【“疫” 无返顾的广场转型路( 下篇)】



这是个有趣的现象。当购物广场的租用率连续4年下滑之际,广场可出租空间却是连续6年逐年增加。

尽管新冠状病毒来袭,刹时间广场门可罗雀,但业者丝毫没有退缩之意。其中,根据产业顾问公司莱坊的报告显示,仍有不少广场正摩拳擦掌,准备在下季度开始加入战围。

不难发现,广场业者已在众多挑战和考验中,找到了经营下去的可能,而疫情则加快了他们转型迎战的速度,而我们也将在未来看到更不一样的购物广场。

以下是购物广场迎战未来的8大方略。

倪川鹏

方案1 改成办公楼出租



根据2019年出炉的国家产业资讯中心(NAPIC)报告显示,2013年至2018年的购物广场租用率,在过去4年来有下滑的迹象,其中2018年更跌至79.3%,堪称过去那么多年来最低的一次(见表一)。

然而,广场可出租空间却在过去6年来不断增加。尽管2019年全年数据尚未出炉,今年开年更偏逢新冠病毒肆虐,但目前市面上暂未传出任何广场计划被搁置的消息。

这是因为广场业者已从早前网购冲击中,寻获另一种经营模式:打造成办公楼供出租。

世界不动产联盟马来西亚分会会长倪川鹏就向《南洋商报》指出,当网购逐渐取代原有的消费模式之际,购物广场早已悄悄转型。

“一些广场已腾出空间,转为充作办公楼的用途,这种做法不仅节省空间,也让工作的人十分方便。”

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他指出,广场里头的停车位足够、餐饮不成问题,加上具备戏院、健身中心、卡拉OK等休闲场所,如此一应俱全的地方,对工作人士而言是十分便捷的。

他说,当零售因为网购而受到冲击之际,将广场的部分空间打造成办公室,不仅对私人企业来说十分受落,同时也能惠及广场内的零售租户,一举多得。

据了解,目前不少广场均腾出一些空间让私人企业充当办公楼,其中槟城的高端购物广场葛尼百丽宫,就让多家全球知名跨国公司入驻。

设邮政局方便上班族

其中,长时间经营的书局、几乎不夜天的健身中心、卡拉OK、火锅店及戏院,都令该广场成为白领阶级最爱的工作地点之一。

此外,槟城E-GATE的特易购内部也设有邮政局,大大方便了里头工作的人,而前往邮政局办事的民众也有机会到里头消费。

显然的,将广场出租成办公楼可以是方案之一,尤其是它可以减低网购所带来的冲击,而若未来再有类似新冠病毒事件,广场也不会因为前来购物的人潮大减,而陷入苟延残喘的局面。

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方案2  打造网购枢纽

纵横产业界30年的倪川鹏,也有一顺应网购作息的大胆建议。

他发现,正当越来越多人趋向网购之际,广场或许可以成为一站式的网购枢纽,负责代领、接收、寄存和转寄的中心。

“很多人喜欢网购,更因为双薪家庭的关系很少在家,所以邮寄包裹始终需要接领的基点,广场无疑是很好的选择,而且还能避免车龙。”

不仅如此,他还建议,一些知名品牌也能与网购平台合作,在零售店面提供体验服务,进一步将中心打造成一站式网购中心。

值得一提的是,疫情期间的作息虽然导致人潮流动锐减,但另一方面却也带动了线上作业及运输。其中,中国在疫情期间的网上作业变得更多面,且使用率也更成熟。换言之,将广场打造成更顺应线上作业的方式,无疑是未来的趋势,而疫情则加速这样的验证结果。

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方案3 翻新建筑拥抱科技

产业顾问公司莱坊指出,在竞争加剧、挑战与日俱增的艰辛营运环境下,特定的购物广场已采取“资产加强措施”,通过重塑方式,来迎应消费市场不断演变的消费形态与购物习惯。

坐落在吉隆坡闹市内的老牌购物中心金河广场,就重新打造其占地17万1000平方尺的空间,转型为以生活方式为主调的家居产品专卖店。

该命名为[email protected] Wang的新零售空间,是于去年9月启用,并已取得约85%的承诺租用率。

同样坐落在武吉免登购物地带的升禧广场,也将展开一项重大的转型计划。有关翻新计划将涵盖革新公共空间、空间布置及流通等。

以上列举的多个现有购物广场转型或翻新实例,是现有业者在购物中心持续增加及网上购物浪潮冲击下的应战策略。

莱坊指出,随着零售消费趋势继续朝向网购为主,要在数字时代继续求存,国内购物广场必须重新整装待发,进行重塑。

“短期至中期内,我们预期更多的购物中心与零售业者拥抱科技的改变,并与消费群进行更多的互动,以吸引购物人潮及提振销售业绩。”

方案4 缩减规模分店数目

“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”!

