所谓春江水暖鸭先知，很大程度上反映国家经济景气的产业市场，今年在2019年拥屋计划（HOC 2019）的刺激下，房产领域有很大起色。

不过，产业市场其他领域，包括办公产业、零售产业等，则仍未摆脱颓势。

整体而言，就今年首9个月的走势看来，产业市场的交投有渐入佳境趋势，每个季度逐步走强。

尽管今年上半年，大马的外来直接投资强劲流入，按年激增48%，国内产业投资市场却没能跟上。

反之，今年第三季，产业交易总额按年下挫50%，很大程度上是和去年的这个时候，第14届大选成绩出炉及改朝换代，市场急着完成交易有关，推高去年第三季的产业交投，而今年第三季在去年同期的较高比较基础下黯然失色。

第一太平戴维斯（Savills）（大马）私人有限公司指出，整体而言，根据该公司向投资者了解，市场交投将会渐入佳境，因为投资者正逐步回笼。

料有数宗大交易完成

目前至明年初期，预料将有数宗重大的交易完成，部分原因是由于官联公司的重组计划即将完成，另外部分原因是有投资者认为，不能完全依赖政府来解决国家经济当前的各种问题，因此打算出售手中产业套现。

在此整理该公司对今年首3个季度大马产业投资市场的研究报告，尝试为读者们理出一个头绪。

第一季:交易总值按年大挫78%

回顾今年首季，由于农历新年的关系，国内产业交易总值比上一季下挫49%，相比去年首季则按年剧挫78%。

尽管如此，市场整体交投情绪有所改善，虽然只是那一丁点。

今年首季，我们见证了两宗值得一提的重大商用产业交易。新加坡上市酒店集团京华酒店（Hotel Royal）以1亿9700万令吉，向本地上市公司莫实得（BSTEAD，2771，主板工业股）收购Royals Chulan Bukit Bintang酒店。

另一家本地上市公司马帕斯集团（MPCORP，6548，主板产业股）及其联号公司以1亿8900万令吉，脱售Wisma MPL给Asia New Venture Capital。

在地库交易方面，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）以9030万令吉收购吉隆坡沙叻秀一块占地4.63英亩的发展地段，以进行总值5亿令吉的房产发展计划。

此外，联合马六甲（UMCCA，2593，主板种植股）则以1亿7500万令吉，脱售马六甲和森美兰合共占地2523英亩的农业地给发来资源（Huat Lai Resources Berhad）的多家独资子公司。

官企机构重组渐成焦点

在这一季，官联公司及政府机构的重组逐渐成为焦点。此外，本地机构重组活动升温，它们重新调整投资组合，展开各项脱售与收购计划。

这个季度的主要动向有：

1:本地基金更愿意与专业资产经理；

2:国民投资机构（PNB）检讨主要投资策略，即优先强调投资多样化，以及游资与风险管      理；

3:国库控股重组及调整投资组合，以取得持续      与长期获利。

经过低迷的开局后，来到今年第二季，市场情绪看来渐入佳境。

第二季:北中马地库交易傲视全国

来到今年第二季，产业总成交金额比首季增长27%，但比起去年第二季仍是下滑，按年下跌了28%。

主要原因是去年第二季交易总额高于预期，许多投资者和市场参与者在新政府上台前抢先完成某些交易。

中马和北马地区的地库交易傲视全马各地。上市塑胶厂商森德（SCIENTX，4731，主板工业股）通过旗下两家独资子公司，分别以2亿3400万令吉及1亿1000万令吉，收购雪州和槟城占地各为317英亩及180英亩的地段，进军可负担房屋领域。

槟城第二季的土地交投尤为活跃，当地两家发展商表现鹤立鸡群。在新加坡凯利板上市的槟城发展商Aspen集团与新加坡伙伴豪利控股（Oxley Holdings Ltd）联营的Aspen Vision，以总额1亿6500万令吉收购7片永久地契地皮。Tambun Indah则以1亿3100万令吉收购27片合共占地210英亩的地皮。

Aspen Vision计划在槟岛分阶段发展占地29.05亩的综合房产，该项目包括附公共设备的住宅大楼、服务式公寓、零售设施及俱乐部。

在东海岸，远东控股（FAREAST，5029，主板种植股）建议以1亿8299万令吉，向汉联机构（HARNLEN，7501，主板种植股）收购占地高达5250英亩的油棕园，包括一座棕油加工厂在内。

政府公布数重大措施

新加坡政府投资臂膀淡马锡控股旗下的丰树产业（Mapletree Investments）私人有限公司及其相关公司继续在大马物流市场极为活跃，在去年第四季收购占地39英亩的工业地后，今年第二季再通过独资子公司Symphony Warehouse私人有限公司，以1亿2400万令吉代价，向先进协作（ASB，1481，主板消费股）收购一座占地15.2英亩的厂房和货仓。

第二季也见证政府公布数项重大措施。包括重启东海岸铁路及大马城，以及提呈收购巴生谷4条主要大道的正式收购献议。

这些发展看来都是政府推动国家经济的重大策略。基于这些基础项目将刺激占国内生产总值5%的建筑领域，带动周边140个行业的发展，我们预期，随着市场信心持续加强，今年其余时间的产业交投将持续升温。

第三季:PGIM脱售商用产业

第三季值得一提的交易，包括森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）脱售国内非核心地段，坐落在雪州巴生，占地420英亩的地段给加埔控股与永美达（EMETALL，7217，主板工业股）联营的一家公司。

有关地段过后将由联营公司两名股东个别发展。加埔控股和永美达都是钢铁产品大财团，而后者将因此取得巴生100英亩土地，并把其钢铁厂搬迁至该地段上。

在商用产业的交易方面，PGIM Asia Retail Fund’s继续脱售它在大马的产业投资组合。

紧随着去年脱售在大马的其中3座购物中心后，据报道，PGIM同意以1亿5300万令吉，一个低于市场估值的价码，脱售1st Avenue广场予槟城发展商宏升集团（Ideal Property Group）。

该购物广场拥有高达90%租用率，租金收入稳定，而且就坐落在乔治市市中心的策略位置，并有行人通道连贯光大和新光大购物广场。

上述脱售行动符合PGIM的各项脱售计划，尤其是新加坡上市公司星狮集团今年4月增持PGIM Asia Retail Fund股权至67%。

持续出现地库收购

在新的产业发展项目方面，市场持续出现一些巩固活动，其中不乏多宗地库收购活动。马星集团继续大举收购新的地皮，这次分别收购坐落在甲洞和文良港的地库。这是今年来，马星集团的第二及第三项地库收购活动。

另一方面，马帕斯集团在债务解决方案下，脱售柔佛避兰东的发展地段给公共信托有限公司（Amanah Raya Berhad)。

与此同时，香港上市公司万事昌国际控股（Multifield International Holdings Limited ）则通过收购雪邦一块占地22英亩地段，进军本地房地产市场。

前景展望:预算案2措施纾缓滞销

政府最近公布的2020年财政预算案，宣布房地产领域两大措施，即通过更改产业盈利税的结算基准年，以及下调外国人购买高楼住宅门槛，或将有助于纾缓房产滞销的困境。

总的来说，尽管财政部乐观看待经济前景，对明年经济增长作出乐观的预估，但全球经济各种不明朗因素，仍是投资者的主要关注事项。