拥屋计划刺激逐步走强
房市交投渐入佳境

2019拥屋计划协助国人落实居者有其屋的梦想。(档案照)

所谓春江水暖鸭先知,很大程度上反映国家经济景气的产业市场,今年在2019年拥屋计划(HOC 2019)的刺激下,房产领域有很大起色。

不过,产业市场其他领域,包括办公产业、零售产业等,则仍未摆脱颓势。



整体而言,就今年首9个月的走势看来,产业市场的交投有渐入佳境趋势,每个季度逐步走强。

尽管今年上半年,大马的外来直接投资强劲流入,按年激增48%,国内产业投资市场却没能跟上。

反之,今年第三季,产业交易总额按年下挫50%,很大程度上是和去年的这个时候,第14届大选成绩出炉及改朝换代,市场急着完成交易有关,推高去年第三季的产业交投,而今年第三季在去年同期的较高比较基础下黯然失色。

第一太平戴维斯(Savills)(大马)私人有限公司指出,整体而言,根据该公司向投资者了解,市场交投将会渐入佳境,因为投资者正逐步回笼。

料有数宗大交易完成



目前至明年初期,预料将有数宗重大的交易完成,部分原因是由于官联公司的重组计划即将完成,另外部分原因是有投资者认为,不能完全依赖政府来解决国家经济当前的各种问题,因此打算出售手中产业套现。

在此整理该公司对今年首3个季度大马产业投资市场的研究报告,尝试为读者们理出一个头绪。

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第一季:交易总值按年大挫78%

回顾今年首季,由于农历新年的关系,国内产业交易总值比上一季下挫49%,相比去年首季则按年剧挫78%。

尽管如此,市场整体交投情绪有所改善,虽然只是那一丁点。

今年首季,我们见证了两宗值得一提的重大商用产业交易。新加坡上市酒店集团京华酒店(Hotel Royal)以1亿9700万令吉,向本地上市公司莫实得(BSTEAD,2771,主板工业股)收购Royals Chulan Bukit Bintang酒店。

另一家本地上市公司马帕斯集团(MPCORP,6548,主板产业股)及其联号公司以1亿8900万令吉,脱售Wisma MPL给Asia New Venture Capital。

在地库交易方面,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)以9030万令吉收购吉隆坡沙叻秀一块占地4.63英亩的发展地段,以进行总值5亿令吉的房产发展计划。

此外,联合马六甲(UMCCA,2593,主板种植股)则以1亿7500万令吉,脱售马六甲和森美兰合共占地2523英亩的农业地给发来资源(Huat Lai Resources Berhad)的多家独资子公司。

官企机构重组渐成焦点

在这一季,官联公司及政府机构的重组逐渐成为焦点。此外,本地机构重组活动升温,它们重新调整投资组合,展开各项脱售与收购计划。

这个季度的主要动向有:

1:本地基金更愿意与专业资产经理;

2:国民投资机构(PNB)检讨主要投资策略,即优先强调投资多样化,以及游资与风险管      理;

3:国库控股重组及调整投资组合,以取得持续      与长期获利。

经过低迷的开局后,来到今年第二季,市场情绪看来渐入佳境。

第二季:北中马地库交易傲视全国

来到今年第二季,产业总成交金额比首季增长27%,但比起去年第二季仍是下滑,按年下跌了28%。

主要原因是去年第二季交易总额高于预期,许多投资者和市场参与者在新政府上台前抢先完成某些交易。

中马和北马地区的地库交易傲视全马各地。上市塑胶厂商森德(SCIENTX,4731,主板工业股)通过旗下两家独资子公司,分别以2亿3400万令吉及1亿1000万令吉,收购雪州和槟城占地各为317英亩及180英亩的地段,进军可负担房屋领域。

槟城第二季的土地交投尤为活跃,当地两家发展商表现鹤立鸡群。在新加坡凯利板上市的槟城发展商Aspen集团与新加坡伙伴豪利控股(Oxley Holdings Ltd)联营的Aspen Vision,以总额1亿6500万令吉收购7片永久地契地皮。Tambun Indah则以1亿3100万令吉收购27片合共占地210英亩的地皮。

Aspen Vision计划在槟岛分阶段发展占地29.05亩的综合房产,该项目包括附公共设备的住宅大楼、服务式公寓、零售设施及俱乐部。

在东海岸,远东控股(FAREAST,5029,主板种植股)建议以1亿8299万令吉,向汉联机构(HARNLEN,7501,主板种植股)收购占地高达5250英亩的油棕园,包括一座棕油加工厂在内。

政府公布数重大措施

新加坡政府投资臂膀淡马锡控股旗下的丰树产业(Mapletree Investments)私人有限公司及其相关公司继续在大马物流市场极为活跃,在去年第四季收购占地39英亩的工业地后,今年第二季再通过独资子公司Symphony Warehouse私人有限公司,以1亿2400万令吉代价,向先进协作(ASB,1481,主板消费股)收购一座占地15.2英亩的厂房和货仓。

第二季也见证政府公布数项重大措施。包括重启东海岸铁路及大马城,以及提呈收购巴生谷4条主要大道的正式收购献议。

这些发展看来都是政府推动国家经济的重大策略。基于这些基础项目将刺激占国内生产总值5%的建筑领域,带动周边140个行业的发展,我们预期,随着市场信心持续加强,今年其余时间的产业交投将持续升温。

一些购屋者也到槟州房屋局柜台了解可负担房屋计划。(档案照)

第三季:PGIM脱售商用产业

第三季值得一提的交易,包括森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)脱售国内非核心地段,坐落在雪州巴生,占地420英亩的地段给加埔控股与永美达(EMETALL,7217,主板工业股)联营的一家公司。

有关地段过后将由联营公司两名股东个别发展。加埔控股和永美达都是钢铁产品大财团,而后者将因此取得巴生100英亩土地,并把其钢铁厂搬迁至该地段上。

在商用产业的交易方面,PGIM Asia Retail Fund’s继续脱售它在大马的产业投资组合。

紧随着去年脱售在大马的其中3座购物中心后,据报道,PGIM同意以1亿5300万令吉,一个低于市场估值的价码,脱售1st Avenue广场予槟城发展商宏升集团(Ideal Property Group)。

该购物广场拥有高达90%租用率,租金收入稳定,而且就坐落在乔治市市中心的策略位置,并有行人通道连贯光大和新光大购物广场。

上述脱售行动符合PGIM的各项脱售计划,尤其是新加坡上市公司星狮集团今年4月增持PGIM Asia Retail Fund股权至67%。

持续出现地库收购

在新的产业发展项目方面,市场持续出现一些巩固活动,其中不乏多宗地库收购活动。马星集团继续大举收购新的地皮,这次分别收购坐落在甲洞和文良港的地库。这是今年来,马星集团的第二及第三项地库收购活动。

另一方面,马帕斯集团在债务解决方案下,脱售柔佛避兰东的发展地段给公共信托有限公司(Amanah Raya Berhad)。

与此同时,香港上市公司万事昌国际控股(Multifield International Holdings Limited )则通过收购雪邦一块占地22英亩地段,进军本地房地产市场。

前景展望:预算案2措施纾缓滞销

政府最近公布的2020年财政预算案,宣布房地产领域两大措施,即通过更改产业盈利税的结算基准年,以及下调外国人购买高楼住宅门槛,或将有助于纾缓房产滞销的困境。

总的来说,尽管财政部乐观看待经济前景,对明年经济增长作出乐观的预估,但全球经济各种不明朗因素,仍是投资者的主要关注事项。