在营运环境面临各项严峻挑战下,去年下半年,国内有多家霸级市场展开“瘦身计划”,缩减营运规模或分店数目。

国内最大超级市场与霸级市场业者GCH Retail(马)私人有限公司,就关闭了全国各地20间表现欠佳的巨人霸市和Cold Storage超市。

接下来,该集团将持续翻新全国各地的分店,以迎合市场需求和保持竞争力。此外,随着政府改弦易辙,允许霸市业者开设规模较小的霸市,特易购已开设了旗下第一间,占地2000平方米的霸市。该集团计划未来开设更多这类小规模的霸市。

换言之,目前一些霸级市场从广场抽身出来,并以小规模方式来经营。

根据2018年马来西亚购物广场行业调查显示,目前全国有约671间购物中心。

据了解,中马地区拥有最多购物广场,占总数的263间或39.1%,其次为北马141间或21%,南马139间或20.7%。

东马则有86间或12.8%,以及东海岸42间或6.3%。

中马地区购物广场的可租用面积占总面积的46.3%,南马购物广场则占19.3%、北马 18.5%、东马10.7%,以及东海岸5%。(见表三)

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方案5 打造共享空间

大马购物中心协会主席丹斯里张昌国早前接受本报访问时指出,迎合新世代的共享办公方式,共享办公室可以是方案之一。

他认为,一些业者也开始将广场空置单位打造成共享空间,让更多年轻的创业者聚集起来,带动人气外,更具活力。

此外,他也建议,广场业者正出现零售组合的变化,特别是在药品和个人护理以及餐饮等零售业。再来,商场业者和零售商都必须重新考虑零售趋势和模式,使行业朝更高层次发展。

除了打造成共享空间外,设立培训中心也是可以考虑的方案之一。

澳洲最大房产开发商EndLease就在欧洲建立了一大型购物广场,并设有许多培训中心,为当地人提供在职培训,直接带动人潮。

新加坡方面,购物中心也成为很多科学中心的战略合作伙伴。另外,香港也有不少广场打造出敞开的空中花园,意外地让这些广场成为“社交场地”。

张昌国

方案6 引进独一无二品牌

广场业者也敏锐地察觉到如今的消费者需要社交休闲的环境,加上零售业者也随着电子商务转向打造体验店,就此,广场业者在策略部署上也引进更多独一无二的品牌才行。

以槟城百丽宫来说,该广场尽可能引进知名品牌入驻,甚至是市场少见的品牌。

再来,考虑到广场必须得是社交休闲的场所,该广场也大量带来餐饮业入驻,其中不少更是北马第一家的品牌饮食店,如米其林一星的莆田、很久苡前烧烤店、以及即将开业的海底捞等。

张昌国就强调,在局势的演变下,广场业者及零售业必须得更灵活地做出调试,这样才能站稳市场,甚至领先一步。

较早前,他也引用马来西亚零售集团的数据,指药品和个人护理以及餐饮零售业在2018年分别增长了10.2%和2.6%。这也意味着,广场可以从多引进上述两种零售领域入驻。

另外,他也建议引入高端及科技产品来吸引年轻消费群及白领阶级。

方案7 往生活面转型

倪川鹏也建议,其实广场不一定要局限在购物休闲的定位,反之可以转型成更具生活面向的广场。

“其实广场内可以安设诊疗所、托儿所等,那么这将让工作人士觉得有关广场一应俱全,同时也进一步带动人潮。”

以中国为例,上海市面积最大的广场巴黎春天118广场店为缓解网购带来的冲击,因此转型成生活广场。

当时,该广场增加了戏院、亲子乐园、个性化办公室等生活服务业态,打造全方位的生活购物广场,最终成功吸引各阶层人士。

这样的转型是可以理解的,过去近10年,广场的零售表现逐年下滑,其中中国方面在2011年至2016年就下滑了4%,反之餐饮、娱乐、休闲、个人服务等领域增长了12%,显然的,人们的消费习惯已经转变,而广场也开始进行转型。

在我国,不少广场也开始端出以家庭亲子和个人服务为代表的“新体验型业态”,如举办亲子工作坊、室内游乐场等活动来刺激人潮。

另外,倪川鹏也提议,若广场内有套房酒店,那么这也能刺激广场内的人潮。

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方案8 允租户较短营业时间

大马购物中心协会建议,购物广场业者可考虑允许租户较短的营业时间,具体取决于各个购物中心业者,以降低营运成本。

该会发文告指出,依据过去的记录显示,广场业者过去面对的困难时期(例如在非典型肺炎爆发及1997年金融危机等)都会为租户提供帮助。

类似的方案也曾在欧洲落实,早年前的“雷曼兄弟”股灾事件期间,英国德国不少广场就以较伸缩的方式,助业者减低开销外,也鼓励更多的小型零售商入驻,进一步确保租用率维持在健康水平,一举多得。

疫情验证商场韧性与实力

有人指疫情是验证商场的韧性与实力的一次考验,本地广场是被淘汰,或进化,或许就看本地业者如何看待今次的挑战。

而无论是网购冲击、广场单位过剩、消费市场低迷,抑或新型管状肺炎事件,一次次的挑战,其实也广场业者一回又一回的转机。只要能紧贴局势,调整得宜,那么业者不仅能跨越难关,更有望迈向另一格局。

如今,广场的转型已是大势所趋,而疫情的发生则加速了转型的必要,同时也意外地让广场的转型多了一种可能面向。

当然,各别等级与路线定位的广场除了得掌握当下的趋势外,也必须做出最符合本身格局的调整,这样才能有更贴切合宜的部署。

值得注意的是,尽管根据国内贸易及消费人事务部副部长张健仁指出,我国的购物中心零售业在受到新型冠状病毒疫情冲击之下,生意额下跌约20%,但是,疫情总有结束的一天,反之广场的经营确实长远的。因此业者的部署不妨以长远角度出发,甚至借助疫情来突破本身的营运格局和模式,这样才能在疫情后走得更稳健,而就算再有类似事件,业者们也才更有韧性。

84.9%为小型购物广场

国内购物广场可分类为3个组合,即

1)小型购物广场(少过50万平方公尺)

2)中型购物广场(50万至100万平方公尺)

3)大型购物广场(超过100万平方公尺) 。

国内84.9%广场为小型购物广场占多数,其可租总面积为61.1%。

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