南32区的PKT One物流中心，以及莎阿南23区的DHL大马综合物流中心。

在武吉拉惹，Alpha Galaxy的全国配送中心则是超大型的物流中心。

总而言之，上述坐落在莎阿南/武吉日落洞，以及巴生港口/武吉拉惹地区的超大型物流中心、物流或仓库总面积合共占地约660万平方尺。

400万平方尺空间入市

报告也指出，位于瓜拉雪兰莪的Galaxy物流中心、CJ Century位于武吉拉惹的总部、AREA [email protected]及日本快递于莎阿南第22区的新物流中心或货仓的落成，总共为市场带来额外约390万平方尺的货仓空间供应。

莱坊预计今年起，将有额外逾400万平方尺的货仓空间将投入市场。

在值得关注的施工中项目，包括莎阿南的合成工业中心、莎阿南的D Project Malaysia I、宜家坐落在巴生英达岛的配送中心，雪邦的数字自由贸易区、哥打白沙罗的EMHub，以及瓜拉冷岳昔江港的Axis Mega配送中心（第二期）。

莱坊指出，在需求方面，很大比例的物流/仓库空间是由投资者或产业投资信托拥有，而大部分是出租给物流公司。放眼未来，大马电子商业爆发式的增长，预料将为物流公司提供强大的业务增长动力，进而推高对物流或仓库空间的需求。

消费者需求增推进交付服务

刘玉英相信消费者的需求增加，将可推进工业领域的最后一里交付服务。

“分销中心迅速增长，适合物流运作的高质量基础设施也在建设中，更多的现代化方法将会继续开发，包括之前在赛城测试的“无人机交付”。

JLL 研究发现，在工业发展概念中，地点及现代化配备营运，包括来自电子商务领域的效率，都仍有发展的余地。

基本设施进歩中

“基本设施正在进歩中，我们也可以继续增长。”

2019年下半年，JLL研究向工业界人士展开调查及访问，并且收集了市场见解，其中包括虽然一些特定领域的基本设施仍存挑战，但诸如西海岸大道大大改进了货运业务，同时东海岸铁路将进一步改善与东海岸的连接。除了基本设施的另一个重要因素，就是电子商务极其依赖的互联网服务。”

她说，根据Ookla的速度测试，大马目前排名37，比去年低了11位。

政府将推动的5G服务，希望可以剌激国内互联网覆盖和服务。

在线金融非24小时
网络覆盖率需改进

符儒仁认同互联网对电子商务增长的重要性，我国的科技素养与网络覆盖率也有需要继续改进，因为它显露了以电子商务为基础的客户潜能。

“保安也很重要。消费者和商务都需要大马线上支付系统的保障。再说，我们现有的在线金融不是24小时，午夜过后就无法进行线上交易。这方面可以再加强。”

他说，一些人可能会以为我国有些工业界人士对工业革命4.0的未来发展缓慢，不能满足电子商务的未来需求。

近港口缺空地扩充

“为了协助产业发展商及其他客户克服问题，我们继续强调，并提出足以确保工业项目得以面向未来，以及可以预测未来趋势，包括电子商务在内的发展要素。”

“我们在这项追求中发现到，一些工业项目在开发和营运方面可以应对未来，但很多尚落后。业界人士也有努力按照我们当天的设想去做，如最后一里交付，自动机器人仓库搬运和无人机快递服务。”

另一项课题是房地产，存储空间的需求存在，但靠近港口的空地扩充却缺乏。

江华强：刺激产业需求
政府须注重工业发展

大马中小企业公会会长拿督江华强认为，工业产业领域正走下坡，所以政府要多注重及鼓励工业发展，方能刺激工业产业的需求。

他接受《南洋商报》访问时表示，政府可以推出有力的工业发展政策，如推出吸引国内外投资者投资工业的配套，有如槟城吸引投资者投资电子与电气领域，以刺激该州的产业。

鼓励企业国内生产

他说，政府也可多鼓励企业在国内生产，一来可以刺激仓库及工厂的需求，二来可以减少对他国供应链依赖的问题，如减轻新冠肺炎造成各国供应链断裂的现象，甚至可以供应原料予他国。

“我国经济偏向服务业，但别忘了工业与服务业是唇齿相依，没工业就没服务业。”

他说，电子商务不大能刺激工业产业的需求，因为归咎到底还是工业本身的发展，没工业就不需用到仓库，也就无法刺激工业产业。