减少依赖汽车
改善拥屋问题/林景清

对于马来西亚人来说,买车似乎是一件不可免的事情,尤其是在城市地区,许多上班族在储蓄了一笔钱之后,首样购买的大件商品往往就是汽车。



而在一个家庭当中,常常是每一名家庭成员拥有一辆汽车的情况,这足以反映出国人对汽车的依赖程度。

尽管汽车带来了安全、便利与自由,但在拥有一辆汽车的同时,你也必须背负一笔不小的车贷、忍受塞车的折磨,还有花费大量时间寻找停车位等难题?而且,很多人不知道的是,拥有汽车甚至是让你在市区买不起房子的原因之一。

根据大马车商公会的数据,我国新注册的私人轿车数量,自2010年起就一直维持在每年50万辆以上。而且,在2014年由尼尔森展开的市场调查显示,我国是全球拥车率第三高的国家,国内有93%的家庭拥有汽车,而且当中有54%拥有超过一辆汽车。

在这种情况下,停车位变成了我们生活当中必不可缺的必需品之一,尤其对发展商而言,停车空间是一个项目当中必须纳入的元素。

然而,随着土地价格与建筑成本不断攀升,加上开发土地的合规成本高居不下,在市区兴建停车空间逐渐变成一个沉重的负担,而且直接推高了房价。



根据《2019年JUBM与凯谛思(Arcadis)建筑成本手册》截至去年第四季的估算数据,在吉隆坡兴建一个标准面积300平方尺的高层与地下停车位,成本分别高达4万及6万令吉。

而在一般的高楼住宅发展项目中,通常一个单位就需要配有两个停车位,还有数量相等于总住户停车位数量20%的访客停车位。

因此,假设一家发展商要兴建500个单位,就必须兴建1000个住户停车位,加上200个访客停车位。如果这些停车位是地下停车位,那么建筑成本就会高达7200万令吉!即使是价格较为廉宜的高层停车位,造价也要4800万令吉,是一个不小的负担。

而这些高昂成本所带来的沉重负担,最终还是落在买家的身上,导致他们必须承担高昂的房价,有些甚至会因而无法买得起房子。

随着人口及车辆数目的增长,市区的塞车问题愈加严重,停车位也越来越供不应求,因此,驾驶汽车有时变成了一件折磨人的事情。

停车位推高建筑成本

虽然影响房价的因素有很多,而且在不同的情况下,每一种因素对房价造成的影响也不同,但毫无疑问的是,停车位的建筑开销往往是推高整体建筑成本,从而让房价上涨的原因。

尤其是在发展可负担房屋项目时,由于地方政府的最低停车空间要求,导致项目的建筑成本高居不下,最终这些项目的售价根本无法设在一个让公众可负担的水平,否则该项目就完全不可行。

因此,在如今极需确保房价维持在可负担水平及帮助国人拥有首套房屋的情况下,我们是否应该这种传统的生活方式作出大胆的检讨,以尝试找到解决方案?

的确,汽车向来是我们必需及可靠的代步工具,但随着公共交通系统的提升和改善,还有市区道路交通情况日益拥挤,一个家庭是否应该拥有多辆汽车,甚至个人是否应该买车的问题,都值得让我们重新思考。

经过我国多年来的发展,如今国人已经能够享受到众多公交系统所带来的便利,从电动火车、单轨电车、轻快铁、捷运、快捷巴士系统干线和迷你巴士等,这些都是政府持续强化公交网络与便利程度的成果。

尽管在公交与周遭地区的步行连接等方面还有提升的空间,但如今的公交系统已经变得相当有效率和值得信赖。而且从亿国城(EkoCheras)等毗邻公交系统的公交导向发展(TOD)项目的受欢迎程度来看,在这类型项目内减少停车位数量以降低房价的方式,相信是可行的。

公交导向发展项目

所以,对于交通部长早前提出让TOD项目减少提供停车位的数量,以降低房价的建议,我是相当认同的。

如果能够把这笔建筑停车空间的费用减少,那么发展商就可以把节省下来的成本,转嫁到买家身上,让房价变得更可负担。

在一些情况下,停车位的建筑开销甚至可占整体建筑成本的30%,因此,一旦这方面的开销减少,那么为买家带来的效益是很可观的。

而且,这也能减少汽车所带来的大量温室气体,让国内环境变得更健康与永续。

让住户租用停车位

对此,我建议政府可从商业建筑的共用停车空间方式下手,在一个项目内只提供限定的停车位数量,并让住户们通过先到先得的方式来使用。

政府也可以参考日本与新加坡等国家的方式,在一些住宅项目中并不附送停车位给买家,而是只让他们每月租用。

这样是一个较为公平的方式,因为所有人都能以较为便宜的价钱买下各自的单位,而需要租用停车位的住户才另外支付租用该空间的费用。

不过,我希望政府能够继续提升公交系统与周遭地区的步行连接程度,还有加强各个公交站的治安,这样才能让有关的提议得到国人的支持。

此外,为了让这个建议得到落实,政府应该考虑把TOD的定义范围从400米,扩大至两公里,而且容积率也应该至少要达到8的水平,否则发展商也很难响应政府的号召。