地产

提供融资配套 订制理想家居
发展商转型创商机

房市未来4大趋势(下篇)



上星期,本栏整理银河——联昌证券国际私人有限公司(CGS-CIMB Securities)一份有关房产未来4大趋势的报道,并在该上篇刊载其中的2大趋势。

今期的下篇,本栏再来剖析其余的2大趋势——趋势(三)商业模式变更,发展商转型为屋主/融资提供者,以及趋势(四)为买家订身打造的各类产业。

所谓“穷则变,变则通”,在产业市场持续低迷,何时回春也仍不明朗的当下,发展商纷纷通过本身的创意,设法“杀出一条生路”。

解决首期不敷问题

为了与时并进,发展商也可能转型,从纯发展商转型扮演其他角色,如(i)融资提供者,为购屋者提供灵活的融资配套,解决购屋者缺乏首期付款或不敷的问题。



(ii)作为业主,拥有庞大的产业投资组合(从出售到产业),因为消费者购屋趋势已转向先租后买。

CGS-CIMB认为,那些财力雄厚的发展商表现料将胜于同行,因为它们较有能力为购屋者提供更多融资,并于未来扩大其产业投资组合。

另一方面,如今的房屋发展趋势,也出现了一个前所未有的现象,即发展商根据购屋者需求,根据购屋者要求的屋内设计与装潢,为购屋者订身打造他们的理想家居。

在这方面,那些在产品差异化方面表现良好的发展商,料将继续傲视群雄。

未来趋势(三):灵活融资配套助购屋

房贷更难求。基于宽松的融资及低利率环境,反而促成投机需求,国家银行为打击市场投机炒风,于2000年祭出第三间房屋贷款顶限70%的措施。

到了2013年,国行采取进一步的预防措施,包括将房贷摊还期限从最高45年,调降至最高35年。

此外,政府也于2014年财政预算案宣布终止发展商承担利息成本(DIBS)。结果,购屋者被迫在购屋时掏出更多的首期付款,或是取得较少额的房贷。

灵活融资缩小首期付款不敷数额。CGS-CIMB发现,大部分发展商都推出协助购屋者购屋的促销手段,包括提供房价回扣及灵活伸缩性的融资配套,以刺激本身发展项目的市场需求。

有关回扣和伸缩性的融资配套,包括:

(i)为10%首期付款提供免利息的贷款;

(ii)若购屋者只能取得相等于屋价70%的房贷,发展商将协助购屋者吸纳其余20至30%的屋价成本,包括延长有关不敷数额的摊还期5年,而且豁免利息。

发展商的这些做法,无非是为了促销产业,短期内或真的有助于刺激产业销量,但却面临一定的风险,包括财务可能面临压力,并暴露于额外的信贷风险之中。

利弊:削弱拥屋者财务

发展商提供的伸缩性融资配套,或许不是应对购屋者首期付款不敷的良好解决方案,这是因为以下因素:

(一)购屋首5年庞大的每月房贷供期(房贷加延迟付款)或将成为购屋者沉重的财务负担,其实它比较适合那些拟购买第三间房屋(一般是投资用途),以解决第三房贷顶限70%的消费者;

(二)在此计划下,那些寻求房屋升级或初次购买房屋的首购族,但却难以取得90%房贷额者,最终或将面对更大的问题,这是因为必须摊还更高的每月供期(房贷加延期付款),削弱他们的财务状况;

(三)那些财务稳定,但却被免息延期付款吸引的购屋者,其实可通过全面伸缩性的贷款便利,达到类似的节省利息开销目的。

先租后买助居者有其屋

发展商通过先租后买计划,成为房产业主。早在2014年,诸如一马人民房屋计划(PRIMA)等政府机构率先推出先租后拥的措施,为那些一马房屋抽签成功,但房贷申请被银行拒绝的购屋者,提供先租用有关房屋最高长达10年,在租屋后第五或第十年才决定是否依照一个预先决定的价格,买下有关房屋。

到了2017年,马来亚银行集团旗下的马来亚回教银行加入行列,推出一项名为HouzKEY的计划,成为首家推出先租后拥计划的银行。它是依据回教租赁理念营运,让购屋者先向马银行租用有关房屋(租用期限最低5年及最高30年),再决定是否买下房屋。

去年,FundMyHome众筹平台诞生,作为首购族的替代融资管道。在此计划下,购屋者只需掏出相等于屋价20%的首期付款,其余80%则由参与的金融机构承担。5年后,购屋者可选择转售有关房屋,或以市价买下其余80%分额,或通过FundMyHome或传统银行房贷进行房贷再融资。

利弊:暴露于信贷风险

先租后拥计划可协助没有头期付款的首购族完成居者有其屋的梦想,并在未来转售有关房屋时从中获利。

CGSCIMB指出,无论如何,这项计划却让银行、机构投资者及发展商暴露在风险之中,因为购屋者可能在租屋5年后一走了之。

目前,各方在此计划下假设的美好一面,包括产业市场生气蓬勃,屋价未来会升值、房屋可轻易和迅速转手、购屋者/租户不会违约,以及购屋者/租户最终一定会决定买下房子。

若先租后拥计划大行其道,消费者大多选择租屋而非购屋,银行或发展商将成为屋主,手上拥有大量的产业投资组合。然而,这或将令发展商的资产负债表承压,并让它们暴露于信贷风险之中。

