产业领域影响周边逾140个领域,范围广大。

2019冠状病毒病疫情爆发,以及随之实行的行动管控指令,令国内许多行业苦不堪言,产业领域当然也无法幸免。

管控令前后实行42天,发展商和产业经纪无法卖屋,购屋者也无法看屋和买屋,产业交易自然应声下挫。



但究竟产业市场的跌势有多糟?这里请来知名发展商和产业顾问公司,剖析个中冲击。

产业顾问公司大马莱坊指出,本地产业市场原已面对供需失衡的挑战,冠病疫情来袭和管控令,令业界更加“压力山大”。

马来西亚房地产发展商会柔佛州分会会长拿督张润安保守估计,来自产业投资市场的销售业绩下跌约50%,而自住市场方面,售价百万令吉以上的豪宅销售业绩预计下跌20%。

他接受《南洋商报》专访时指出,产业投资者在经济前景不明朗之际,普遍选择静观其变,再加上管控令,高档房产乏人问津。



他表示,反之,售价70万至80万令吉和以下的房屋销售影响不大,主要是市场需求仍保持稳定。

他说,目前受冲击最大的属于第二类,即产业投资者。

其他产业次领域方面,大马莱坊董事经理沙古南苏巴马廉说,商业办公楼的租用与投资活动将减少,而在零售产业即购物广场和商店等市场,租金将面对进一步下调的压力。

亲身体验难取代
网购房屋不流行

张润安坦承,管控令迫使国人待在家,非基本服务如产业发展商暂时无法如常营业,人们也无法到发展商销售处参观示范屋,已打击国人购买产业的意愿。

他说,虽然管控期间购屋者仍可上网购屋和浏览产业资讯,但在这期间达成的交易相信并不多。

他指出,亲身体验和网上购屋的感觉是截然不同的,购屋者普遍希望能到示范屋亲身了解,潜在理想家居的各方面细节,例如房子整体设计、周遭环境、设施是否齐全、交通是否便利、治安是否良好、卫生状况等,这些都是网上购屋或搜寻资料无法做到的。

“购屋者无不希望可亲临示范屋或销售处,想象自己处身有关房屋的情景,例如太太在厨房烹饪、孩子在书房阅读,或在偌大的客厅嬉戏等。最重要的是那种贴身接触房屋的感觉,看得到、摸得到,这是网上购屋根本无法比拟的。”

亲身体验和网上购屋的感觉是截然不同的。

买卖合约难一键完成

另一名发展商指出,网购是可行的,但仍有一些手续和程序,例如买卖合约、房贷合约等,须到发展商销售处及律师楼完成。

这名不愿具名的产业发展公司高层说:“房屋是高价产品(Big Ticket Item) ,购屋者不可能一次过刷卡来支付整笔付款,最多是给1000令吉订金,下订房屋后,还需办理一些手续,例如呈交证明购屋者收入的文件等,才能完成整个购屋的交易。

“另一个问题是,网上的资料是否有隐私? 更重要的是,房子一般都是须经过买卖双方见面才能交易,网上购屋是可行,但并不务实。

“将心比心,你会否上网看了几张照片,就按键订购房屋,弹指之间作出买房的决定?

“另一点需留意的是,发展商在网上卖房的各种资讯必须写清楚,这对购屋者是好事,因为比较有保障。然而,对发展商来说,如果最后仍须作出一些修改和更动,却变成不切实际。

“一个现实是,现在疫情当前,有能力和愿意购屋的人多吗?疫情过后,还有需要网上买卖房屋吗?总的来说,我觉得现阶段而言,网上买卖房屋并不实际。”

发展商要渡过难关必须自我调整,包括调整产品的策略,例如推出更多价格70至80万令吉和以下的房屋。

资料齐全吸引潜在客户

张润安指出,浏览各大发展商网站的产业相关资讯、收集相关资料、对房屋售价、屋内和外观设计、小区保安等元素作比较,已是一种常态,在行动管控期间更是如此。

所以,在人们被迫“足不出户”下,发展商网站浏览和点击率、接获的网上洽询等都有所增加。

然而,这不代表网上购屋已蔚然成风,网上卖屋的比率有明显增加。

他指出,在这期间促成的房产网购,一般是两大类别,一是之前已“做足功课”的潜在购屋者,他们已物色好心仪的房产类型,并已作出购买的决定,一旦遇到属于他们心理价位的房产,马上在网上下订。

