提供融资配套 订制理想家居
发展商转型创商机

房市未来4大趋势(下篇)



上星期,本栏整理银河——联昌证券国际私人有限公司(CGS-CIMB Securities)一份有关房产未来4大趋势的报道,并在该上篇刊载其中的2大趋势。

今期的下篇,本栏再来剖析其余的2大趋势——趋势(三)商业模式变更,发展商转型为屋主/融资提供者,以及趋势(四)为买家订身打造的各类产业。

所谓“穷则变,变则通”,在产业市场持续低迷,何时回春也仍不明朗的当下,发展商纷纷通过本身的创意,设法“杀出一条生路”。

解决首期不敷问题

为了与时并进,发展商也可能转型,从纯发展商转型扮演其他角色,如(i)融资提供者,为购屋者提供灵活的融资配套,解决购屋者缺乏首期付款或不敷的问题。



(ii)作为业主,拥有庞大的产业投资组合(从出售到产业),因为消费者购屋趋势已转向先租后买。

CGS-CIMB认为,那些财力雄厚的发展商表现料将胜于同行,因为它们较有能力为购屋者提供更多融资,并于未来扩大其产业投资组合。

另一方面,如今的房屋发展趋势,也出现了一个前所未有的现象,即发展商根据购屋者需求,根据购屋者要求的屋内设计与装潢,为购屋者订身打造他们的理想家居。

在这方面,那些在产品差异化方面表现良好的发展商,料将继续傲视群雄。

未来趋势(三):灵活融资配套助购屋

房贷更难求。基于宽松的融资及低利率环境,反而促成投机需求,国家银行为打击市场投机炒风,于2000年祭出第三间房屋贷款顶限70%的措施。

到了2013年,国行采取进一步的预防措施,包括将房贷摊还期限从最高45年,调降至最高35年。

此外,政府也于2014年财政预算案宣布终止发展商承担利息成本(DIBS)。结果,购屋者被迫在购屋时掏出更多的首期付款,或是取得较少额的房贷。

灵活融资缩小首期付款不敷数额。CGS-CIMB发现,大部分发展商都推出协助购屋者购屋的促销手段,包括提供房价回扣及灵活伸缩性的融资配套,以刺激本身发展项目的市场需求。

有关回扣和伸缩性的融资配套,包括:

(i)为10%首期付款提供免利息的贷款;

(ii)若购屋者只能取得相等于屋价70%的房贷,发展商将协助购屋者吸纳其余20至30%的屋价成本,包括延长有关不敷数额的摊还期5年,而且豁免利息。

发展商的这些做法,无非是为了促销产业,短期内或真的有助于刺激产业销量,但却面临一定的风险,包括财务可能面临压力,并暴露于额外的信贷风险之中。

利弊:削弱拥屋者财务

发展商提供的伸缩性融资配套,或许不是应对购屋者首期付款不敷的良好解决方案,这是因为以下因素:

(一)购屋首5年庞大的每月房贷供期(房贷加延迟付款)或将成为购屋者沉重的财务负担,其实它比较适合那些拟购买第三间房屋(一般是投资用途),以解决第三房贷顶限70%的消费者;

(二)在此计划下,那些寻求房屋升级或初次购买房屋的首购族,但却难以取得90%房贷额者,最终或将面对更大的问题,这是因为必须摊还更高的每月供期(房贷加延期付款),削弱他们的财务状况;

(三)那些财务稳定,但却被免息延期付款吸引的购屋者,其实可通过全面伸缩性的贷款便利,达到类似的节省利息开销目的。

先租后买助居者有其屋

发展商通过先租后买计划,成为房产业主。早在2014年,诸如一马人民房屋计划(PRIMA)等政府机构率先推出先租后拥的措施,为那些一马房屋抽签成功,但房贷申请被银行拒绝的购屋者,提供先租用有关房屋最高长达10年,在租屋后第五或第十年才决定是否依照一个预先决定的价格,买下有关房屋。

到了2017年,马来亚银行集团旗下的马来亚回教银行加入行列,推出一项名为HouzKEY的计划,成为首家推出先租后拥计划的银行。它是依据回教租赁理念营运,让购屋者先向马银行租用有关房屋(租用期限最低5年及最高30年),再决定是否买下房屋。

去年,FundMyHome众筹平台诞生,作为首购族的替代融资管道。在此计划下,购屋者只需掏出相等于屋价20%的首期付款,其余80%则由参与的金融机构承担。5年后,购屋者可选择转售有关房屋,或以市价买下其余80%分额,或通过FundMyHome或传统银行房贷进行房贷再融资。

利弊:暴露于信贷风险

先租后拥计划可协助没有头期付款的首购族完成居者有其屋的梦想,并在未来转售有关房屋时从中获利。

CGSCIMB指出,无论如何,这项计划却让银行、机构投资者及发展商暴露在风险之中,因为购屋者可能在租屋5年后一走了之。

目前,各方在此计划下假设的美好一面,包括产业市场生气蓬勃,屋价未来会升值、房屋可轻易和迅速转手、购屋者/租户不会违约,以及购屋者/租户最终一定会决定买下房子。

若先租后拥计划大行其道,消费者大多选择租屋而非购屋,银行或发展商将成为屋主,手上拥有大量的产业投资组合。然而,这或将令发展商的资产负债表承压,并让它们暴露于信贷风险之中。

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未来趋势(四):量身订制房屋  迎合客户需求

森那美产业去年推介了一个称为dto的新网站平台,一个可让购屋者与发展商根据购屋者本身需求,量身定制房屋的一个房屋打造工具。

通过这个平台,该公司得以接触潜在购屋者,以发掘他们选择的发展概念、屋子的颜色、产业的景观及设备等。

该集团已在dto平台推介3个发展项目,首两个同样是高楼住宅单位,分别坐落在梳邦再也市中心及布特拉高原,第三项则是一项位于莎阿南Elmina 城的有地发展计划。

双威集团(Sunway)旗下的双威产业,早前也推介了其首个先建后售项目,即坐落在柔佛依斯干达公主城的Sunday Grid,并通过Sunway GRID Online Builder进行这个项目。

购屋者可以自行设计本身想要的房子,并通过以下5个简单的步骤,量身订做其单位的设计。

步骤一:登录Sunway GRID平台;

步骤二:选择所要的单位(楼层、包括是否有阁楼);

步骤三:选择所要的房间数目;

步骤四:选择屋内设备的选项(冷气、电器配件等);

步骤五:网上付款。

CGSCIMB指出,据该行了解,双威集团的现有房产项目也有推出3种不同配套(全面装修、半装修及全无装修)的房屋,以迎合客户的需求。

利弊:叫价及赚幅较高

CGSCIMB指出,过去多年来,国内一些城镇发展商已转型,从一直以来的单纯只卖房屋(传统模式),变成兜售生活方式与可持续邻里关系(全方位健康模式)。

该行认为,基于房产市场竞争激烈,购屋者拥有度身订制的选择,可以和发展商一起设计自己想要的家居,预料将成为中期一股很强的趋势。

不仅如此,未来的新城镇发展项目也或将转化为度身订制的城镇,让购屋者在屋子设计与装潢上拥有话语权。

而且,那些提供购屋者量身订做选择的发展项目,叫价和赚幅或会比较高。