名家专栏

修复中国房地产业/Project Syndicate

自中国国务院正式将房地产行业列为“支柱产业”以来的二十年里,该行业经历了快速发展,推动了GDP增长并激发了数百万中国人拥有自己家园的梦想。

但该行业现在受到各种问题的困扰,从高物价到巨额债务,有可能在中国负担不起的时候破坏增长。

尽管中国没有土地私有权,但中国家庭渴望拥有自己的房屋,既是为了改善生活条件,也是为了积累财富。由于资本管制,中国人不能轻易购买外国资产,而中国证券市场的表现也不尽如人意。中国不对住宅房地产、资本利得或遗产征税,并且增值前景广阔。因此,房地产成为最具吸引力的资产形式。

从2005年到2021年,中国住宅物业实际价格指数增长了28.5%,从87.95上升到112.99。价格指数多年来曾多次下跌,每次都会强劲反弹,给中国人造成的印象是,在财富积累方面,拥有住房是最可靠的。

但是,出于房价上涨预期以及投机导致实际价格的涨幅远远高于家庭可支配收入的增长速度,中国年轻人越来越买不起房,更不用说不享有与城市永久居民相同的权利的农民工了。在一些一线城市,住房成本  是平均收入的40倍以上。

管控适得其反

中国政府多次试图控制房价,例如限制单个家庭可以购买不动产的数量,甚至对房价实施行政管控。但事实证明这些措施基本无效,有时甚至适得其反。

这在一定程度上是因为买家和卖家想方设法规避这些限制,但根本原因是房地产行业有效地劫持了中国经济。

房地产行业的价值链很长,因此无论发生什么,都会对上游和下游产生深远的影响。房价增长放缓导致房地产投资增长放缓。由于这些投资和相关活动占中国GDP的主要份额——在过去十年中平均超过10%——这拖累了整体经济增长。

多年来,每当这种情况发生,中国政府都会放松或逆转任何阻碍价格上涨的措施,为房地产投资和房价的强劲复苏创造条件。在2014-15年崩盘之后,房价飙升,并在接下来的六年中继续上涨,创造了自2003年以来(几乎)最长的不间断上涨记录。

引入三条红线

于是,在2021年,中国政府再次出手干预,为房地产开发商引入了三条“红线”。如果任何开发商的资产负债率超过70%,净负债率比率超过100%,或现金与短期债务比率超过100%,它将失去获得银行信贷的机会。不出所料,房价指数很快开始下降,随之而来的是房地产投资的萎缩。

令人惊讶的是下降的幅度:2022年,房地产投资按年暴跌10%。

尽管政府很快大幅放松了限制性政策,但熟悉的反弹从未实现。相反,2023年前10个月,房地产投资增速按年再降9.3%,未售出建筑面积增长18.3%。

如今,由于资产负债率高企和流动性短缺的共同作用,越来越多的房地产开发商在违约边缘徘徊。其中一些——尤其是中国第二大开发商恒大——已经坠落悬崖。中国监管机构坚称恒大违约是一次性事件,对市场影响不大,但不可否认房地产行业风险正在上升。过去中国总是成功度过难关,但这次可能有所不同。

按揭质量仍高

平心而论,房地产开发商的违约,即使是非常大的违约,也不太可能在中国引发系统性金融危机。截至今年第三季度末,中国未偿还银行贷款总额为234.5兆元人民币(约153.28兆令吉),其中按揭贷款仅占39兆元人民币(约25.49兆令吉,占总额的16.6%),房地产开发商信贷为13兆元人民币(约8.5兆令吉,占总额的5.6%)。鉴于对借款人的高标准和高首付要求,中国按揭贷款质量很高。

银行面临的问题不是大规模借款人拖欠,而是借款人越来越希望提前偿还按揭贷款。虽然中国银行业的不良贷款率目前非常低——低于2%,但如果政府不能解决开发商(及其上下游企业)不断恶化的财务状况,不良贷款率可能会急剧上升。

除了对倒闭的房地产开发商进行清算和重组外,中国政府还可以通过将面临破产风险的房地产开发商置于政府更大的控制之下来控制金融风险,无论是通过保护还是临时国有化。它还可以为有偿付能力的开发商提供流动性,购买面临“甩卖”压力的开发商的(金融或实物)资产。

凭借相对强劲的财政状况和央行采取更具扩张性的货币政策的空间,中国应该能够促进解决房地产行业的债务困境。人们希望中国政府能再次成功度过难关。

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政棍蝗虫夹击 中小企情何以堪/拿督刘明

最近市场水静鹅飞,很多朋友都叫苦连天,当然包括我自己。

有卖海产的朋友和我聊起他的近况,他说市场好像死水一滩,毫无生气,问我为什么会这样?

我说我也正探索原因所在。

市场上利好消息源源不绝,几乎所有上市公司的财报都显示他们在赚钱、政府三不五时都宣称有外资企业来马投资,而且一投就是一百几十亿马币,可是商界朋友尤其是零售业者都超级无感,特别是过去的开斋节,业绩简直淡出鸟来!

朋友说上市公司的财报是去年的,今年绝对不能同日而语。

做生意的朋友个个唉声叹气,但那些不知人间疾苦的政治人物,却为了自身利益而四处煽风点火。

开始时矛头对外,抵制美国餐饮集团如星巴克、麦当劳,后来借故升级到抵制本地商家,KK和Verns 不幸成为待宰羔羊!

抵制浪潮影响甚广,星巴克、麦当劳等都蒙受巨额亏损,最近从小陪我们一起长大的肯德基,竟然传出有超过100家店结束营业!

有记者来电,问我肯德基的关店事件,对零售业的冲击如何?

