依斯干达特区蓄势待发

大马依斯干达特区一直都是个颇具争议的项目,有人赞也有人弹,但这么多年来这个地方一直默默地推动发展建设。在一部分人眼中,这是个失败的项目,发展至今13年仍未有稳定人口;而在另一部分人心中,这里已有完善基建与设施,只待经济活动到位就能掀开繁华发展的面貌。



依斯干达特区是否能在2025年实现成为一个强大且永续发展的国际大都市目标呢?

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人口不足  增长放缓  

依区新计划分拆发展

从一个荒无人烟的森林及黄泥地,发展成今时今日的大马依斯干达特区,人口不足向来是最大的死穴,更在3年前因大批新屋建竣陷入供过于求的窘境,开始淡出人们的视线。



一别3年,依斯干达特区现在又是什么面貌?

大马依斯干达特区分为5个旗舰区,分别是A区的新山市中心、B区的依斯干达公主城(Iskandar Puteri)、C区的西部门户发展、D区的东部门户发展,以及E区的士乃和士古来(Skudai)。

不过,这几年的发展焦点仍聚焦在依斯干达公主城。

马来西亚房地产中介协会(MIEA)柔佛州分会会长刘道森硕士接受《南洋商报》访问时说,在依斯干达特区的发展商这几年间调整发展策略,将新项目拆成小规模发展。

“这两年的经济增长放缓,发展商新推的产业不像以前那么好卖,出售率约介于30%至40%,市场需求虽还在,但明显缓慢许多。而发展商也顺应大市,放慢发展步伐。”

此外,他补充:“有些发展商更将新项目拆散成小规模,本来一个阶段发展几百间单位,将其细分成好几个阶段,每个阶段平均建设十几间单位。”

刘道森坦言,这样一来既能保持运作,同时也能继续应付银行贷款,不给市场及自己带来压力。

“也有的发展商开始聚焦依斯干达外围或是较为偏远的地区,比如说士乃、振林山(Gelang Patah)等地推动发展,这些地区的产业价格仍处于可负担水平,纵使地处偏远,仍能获得购屋者青睐。”

刘道森

人口增长追不上发展

我国房市疲软,向来是投资者与投机客焦点的依斯干达特区也萎靡不振,目前最大的挑战在于人口增长速度追不上发展。

刘道森透露,人口始终是特区发展必须克服的首要挑战。

“特区内人口增长的速度追不上发展,而本土发展商开始转向偏远且可负担项目,并将目标买家转向本地购屋者,过去两年的投机活动明显减少。”

他细细分析,依斯干达特区的经济活动不够集中,倘若政府可祭出奖掖刺激当地经济活动,助提高收入,才能吸引更多商家来此设立据点。

“要想吸引人口或资金到依斯干达特区,首先一定要有自己的特色,比如是否来这里就业能有更高收入,还是这里是投资者的黄金地带?这些都是政府应该思考的重点。”

马来西亚房地产发展商会(REHDA)柔佛州分会主席拿督张润安也认为,若想重新激活特区发展,应先设法稳定当地的经济活动。

“稳定的经济活动与就业空间才是吸引人口聚集的关键,我认为,最大的催化剂在于中小企业,要知道中小企业一直是我国主要经济支柱,占本土企业的97%。”

依区的累积总投资额已达2853亿令吉。

新屋转售面临挑战

依斯干达特区新屋转售(Subsale)也面临挑战?

刘道森指出,整体房市仍萎靡不振,无形中也对依斯干达特区新屋转售带来压力。

“2014至2016年是本地房市最好卖的荣景期,但过去两年投资与投机风气减弱,多数都以自住为主,所以不论是新项目或新屋转售,都会以地点和自身需求为考量。”

他坦言,价钱太高也是新屋转售压力来源,但好的地点和特定产业仍有需求,比如公寓始终都是市场焦点。

“这些都是健康的市场调整,加上政府为助首购族买房,推动2019年拥屋计划(HOC 2019),都是能帮助市场减少库存的举措。”

柔佛州政府已搬到依斯干达城。

基建完善非“鬼城”

人口不足始终是依斯干达特区最大的死穴,但不代表这里就是“鬼城”。

曾有外国媒体将大马依斯干达特区比喻为“鬼城”,张润安认为,“鬼城”一说对特区有失公允。

“依斯干达特区并非无人之地,这里有完善的基础设施,像是依斯干达教育城、医疗枢纽,就连州政府也搬到依斯干达城(Kota Iskandar),且仍在稳定发展中,所以将‘鬼城’这一词套用在依斯干达并不公平。”

依斯干达城是由已故柔佛苏丹依斯干达殿下于2009年4月16日主持开幕,新的州政府行政区分为3个部分,中间部分是命名为苏丹依斯迈大厦的柔佛州立法议会厅、州务大臣署与州秘书署主体大楼、马哥打广场(Dataran Mahkota)和回教堂;北方部分是中央政府各部门办事处;南方部分则是州政府各部门办事处。

“鬼城”这一词源自中国,是指地方政府重金打造的一座空城,那里鲜有人居住,夜晚漆黑一片,故被称为“鬼城”,实际上是指人口流失遇到新城扩张,于是“鬼城”应运诞生。

Ferry Port依斯干达公主城设有渡轮港口,海陆空交通不成问题。

美迪尼公主城最受惠

整个柔佛依斯干达特区面积是新加坡的3倍大,需要政府与私人界配合,共同推动发展。

放眼整个依斯干达特区,最受惠的仍是美迪尼(Medini)和依斯干达公主城。刘道森点出,主要是因为这里有教育城、新颖工业区及医疗旅游的优势与便利等经济活动。

“经济活动集中的地方才有居住需求,故发展焦点仍环绕依斯干达公主城。

“只不过眼下大环境走软,特区进展跟着放慢,估计需要3至5年才会掀起另一个发展盛况。”

询及依斯干达特区的发展是否已届成熟,他坦言,目前仍言之过早,以新山皇后花园(Taman Ungku Tun Aminah)为例,从一个无人区成为今时今日自给自足的小区,也用了不短的时间。

“皇后花园既不是新区,也不是政府重点发展项目,但因地处新山中部,加上有皇后广场(Tasek Central)这个老牌的霸级市场,才得以吸引人潮聚集,继而有了今时今日的规模。”

投资者信心不足

依斯干达特区的发展至今虽已届13年,但大部分的发展都集中在美迪尼和依斯干达公主城,因此曾被外界质疑为白象计划。

刘道森认为,最大的问题在于投资者信心不足,才会有白象计划一说。

“整个依斯干达特区并不是小地方,想要全面发展起来不是5年、10年可以做到的,而要支撑甚至带动一个地方的发展,人口和经济活动始终是关键。”

他补充,依斯干达特区虽也有主打工业区,但还是士乃、拉庆(Larkin)及淡杯(Tampoi)等老工业区更为热闹。

“因为兑换率的关系,同样是工厂工,本地人一般都会选择到新加坡工厂就业,所以新工业区显得更为安静。”

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