大马首个产业信托（REIT）于2005年在马交所面市，13年后，目前共有18只产托。

专家常常说，除了直接投资在产业，产托也是不错的选择，到底投资产托和直接投资在产业，有什么分别呢？

本期《南洋商报》的产业周刊，将与读者用多角度来剖析产托投资，让投资者除了真正的产业，也可以考虑入场门槛低、长期回酬率有保证的另类产业投资选择。

股价大回调 回酬率上扬  

买产托正是好时机

说到产业投资，是投资产业信托（REIT），还是直接投资在产业好？

业者指出，大马的产托回酬率最近上扬了，是时候入场。这话，对于一般只是投资产业的投资者，会不会听了一头雾水？

想要更了解产托投资，并趁目前股价回调累积，让我们且听专家意见，剖析当中的机会。

今年首季，马股的产业股跌跌不休，产托领域也跟随产业股的步伐下跌。

大马产托管理公司协会（MRMA）前会长拿督史迪瓦特接受《南洋商报》访问时说：“今年一开始，产托领域的股价表现可能令人失望。”

因为在不到半年时间内，整个领域的市值就蒸发了约56亿令吉，而且大部分产托对净资产值的溢价消失了，有一些还陷入负数。

“比较去年10月24日，有7只产托是以对净资产溢价交易，截至3月23日，仅剩下3只有对净资产溢价交易。”

尽管如此，他认为，大马产托领域的股价在大幅回调后，回酬率已上升，目前正是买入并累积产托的好时机。

史迪瓦特亲自统计的资料显示：“2009年，大马产托的回酬率达8.5%，过后渐渐下跌到4.5%。在这次产托的股价回调后，回酬率也开始回升了。”

受产业股周期影响  

平均回酬率6%

“目前，大马的产托回酬率，领域平均回酬率约回到6%左右，小型产托的回酬率可高达7%。”

史迪瓦特解释，一向来，产托都会受到产业股周期的影响。

“产业领域受到冲击，产托会应声下跌；当然产业领域上涨时，产托表现也会第一个受到激励。”

无论如何，他说：“人们常常忘了，产托的支撑资产是产业，长期内产业的价格总是向上，所以产托是避险资产。”

史迪瓦特是大马产托领域资深业者，AXIS产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）前总执行长。目前也是MRMA名誉秘书长，还担任国内第一个教育产业产托——Alpha产托主席。

除了是资深业者，他本身也是产托的“拥趸”。

随着产托股价回调，回酬率终于回扬，他说：“目前是考虑投资拥有良好管理层，且被大幅抛售产托的好时机。

“先观察他们的资产素质和回酬率，你才进场。”

产托 vs直接投资

说了这么多，又股价，又回酬率，或许对于一般只习惯直接投资在产业的投资者来说，会一头雾水。

到底投资产托和直接投资在产业，有什么分别呢？

为什么专家常常说，除了直接投资在产业，产托也是不错的选择？

就让我们来深入剖析，让投资者除了真正的产业，也可以考虑入场门槛低、长期回酬率有保证的另类产业投资选择。

无论如何，这篇文章与读者分享的是通过产业投资来累积财富，与购屋自己居住是截然不同的课题，切勿混淆二者！

本期《南洋商报》的产业周刊，将从多角度来剖析产托投资。

■什么是产托? 

产托就是以产业为基础的集资投资工具，向不同的投资者筹资，购买办公楼、公寓、购物商场及厂库等产业资产，并管理和取得回酬。

有别于发展商，产托不会通过销售本身所发展的房产来赚取盈利，而是通过购买、发展和经营房产，组成投资组合。

他们的目标，一般上是以赚取租金为主，然后以分配收入的形式，将这些租金收入分发给单位持有人，也就是投资者。

投资者可以把投资产托，视为投资股票；如同持有一家公司的股权，有权分享该公司的收入，而且可选择购买较小的股权，并不需要拥有整家公司。但产托投资者认购一个管理多个产业的产托，就可分享这家产托通过旗下产业租金或其他来源，所赚取的收入。