我说要看其他几个美式快餐巨头能撑多久,假如情况继续恶化没有好转,最终大家一起比赛关店,那将是一场世纪灾难!

我说市场停滞不前,原因很多:以巴战争、美元强劲导致进口商品和原材料高居不下而造成的通货膨胀也许是主因,但那是宏观的外来因素,不是我们控制范围;但国内因素只要大家团结一致,不生事端,政府还是能安然渡过。

唯恐天下不乱

我国的问题出在那些唯恐天下不乱的政治人物。

他们天天借故制造问题,为了自身利益而拼命鼓吹人民群众动辄抵制为乐,才是经济停滞的根源。

政府或许轻视了抵制的连锁反应和恶性循环。

肯德基大规模倒闭,导致养鸡农场损失惨重、餐厅员工失去工作、送餐小哥收入大减,一层层的恶性循环,让在这里上斑的B40底层百姓更加百上加斤,他们哪有钱消费?

我记得很多年以前,我看了一篇采访报道,至今印象还非常深刻!

当时回教世界的原教旨主义思想方兴未艾,我国的回教徒开始从开放趋向保守。

记者访问了一位来自巴基斯坦的回教学者。

他语气深长地说:巴基斯坦的政治局势被有心人士利用宗教来捆绑选票,经过数届选举的洗礼,导致保守的原教旨主义在巴基斯坦崛起。

当时的巴基斯坦民众都有从众心态,不敢违逆保守势力的浪潮,很多教徒怕被唾弃甚至被谴责离经叛教,纵然心中千般不愿意或不认同,也只好随波逐流。

他接着语气深长地说:我真的不愿意见到马来西亚走向巴基斯坦的旧路,这是一条不归路啊!

一语成谶不归路

好多年过去,这位学者的话竟然一语成谶!所以,当有心人在马来西亚借宗教之名炒作抵制运动,试问谁能敢不从?

国内不是发生了不少在美国快餐店用餐被骂甚至被录影贴上网的事件吗?

我预测只要以巴冲突继续,这股抵制浪潮不可能停歇!

以巴战争没有结束的预兆,也许一年、或许两年,所以结局如何,我们真的可以自己想像!

消费市场的情绪低落,线上和线下竞争日趋激烈,不知道大家有没有发觉,我们这个只有3200万人口的小国,每天都有无数的中国人,利用免签便利进入马来西亚加入这个本来就拥挤的赛道!

我查了一下,原来我国在2009年,已经开放给外国人进来马来西亚经商,甚至可以拥有100%的股权,所涉及的行业除了金融、航空业等这些战略性领域以外,几乎所有行业都对外开放!当中包括贸易、会计 、建筑甚至法律!

天啊,这样子的门户大开,对面对自己国内经济萧条的中国人来说,简直就是天大喜讯。

门户大开行业失守

中国产能过剩是众所周知的事,他们把在中国的那一套,完全复制在马来西亚,试问马来西亚的中小企业如何应对?

我这篇文章开头提及的海产业,听闻已经有很多的中国商家进驻,这是我始料未及的。

不久前和一位经营了数十年鹰架服务的朋友聊起,原来鹰架这个属于比较冷门的行业,也已经失守。

朋友说中国人财大气粗,他们做的第一件事就是削价,把对手打垮再说!

我有一位代理中国某音乐器材的年轻朋友告诉我,最近他出席了品牌商在新加坡召开的国际会议,这家国企因为国内市道不佳,竟然宣布把产品一律降价50%,唯一的条件就是要求各国的零售价也一律降50%!

恰好他在某大学有一项电子琴竞标项目,虽然参与者有来自不同国家的著名品牌,包括日本、美国等,他说他简直轻松胜出,原因只有一个,就是价差太悬殊!

疫情前的中国,自己国内的经济过热,根本没有时间也没有兴趣看马来西亚这个小国一眼。

可是此一时彼一时,任何能“润”的机会对他们来说都是救命商机,更何况马来西亚政府在这时刻大开方便之门,免签之外还送大包,让这些“入侵者“拥有100%股权。

对很多中国人来说,来马经商只不过是4小时的航程,战略上就当马来西亚是一个省份来经营吧!

来大马“屠城”

另一位朋友愤愤不平地告诉我,他认识的一位中国商人向他发下豪语,他们是来马来西亚“屠城“的!

马来西亚的中小企业正面对数十年来最严重的内忧外患,政府假如还不采取行动解决,我担心马来西亚的中小企业将会成为历史名词。

我2024年的第一篇文章曾经很乐观的预测,今年将会是马来西亚的丰收年,但希望很丰满,现实却很骨感。

确保中小企存活

拥有三分二席位的团结政府,连对付一个小楼罗如阿克马之流都无能为力,任由他把国家经济、人民之间的团结破坏殆尽,身为首相的安华连一句谴责都不敢!

执政党带头抨击以色列,导致一连串的抵制事件,至今一发不可收拾。

政府对外资完全没有筛选,饥不择食、大小通吃,甚至城门大开,如吴三桂引淸兵入山海关。

扶持中小企业的方法,最重要的是确保他们能生存下来,不是鼓励外来者和我们竞争。

中小企业连生存都成问题,你再多的低息贷款都将成为坏账!

人家美国这个世界唯一经济强国,都不断对中国设防火墙,我们的邻国印尼也开始禁止抖音直播。

欧洲诸国为了保护自身的汽车工业,也将对中国汽车增加关税。

换句话说,自由贸易已死,保护主义已经成为一种趋势。而我们却大方地让蝗虫经济,毫无忌惮地吞噬我们的中小企业。

马来西亚中小企业情何以堪?

退堂!

 

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