另一类是购屋者心仪的房产是由信誉可靠的著名发展商兴建,他们之前或是终日忙于工作,无暇深入研究心仪房产的各方面细节,如今行动管控令期间待在家里,有时间上网搜寻相关资料,一旦鉴定各有关细节符合自己所需,即在网上订购有关房产。

科技将改变办公室需求

冠病疫情和管控令彻底颠覆国人的生活和工作方式,现在已有人担心,当一切恢复正常后,办公单位的市场需求和销售恐已大不如前。

这是因为,国人或已习惯在家作业,不需到公司上班的生活和工作方式,并可能选择继续这么做。

尽管如此,张润安认为,冠病疫情及国人在管控令期间居家作业,不会导致国内办公单位的需求应声下跌。

他说,会改变人们在公司上班习惯的不是冠病,而是日新月异的科技。

“也许在5至10年后,因为科技的发达、5G的普及化及国内网速大改进,会改变国人的工作形态,但绝对不是现在就马上发生。

“目前,国内网速仍不够快,许多工作也仍需人们面对面进行,人们也还不习惯网上作业。

“而且,这也要看个别行业而定。有些行业仍需以实体店或实体办公空间作业。”

张润安

疫情若恶化现金撑不住

发展商在销售业绩下跌下,现金流是否已受到影响?是否有任何B计划甚至C计划,应付眼前的冲击?

张润安说,产业和一般买卖不同,发展商可仰赖之前的产业销售营收来维持营运开销,因此眼前为期42天的管控令,不会马上导致发展商的现金流紧缩。

“不过,如果管控令的后续影响及冠病疫情持续3至6个月,发展商就会感受现金流的压力。”

他说,在这非常时期,发展商要渡过难关的PLAN B 是必须内部自我调整,包括调整产品的策略,例如在管控令结束后,推出更多价格70至80万令吉和以下的房屋,通过销售更多价格较可负担的房屋,来应对严峻的挑战。

他说,发展商的Plan C 则是仰赖政府方面的各种援助,包括调降公司税、将产业盈利税降至零巴仙、各类没有必要及不合时宜的发展费用一律撤销、调整土著保留单位,以及再度推行拥屋计划。

他指出,产业领域是我国经济第四大支柱,影响周边逾140个领域,若产业领域大受打击,影响深远。

“根据观察,发展商须承担的各类发展费用,高占建屋成本约18%,若能豁免这些费用,将可改善发展商的现金流。”

张润安说,土著保留单位也是另一个必须调整的政策。

“以柔佛为例,州政府规定每个发展项目15%单位必须保留给土著,但根据一项调查,州内土著房屋需求只相等于保留单位约3%,因此其余12%保留单位应重新开放。”

经济振兴配套援助不足

沙古南指出,政府3月杪公布的“2020关怀全民经济振兴配套”对经济和商业的援助不足,除了各银行给予6个月的还贷宽限期,也应在今年下半年撤销各项产业相关税务,如地税和门牌税。

他说,政府也应降低印花税,以及为给予租户们免租金优惠的业主们提供税务减免,协助国内商界和产业市场复苏。

专家剖析受益领域 

若仔细分析各个产业次领域,例如房产、零售(如购物中心、商店)、办公单位、工业、酒店等,哪个次领域受到的冲击最大?大马莱坊为大家剖析:

●房产:呆账增 更多产业遭拍卖 

继今年1月杪后,国家银行于3月3日再度降息,把隔夜政策利率(OPR)进一步调降25个基点,下调至2.5%的水平。

大马莱坊董事经理沙古南指出,由于买卖双方都在疫情期间保持高度警惕,购屋者在这非常时期将避免到展示厅和销售处,因此预料将普遍抱持静观其变的心态。

“行动管控令也令产业交易过程遭受干扰,例如发展商或产业代理难以安排购屋者参观房屋。

“此外,由于当前商界营运艰辛,可能会有更多裁员动作,我们预见呆账的增加,将导致市场出现更多房屋拍卖活动。”

他补充,无论如何,国行指示银行给予中小型企业及个人长达6个月的还贷宽限期,以纾缓冠病疫情对商家和家庭的冲击,短期内料将有助于缓冲有关不利影响。

沙古南

●工业/物流:地域多元化 厂房需求增 

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出,地域多元化的策略,将是跨越当前疫情挑战的关键。

传统上,物流业者使用巴生谷的各个配送中心,把货物运输到全国各地。

他指出,供应链当前面对的干扰,可能导致这个传统的物流模式出现变化,北马、南马及沙巴与砂拉越,或将冒现多个较小型的“卫星配送中心”,以支援当地的物流网。

“同样的,在全球各地,厂商们也或已开始将产品装配工作分散到多个国家或区域,以缓冲任何可能导致供应链遭破坏的地缘风险。”