投资产托的方法，是通过经纪人或亲自在线上交易平台买卖。

■有多少投资选项？

大马产托领域的发展始于2005年，第一只上市的产托就是AXIS产托。至今近13年，马交所内一共有18只上市产托，和一家私人产托——Alpha产托。

《南洋商报》统计得出，截至4月19日，整个大马产托领域的市值达400亿令吉。

询及大马产托业者选择种类够不够？史迪瓦特说：“目前大马的产托业者选择还算多元化。有购物中心或零售产托、办公楼产托、医院（保健）产托、酒店产托、工业产托，及综合各种产业如停车场的产托。”

最近也有了全球第一个教育产托，投资在大学、学院和 K12学校的校舍，即由他领军的Alpha产托。

“不过，我们缺少比较‘奇特’的选择，比如国外有监狱产托、房屋产托、学生宿舍产托等。”

小刀锯大树

Bill Morrisons财富管理私人有限公司理财师邱文辉指出，投资产托就类似投资基金，让小投资者有能力，以小额投资在昂贵的产业。

简单来说：“可以用小额的投资额，就买到怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股），进而成为谷中城购物广场（Mid Valley Megamall）的股东。”

若以马交所一次投资最少买100股的单位来计算，要以截至4月17日，怡保花园产托每股1.53令吉的闭市价买入100股，投资成本仅153令吉加上少许佣金。

根据iMoney网站，国内目前佣金最低的交易平台是乐天交易，10万令吉以下的交易，最低佣金才7令吉。

所以人人都可以投资在产托。

直接投资产业成本高 

至于直接投资在产业，邱文辉表示：“你需要准备大笔的资金来投资。

“要购买一个产业单位，首先需要准备大笔的数额，来支付头期款和其他开销。然后可能还要依赖银行贷款，在一定期限内要偿还分期付款。

“直接投资在产业，需要强劲的收入支撑，和准备足够的头期才可以开始，简单来说，投资门槛很高。”

相比投资产托，只需支付股价和佣金，投资产业，比如购买一间排屋50万令吉，需要10%的头期，还要加律师费、印花税和估值等费用。

而且产托投资几乎即时完成，投资产业，可能还要等待政府部门批准等，法律相关活动，都得付出机会成本。

产托市场小易了解

比较全国各地，各类产业，大大小小，要如何入手？

相比之下，邱文辉指出：“在大马目前只有18家产托，要做功课，决定选什么投资，就只需阅读18家公司的年报。”

这比在庞大的产业市场中大海捞针，自己动手了解产业，做功课更轻松和方便。

而且产托由专业的经理人管理，为投资者带来回酬。他们还有能力吸引大的投资者来租用工业、商务、住宅和保健等产业。

反观单打独斗的个人产业投资者，还要担心租户是否准时缴租？要追租，还要亲自负责产业的维修等。

若无暇管理，还得聘请产业经纪代为处理，这样也会侵蚀回酬率。

细数产托投资好处：

■带来固定收入

从理财的角度来看，邱文辉还说，若投资者想要获得固定收入，回酬比定期存款的利息高，同时风险低于市场的波动，产托投资是一个好的选择。

他指出，大马产托的周息率每年介于4%到8%，所以是不错的固定收入来源。

“有鉴于此，选择一个表现好的产托，你就可以打造被动收入来源，并达到‘钱为你做工’的目的。”

他说，好的产业投资，租金收入应该有6%的投资回酬。相比之下，投资在产托更容易取得这种回酬率。

■ 专注风险管理 

询及产托投资策略或劝告，邱文辉说：“从理财的角度出发，我们更专注于投资风险管理。

“一般上，产业投资只有2种目的，一是产业增值，二是租金收入。

“然而这几年，大马产业领域面对非常严峻的挑战。现在，一个人若要买产业来等待产业增值，将会非常困难才取得想要的成果。除非他以低于市价非常多的价格买入，比如产业拍卖。

“当然产业拍卖本身也非常看运气。”

若投资的产业卖不出，无法转手，那个产业投资者就会面对现金流不足的问题。

另外，假设要放眼租金收入，应该要取得租金收入等于产业价格6%的回酬率才合理。

“但现在因为供过于求，加上可能面对现金流不足窘境，很多屋主都甘愿以低于市价出租他们的单位，目前的高档公寓租金偏低。”

