买到不存在房屋/张仰荣博士

2018年12月30日

1997年亚洲金融风暴袭击大马，也导致产业市场呆账高企，主因是银行过度发放工程进度款项。

这一期，我想与读者讨论一宗涉及400名购屋者，买到不存在的屋子骗案。

《星报》2012年10月23日报道了“5个产业经纪欺骗了至少400人，购买了价格介于15至20万令吉不存在的屋子。”

根据报道，这400名购屋者2006年在吉隆坡的一个产业展订购了该些屋子，并支付10%的订金给产业经纪。而且，没有律师在场却签署了房屋买卖协议。

等待了6年，400名买家中有138名报警；由于无法偿还银行已经发放的房屋贷款，一些受害者破产。

时任雪州总警长拿督顿希山指出，经过调查，该些购屋者在巴生Meru和万津所购买的房屋项目并不存在。警方已经找到批准了这些不存在项目的6家银行，正在调查当中一些单位是否和自称为产业经纪联手欺骗。

我认为，这篇新闻的事件是大马购屋者最糟糕的噩梦。

400名购屋者如何会被骗？旨在保护购屋者的1966年房屋发展（监管和执照）法令，发生了什么事？

谁该受到对付？

根据报道，涉及该案件的包括400名受害购屋者、5名“产业经纪”、“缺席的律师”和6家银行。让我们来各别分析：

■产业经纪

根据1981年估价师和产业经纪法令，第22c（1）条文：“除非已经注册并获得监管单位批准，一个人不能以产业经纪、房屋经纪或类似的称号来进行任何相关的商业活动或受聘。”

对此，这5位产业经纪是否是注册的产业经纪，是不是合法的产业经纪？如果答案是“不”，那么这5个人已经违反了法令，应该根据相关的法令被提控。

■缺席的律师

400名买家在“律师缺席”的情况下签署了房屋买卖协议。如果真的是由该些律师准备买卖协议，并没有亲自审核买家的签名，过后自己还签署了该些文件，那么这些律师已疏忽，还抛弃了专业责任。在律师缺席情况下签署的买卖协议有法律效用吗？如果相关的律师不在场，除非他们在其他成年人见证下签名，该些买卖协议可能不合法或无法执行。

■银行

在这桩悲剧，6家银行处理、批准且发放了400名买家的房屋贷款。

事实上，1966年房屋发展（监管和执照）法令和1989银行与金融机构法令有足够的保障，保护这400名购屋者/贷款者的利益，免于被骗。

银行信托义务是如何失职？

●贷款申请阶段：

400名买家申请房贷时，是否要求他们交上买卖协议？如果有，银行有没有问“该文件是否在律师见证下签署”？

若当时申请者告知“律师缺席”，该些银行应该已经拒绝了相关的房贷申请。但若没有交上买卖协议，银行基于什么来批准贷款呢？

若银行知道了购屋者在“律师缺席”情况下签署了买卖协议，并没有要求他们提呈买卖协议，还批准了房贷，这就是银行的信托义务失职。

●发放贷款

若银行因为疏忽批准了400名买家的贷款，但过后发现错误，还是可以在贷款发放的阶段纠正错误。

这阶段，银行可以延迟发放贷款，要求贷款者成交买卖协议。从现在所掌握的资料来看，我们得知当时银行并没有延迟发放贷款，而是发放了贷款。

即便银行已经发放贷款，若遵守1966年房屋发展（监管和执照）法令，银行还是会发现购屋者所购买的房屋是不存在的。