（吉隆坡25日讯）国家银行无意实施跨代贷款，也无意将房屋贷款期限延长至40年，而是维持当前最长35年的贷款期限政策。

国行金融监察部总监陈盛利（译音）今日在国库控股研究院举办的“我们的房屋的金融化和商品化”线上研讨会上说，虽然过去曾实施过最长45的贷款期限，但随后被取消，并将上限设定为35年。

他说，此举旨在避免人们长期负债，并遵循银行负责任的贷款准则。

“借贷人要求延长贷款期限的原因是为了降低月供，使贷款更加可负担，并增加银行批准贷款的可能性。

“然而，延长贷款期限实际上会显著增加借贷人的总融资成本，而边际效益却很小，即每月的还款金额只会减少一小部分。”

进一步阐述时，陈盛利以一笔35年期、金额为30万令吉、利率约为4.65%的贷款为例，说明如果将贷款期限延长五年至40年，借贷的总融资成本将增加9%，即约5万1000令吉，而每月还款额仅减少70令吉。

他认为这种交换对借款人不利，因此没有必要实施超过35年的贷款期限。

询及为何房贷期限限制在35年而非更短，他表示，过短的房贷期限也有其局限性。

期限过短难获房贷

“主要的缺点是，过短的期限会使许多借贷人难以获得房贷，特别是低收入群体，他们将难以在未来购买更好的房屋。”

因此，他们认为25至35年的贷款期限更为适当，因为这与借贷人的收入生命周期相吻合。

出席者包括国库控股研究院董事苏拉雅博士、国家房屋局总监拿督嘉耶瑟兰，以及大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督何汉生。

该网络研讨会由国库研究所研究助理提巴拉什米主持。

过低且易获融资
或诱发虚假房屋需求

苏拉雅指出，过低且易获得的融资可能诱发虚假房屋需求，若住房供应缺乏弹性，这类需求增加只会推高房价，导致购房者需付出更多，错误引导房屋供应向更高价位发展。

她表示，根据该院最新报告，从三大指标评估，我国房价仍处于严重无法负担水平，疫情期间更是在严重无法负担分数线区间波动。

统计显示，2012至2014年间，房价中位数年均复合增长率高达23%，而家庭中位数收入增长显著缓慢，仅为11.7%。

苏拉雅还提出，贷款期限延长与房价上涨存在相关性。她希望当局不再延长房贷期限，如限制在不超过35年或两代人内，以让房价更可负担，为市场带来持续性价格稳定增长。

另一方面，为保护购屋者，该院也促请政府能转向“先建后售”概念，即发展商在卖屋前需完成整个项目建设。

苏拉雅解释，在这样的机制下，购屋者无需承担与房屋发展相关的商业及建筑风险。

聚焦大规模城镇发展
发展商不采先建后售

目前，我国发展商普遍采用“先售后建”机制，即先出售房屋，在建设期间按进度收款。

嘉耶瑟兰透露，这一机制通常要求购房者先支付房价的10%，剩余90%则按建设进度分期支付。

对于为何不实行“先建后售”，嘉耶瑟兰解释，现在的发展商已不再局限于小规模开发，而是更多聚焦于大规模的城镇发展。

他们需要在资金与效率之间找到平衡，否则难以承担如此庞大的开发费用。

当被问及转向“先建后售”后，本地房市会有何变化时，何汉生表示，这并不是一个新问题。

“根据国家产业资讯中心的资料，去年我国整体产业交易中，有69%来自二手房屋市场。如果购房者想要寻找已建成的房屋，二手市场一直是一个很好的选择。”

为鼓励发展商转向“先建后售”，何汉生建议，应首先保障发展商的权益，比如制定应对违约付款的措施。同时，可考虑为转向这一机制的发展商降低公司税、加快项目审批等，以提供实质性的支持。