拥屋计划刺激房产大卖?

购屋者向参展的发展商职员了解产业概念与特色。./A4

据报道,2019年拥屋计划(Home Ownership Campaign 2019,简称HOC 2019)激励槟州产业热卖,槟州发展商今年首10个月共售出1900个单位,总值近14亿令吉的房产。

所谓一叶知秋,作为国内主要城市及产业3大热点之一的槟城产业大卖,是否意味着,全国各地的房产也是如此一片大好?



若和之前几次的HOC比较,今年的HOC有何不同?购屋者真正可省下多少钱?这次HOC的购屋趋势又如何?

2019年HOC是于去年由财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布,并于今年1月1日至6月30日推行。今年6月30日,财长又宣布,政府已批准马来西亚房地产发展商会的要求,将HOC期限延长半年,即从7月1日起至12月31日截止。

银河——联昌证券国际私人有限公司(CGS-CIMB Securities)在一份研究报告中指出,随着HOC 2019长达一年的促销期限,比上一次于1998至1999年期间举行的HOC的期限来得长。

促销225亿滞销房产

配合HOC 2019,约有55家发展商参与今年3月1日至3日,在吉隆坡会展中心举行的HOC 2019展览会,以展出它们在HOC计划下促销的单位。



此次HOC,主旨在于促销全国总值超过225亿令吉的滞销房产,尤其是3大类别价位,即30万令吉以下、30万至50万令吉,以及50万令吉以上的房产。

在这短短3天内,约有496个单位,总值2亿8500万令吉的房产被订购。

根据CGS-CIMB,该行分析员于展览最后一天到场参观,发现政府旗下可负担房屋负责机构如一马人民房屋机构(PRIMA) ,以及有促销可负担房屋的发展商如马星集团(MAHSING,8583 ,主板产业股)的展摊参观人次最多。

它指出,这显示,大部分参观者有意购买售价介于30万至50万令吉的房屋。

此外,大部分参展单位皆提供10%回扣,尤其是有地房产。至于高楼房产则一般提供10至20%的回扣。

根据CGS-CIMB的分析,在HOC 2019计划下购买售价介于30万至100万令吉产业的购屋者,可以省下高达3万5000至12万5000令吉的购屋成本。(详情见表一)

三度推出拥屋计划

事实上,我国并非第一次推出拥屋计划。

回顾过去,我国曾于1998年(1998年12月12日至1999年1月12日)及1999年(1999年10月29日至12月7日),先后两次推出HOC。

第一次的HOC共促销约12万4000个单位的房屋,涉及总值约220亿令吉,以协助减少产业市场的滞销房屋。

当时,为减轻购屋者负担而提供的优惠,包括(i)售价25万令吉及以下的房屋豁免印花税、(ii)售价10万令吉及以下的房屋,获得折扣5%,以及(iii)售价10万令吉及以上的房产,获得折扣10%。

提供贷款优惠

参与的金融机构也提供一些优惠,包括(i)提供最高95%的房屋贷款顶限、(ii)与发展商签署的转让备忘录,豁免手续费,以及(iii)房屋贷款期限延长至最高30年。此外,购屋者也在与发展商签署的房屋买卖合约,以及和金融机构签署的贷款合约上,获得律师费折扣优惠。

当时,政府为了销售过剩房产而推出的其他政策和措施,包括(i)设立中价和廉价屋的总额20亿令吉特别基金、(ii)成本25万令吉及以下的房产,豁免受制于整体产业领域20%融资顶限。

此外,购买成本15万令吉及以上价位作投资用途,贷款融资顶限60%的措施也被撤销。

为了刺激外资对本地产业市场的购兴,政府也于1997年8月撤销外国人购买高档产业须缴付10万令吉税捐的措施,以及将购置产业5年后转售产业须支付的产业盈利税削减至5%。

过往HOC销售率30%

于1998至99年期间举行的过去两次HOC,共售出约3万8000单位,涉及总值约64亿令吉,这代表30%的售出率。

CGS-CIMB指出,该行发现,1999年,产业交易量和总值分别按年大增21.4%及23.4%,当时这可归功于(I) 大马经济恢复正面增长(1998年大幅度萎缩7.4%,1999年大力反弹,增长6.1%),马来西亚房屋价格指数于1998至1999年,分别下跌9.4%及2.3%,意味着屋价变得较便宜,以及(iii) 基本贷款利率从1997年的10%,于1999年大跌至6.8%。

该行指出,从这里可看出,HOC对该计划举行当年的产业市场影响有限,当年的产业销量还须取决于其他宏观经济因素而定。

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今年HOC半年卖9000单位

今年的HOC是一整年的产业促销运动,而截至上半年,共售出约9000单位,取得总值57亿令吉的销售额。

因此,就上半年销售业绩而言,此次HOC的售出率也是约30%,和上两次扯平。

然而,上半年HOC所售出的9000个单位,只占了国内截至去年13万3162未售出房产单位(总值660亿令吉)的一小部分。

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发展商设保守目标

CGS-CIMB认为,尽管基本贷款利率处于下行趋势,但我国经济增长低迷(见图一)及国内房屋平均价格高企不下(见图二),预料将继续抑制购屋者的购买意愿和购买力。

事实上,房产市场前景未有显著改善,以及今年来的新房产销量按年下跌,该证券行发现,自2007财年以来,发展商皆对新房产销量设定较保守的目标。

就2019财年而言,大部分发展商不是设订低于去年的新房产销量目标,就是保持和去年一致的销售目标。

原本对2019财年设订较高新房产销量目标的实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股),则在今年8月14日公布第二季财报时,以首季新屋销售低于预期,以及产业市场进一步疲弱,购屋者普遍采取观望态度为由,宣布将本财年新房产销量目标下修至45亿5000万令吉(原订目标是56亿5000万令吉),高于上财年的50亿令吉销售目标)。

CGS-CIMB指出,根据它所研究的6家上市产业发展公司所提供的销售数据,6家公司2019财年新产业销售目标总和,低于2018财年新产业销售目标总和,也低于2018财年实际新产业销量总和。

所谓一叶知秋,这显示,产业市场前景依然疲软。

该行也发现,较大型发展商2019财年的实际新产业销售量,走势稍落后于走大众化市场的发展商,如马星集团和林木生集团(LBS,5789,主板产业股) ,而这可能是因为较大型发展商的房产价位较高所致。