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未来趋势(四):量身订制房屋  迎合客户需求

森那美产业去年推介了一个称为dto的新网站平台,一个可让购屋者与发展商根据购屋者本身需求,量身定制房屋的一个房屋打造工具。

通过这个平台,该公司得以接触潜在购屋者,以发掘他们选择的发展概念、屋子的颜色、产业的景观及设备等。

该集团已在dto平台推介3个发展项目,首两个同样是高楼住宅单位,分别坐落在梳邦再也市中心及布特拉高原,第三项则是一项位于莎阿南Elmina 城的有地发展计划。

双威集团(Sunway)旗下的双威产业,早前也推介了其首个先建后售项目,即坐落在柔佛依斯干达公主城的Sunday Grid,并通过Sunway GRID Online Builder进行这个项目。

购屋者可以自行设计本身想要的房子,并通过以下5个简单的步骤,量身订做其单位的设计。

步骤一:登录Sunway GRID平台;

步骤二:选择所要的单位(楼层、包括是否有阁楼);

步骤三:选择所要的房间数目;

步骤四:选择屋内设备的选项(冷气、电器配件等);

步骤五:网上付款。

CGSCIMB指出,据该行了解,双威集团的现有房产项目也有推出3种不同配套(全面装修、半装修及全无装修)的房屋,以迎合客户的需求。

利弊:叫价及赚幅较高

CGSCIMB指出,过去多年来,国内一些城镇发展商已转型,从一直以来的单纯只卖房屋(传统模式),变成兜售生活方式与可持续邻里关系(全方位健康模式)。

该行认为,基于房产市场竞争激烈,购屋者拥有度身订制的选择,可以和发展商一起设计自己想要的家居,预料将成为中期一股很强的趋势。

不仅如此,未来的新城镇发展项目也或将转化为度身订制的城镇,让购屋者在屋子设计与装潢上拥有话语权。

而且,那些提供购屋者量身订做选择的发展项目,叫价和赚幅或会比较高。

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财经新闻

【独家】潘健成:建良好生态系统非拨款 新创企业发展需靠民间融资

独家报道:林秀芳
摄影:黄亮辉

(吉隆坡24日讯)我国新创企业要发展,民间私人资金就须出手相助。

群联电子(Phison)创始人拿督潘健成指出,马来西亚的新创企业要发展起来,政府主要任务是建立良好的生态系统,至于投资和融资来源,则最好可通过民间或私人界筹集。

他接受《南洋商报》专访时表示,很多国家的新创发展都由创办人自己找融资的,很少要政府在资金投资上带头跑。

“实际上,政府的任务是着眼于把生态环境做好即可,剩下的是商业的活动,企业就应该自己去找路走。”

出席KL20峰会

潘健成日前出席KL20峰会,发表“这是大马的时机”主题演讲时,也曾表达“政府不应只关注发放拨款奖掖,而是应协助新创推广产品”的看法。

他认为,政府不应拨款给新创,而是支持新创的产品,比如电脑储存器,伺服器储存等都是政府部门所需产品,何不从固有开销购入这些本地产品,台湾在这方面就做得很好。

“新公司刚成立要有产品,产品也要卖得出去,如果一直只着重出口,对企业发展也是很困难的,如果国内有需求,政府有需要,何不直接采购本地制造呢?而不是让产品卖出国外后,再从国外买回来。”

钱拿得太容易
就不会太珍惜

针对我国有很多新创企业都会要求政府提供补助金,潘健成指本身在台湾从未看见类似情况,毕竟钱拿得太容易,就不会太珍惜。

而且,纵观那些真正在集成电路设计取得成功的企业,实际上并没有获得政府太多的援助。

他直言,事实上,大马商企拥有充裕的资金,也善于投资,惟仍着眼于传统投资,比如房产或地皮,又或是做一些生意等,就不会用于投资新创如集成电路设计。

“我认为,大马民间是时候关注国内新创发展的兴起,以便牵头带动注资,好让国内有潜能的新创企业获发展起来。”

要说服私人投资
需多个成功案例

新创需有多个成功案例,方可说服私人领域大举投资。

潘健成直言,人们总不可能投资“不知道”的,为此,私人界投资者或企业是时候关注和研究国内新创行业及创办人。

“我在台湾也帮过很多年轻人发展新创,当然,失败的比较多,这是很合理的,给钱是教他们,如果他们的构思不踏实,我就会直接拒绝投资。”

他续称,基于此,新创企业的创办人也须了解,如果没有成功的案例,要做集成电路设计、做电子科技产品,人家都不敢投资的,因为担心钱丢到大海里去。

“要让投资者有信心,首先就要创造几个成功例子,这样才能增加民间投资的信心。

“投资动机很多,风险投资机构也如此,它可以给你很多钱,但却不是你创业的第一天,更多时候是在新创达致中期或进入成长期后,看到他们的成就,才会投放资金。”