他还说，有些屋主甚至因为租金不足以偿还房贷，而被迫拍卖产业。

“所以，无论你是基于哪一个原因而投资产业，如果产业无法卖出或出租，就会对现金流造成压力。而且当现金流不顺，你可能还会损失掉一些更好的投资机会。

“套畅销理财书《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）的一句话：‘资产会为您带来收入，负债则会侵蚀您的现金流。’假如您的产业投资是透过银行贷款，那么这是债务，相对之下，产托就是您的资产。”

而在这样的情况下，从理财角度来看，产托投资会是更好的选择，因为可以取得正现金流。

■ 适合投资新手

邱文辉认为，对于一些开始要进行产业投资的人来说，产托投资可以说是更好的选择。

可用有限的投资资本，透过投资在特定产托，而投资在不同地区，分散风险。

比如投资双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股），就可以投资到双威金字塔购物中心和毗邻地区的办公楼和医院等，而且双威产托的资产还遍布北马的怡保、槟城等。

他说：“更重要的是，产托都有一组专业的管理团队来管理，有能力为公司带来更多可预期的盈利。”

■ 可作收入证明

“有时候，当您要申请贷款，需要收入支撑文件时，其实产托投资可以作为收入证明的一部分！”

他说，产托投资的来往文件和持股文件，可以作为申请贷款时收入证明支撑文件。也有助于更容易获得贷款。

■如何选择产托？ 

邱文辉指出，选择可以获得6%回酬率的产托，才能够应付目前的通货膨胀率。

同时，选一个拥有专业管理团队的产托，专业管理团队将助公司创造较好的产业投资业绩和更好的管理租户。

这些都将反映在投资回酬率（ROE）、净利和每单位净利上。

“当然，也分析产托管理下的产业的增值和派息潜能。”

史迪瓦特说，当然之前大马产托的回酬率很高，现在不会再看到超高表现，但已处平稳的5至6%，对于长期投资来说是不错的回酬率，可以抵抗通货膨胀。

“而且你还要考虑到产托还会随着时间增值。”

■资产素质如何？

史迪瓦特还说，大马的产托资产，可说是世界上数一数二，素质好的资产，比如阳光广场（KLCC）、柏威年购物中心和双威购物中心等。

“这些资产漂亮，都是难以复制的地标，且独特的存在，让这些资产面对环境挑战时不受冲击。”

无论如何，他认为，大马产托仍不够流通，因为大部分股权仍掌握在大股东的手里。

可购空地发展  回酬将更强劲

询及大马产托领域未来的发展，史迪瓦特指出，业者仍持续买入资产，但基于目前的回酬率，他们要找到回酬率达到7%或更好的资产，将面对挑战。

尤其目前产业市场仍疲弱，赖于能力较好的产托经理人找到回酬诱人的资产。

不过，随着大马证券监督委员会针对产托领域的修订指南已于4月9日生效，其中最大的修订，就是允许产托收购空地进行产业发展项目。

史迪瓦特说，现在作为代替，产托业者现在可以发展本身的资产，以注入他们的投资组合内，进而获得更强劲的回酬率。

无论如何，他也提醒：“由于市场内的办公室和购物中心供应过剩，加上电子商务领域冲击零售领域，市场要求更高的回酬率，来抵消因供应过剩而产生的风险。”

至于电子商务对零售产业的冲击，他分享了前卫的观点，认为未来的购物商场，未必要像现在的模式。

“只要是符合零售定义，电子商务的‘商店’，比如只是展示产品的门面和地方，其实也可以归类为零售产托。”

他说，这些产托都未出现，是值得大家思考的未来趋势。

狮城产托表现领先大马

史迪瓦特说，从周息率比对10年政府债券殖利率来看，新加坡的产托表现过去持续领先大马的产托。

他举例，在去年10月，新加坡的工业产托Ascendas Reit周息率为5.81%，比对殖利率为2.16%的10年新加坡债券，差距是365个百分点。

在大马，同类型的产托Axis产托的周息率是5.37%，比对周息率为3.97%的10年大马政府债券，差距仅140个百分点。

“相比之下，新加坡的产托，比大马产托周息率诱人。”

无论如何，他说，截至3月下旬的统计显示，Axis产托周息率与10年大马政府债券殖利率的差距已经拉近，达271个百分点，也拉近了与新加坡产托的表现。

报道:伍咏敏

报道:伍咏敏