他认为,行动管控令的实行,将激励许多后期才采用电子商务的消费者尝试网购,以此作为购买杂货或必需品的方式,这将进一步加速配送中心和物流服务的增长。

“基于上述种种因素,在厂商分散物流配送,货仓空间与厂房出现额外需求下,工业产业市场前景或将亮丽。”

他补充,随着市场对快速流通配送的需求增加,或将令早前贸易战导致的航空货运需求转弱现象,出现些许的转机。

沈颂能

●办公产业:居家办公致租赁骤减 

疫情大爆发迫使许多企业暂停实体业务,并迫使企业员工更伸缩性和远程工作,无论是本地或跨国企业,都或将推迟或搁置它们在房地产方面的决策,导致租赁活动骤减。

莱坊指出,一些之前计划扩充或搬迁办事处的企业,如今已推迟有关决策。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建说,许多行业遭到冠病疫情的严重打击,导致商业情绪目前正处于最低水平。

“不确定感将导致需求放缓,因为企业和租户们可能会继续推迟重大的业务扩充或搬迁决定。

“近期内,在解除行动管控令之前,共享工作空间或灵活的空间的受欢迎度将降低,因为大家群聚在一个空间并面对面互动的意愿转弱。

“在这期间,通过征收会员费和活动取得的收入或将受影响,尽管线上活动将持续进行。”

他补充,一旦商业恢复正常营运,市场信心有所改善,对于新租户和那些拟扩充业务的企业而言,共享工作空间或灵活变通空间,或将是他们在作出长期规划之前的一个短期理想选择。

郑扬建

●零售:购物广场租用率跌 

管控令的实行,其中一大隐忧是对社会福祉(身心健康)及我国经济表现的影响。

疫情爆发后,国内零售领域,尤其是那些旅游区内的零售业者已面临销售下滑。

大马莱坊零售咨询与租赁副总监黄茗濠说:“基于人民都在管控期间待在家,零售与娱乐业者不准在这期间营运,导致它们没有任何营销收入。”

他说,基于非必需品的消费并非目前的焦点,必需品的需求则持续增加。网购和外卖服务日益受落。

管控令后,购物广场的租用率将面对下跌压力,因为一些零售商店或因现金流紧缩及生意无法继续做下去,而被迫关门大吉。

“业主和零售商皆须在管控期间加强教育民众的宣导工作,例如提供洗手液及在升降机的站立位置标记使用者的安全位置。

“业主们也须在管控期间向零售租户施以援手,例如为非餐饮相关零售业者提供免租金配套,以及为零售商提供租金回扣。”

黄茗濠

●商用产业:租金跌交易有限 

在经济不稳定时期,传统上,房地产交易量将会低落,而在机构投资者在不明朗时期更谨慎行事之际,盈利回收过程或会被冠病疫情打断。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利说:“随着租用与投资获得的减少,商业办公单位和零售单位的租金将承受更大的下跌压力。

“短期内,由于看楼、参观产业单位的活动不再,产业投资交易将会非常有限。

“和其他城市比较,我们从海外投资者接获的反馈,通常都是指这里的房地产开价太高,没有反映实际价值,因为我国的风险状况被视为偏高,而且可在别处取得较高的回酬。

“买卖双方的期望会有很大的差距,而基于价值面对下跌压力,收益率必然会提高。

他说,真正的卖家将会考虑调低售价,进而推高收益率。

他补充,国内投资者也应考虑把部分资金投资在海外房地产,此举可让房地产回酬和涉及的货币多元化。

詹姆斯巴克利

● 酒店 /旅游业:料重挫10至18% 

由于冠病疫情大爆发后,各国实行各种旅游限制、取消各类群聚活动,以及人们出游的欲望骤降,酒店、旅游及航空相关领域遭遇重创,在这波疫情中首当其冲。

沙古南说:“根据旅游顾问公司Tourism Economics,全球旅游业在冠病爆发后预计下挫10至18%,因此酒店业在收入骤跌下将面对财务压力。

“然而,一旦冠病大流行疫情受控,旅游与住宿费用变得相对廉宜,或可激励和推动这个领域。”

独家报道:李治宏

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