需求上踏实耕耘

做梦与新创的差别在于,前者异想天开改变世界,后者则在未有解决方案的需求上踏实耕耘。

这是潘健成给予大马年轻人,或有意进军新创者的最有力忠告。

他说,尽管人们洞悉人工智能(AI)是下一波发展趋势,但创办人务必切忌空想逐梦,而是应通过观察市场上没解决方案的需求,再努力寻找解决方案,并通过这个创新产品找出踏实的筑梦之路。

“本身发现很多人在起步时,就抱持错误的观念,当询及创业的目的时,往往答案都是为了赚大钱。

“可见大家似乎忽视了创业失败率是占99%,创业为赚大钱的目的,大多数都失败告终,因为创业实际是无法赚大钱的,只有创业成功才会赚大钱。”

现实看清楚产品
别拿梦麻痹自己

潘健成告诫创办人,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒、自家的产品最好;反之,应现实一点,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的。

他表示,过去,创业最多的是个人电脑产业、消费类、物联网(IoT),后来崛起的数据中心,如今人工智能则是下一个机会。

“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”

他以元宇宙为例,元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求,又或说只有一些需求。

“反观,人工智能则成为职场、学习、日常生活等有需要的产品,所以才让生成式人工智慧获得发展,若想往这个方向发展,就要快速把握时机。”

认同政府转型诚意
需多与各部门沟通

再度回马发展,潘健成认同政府从制造业转型设计的诚意,同时也为本身在台业务寻找新发展基地。

尽管累过一次,他认为这次不一样,因为看到现任政府确实想要做投资,而且也很认真在推动。

针对回马是否面对障碍,他说,大马过去没有这种产业,或许部门官员会弄不懂怎么应对,毕竟人们都有既定思维模式,那就是投资即等于要设厂。

“台湾已发展近40年的历史,当地官员都知道要怎么协助新创解决问题。

“在大马则需要与部门一直沟通,不过,我认为再花一些时间,把生意和公司做起来,他们自然会明白,一旦明白就不成问题了,理论上是不存在太大问题的。”

拥充足资源
最终会成功

潘健成说,本身一早有预料前路会辛苦,但比起其他人,自己拥有充足的资源,包括丰厚资金、成熟技术等,有此后盾依靠,相信最终是会成功的。

“即将创办的MaiStorage公司,第一、有台湾母公司群联电子支持,第二、学生也自行培养,如果再不能成功,那一定不是我的问题了。”

针对选择在雪兰莪州发展,他说,该新创是做集成电路设计的,需要有很多大学学府做人力资源后备,此外,母公司在台湾,飞机直飞两地比较快,而且雪州人口比较多。

“地点很重要,去吉兰丹没人才,去柔佛将与新加坡竞争,槟城又太拥挤了,而且,先在雪州先建立一个工业园,再一步步扩展其他州属才是务实的做法,比如台湾新竹科技园也是慢慢发展起来的。”

他也披露,鉴于地缘政治关系,本身在台湾业务被要求寻找第二个基地,即台湾+1、中国+1的政策。

“虽然个人不认为台湾会有紧张问题,但是,客户却要求开设第二个基地,并建议去印度或越南。如果要去,本身为何不选择大马,因为这是我的国家啊。”

引入高价值产业
让更多人才返马

潘健成回马最大愿景是希望与大家共同努力把大马生态系统建立起来,尤其引入高价值产业进驻,让更多在海外工作的大马人才有机会返乡发展。

他表示,大家都知道有很多大马人才外流,但他们并非不愿回乡工作,而是大马没有太多高价值产业让他们发展。

“人很多时候是希望回家的,包括从海外回到自己的国家,我希望能与大家一起努力,在大马创造更多高价值产业的公司、产品等,让海外工作的人才可回家发展。”

他说,这也是本身在台湾做的事情,如今在台的办公室遍布竹南、台南、竹北和台北,因为自己非常鼓励返乡,就算在台湾也不要从北到南跑来新竹工作。

“大家挤在一起,就会造成一个城区变得拥挤、东西昂贵,家人又不在身边。”

他指出,但若要鼓励返乡工作,就要带动当地产业发展,有了基础,人们才能找到事情做,不然,回来也不知道自己要干什么。

“我希望大马可将生态系统建立起来,吸引大马人才回流,同时也告诉我们的子弟在这里好好开始,不要一踏出社会就想要出去。”

潘健成精彩语录

●“钱拿得太容易,就不会太珍惜”
●“许多人创业的目的是赚大钱,但只有创业成功才能赚大钱”
●“人工智能是新东西,试想人们对它是否真的有需求?”
●“元宇宙3年前被炒热火红,如今却无声无息,失败原因就在于不存在需求”
●“创办人忌做梦,别拿梦来麻痹自己,总觉得自己最棒,自己的产品最好”
●“创业须务实,看清楚产品是否可行,太理想、太美好,却不踏实是不行的”
●“ 选择回马投资,因为这里才是我的国家”
●“先在雪州建一个工业园,再一步步扩展其他州属,才是务实的做法”

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