东铁宏愿谷2.0
激励森州房市

房市未来4大趋势(上篇)

早前公布的2020年财政预算案,公布了多项旨在刺激国内产业领域的措施,其中包括备受热议的调降外国人买房门槛。



综合各方舆论,预算案各项措施虽将带来一些激励,但要就此提振低迷多时的产业市场景气,仍需一段时日和努力方能见效。

那低迷已久的本地房产市场,何时才重新迎来春天?一家主要券商就点出4大未来趋势,或有望在中期推动本地产业市场增长。

这4大趋势分别是:(一)大型项目重启,森州房市崛起、(二)工业产业迎来好景、(三)商业模式变更,发展商转型成为屋主/融资提供者,以及(四)为买家订身打造的各类产业。

《南洋商报》产业专区今期及下期分上、下篇,为你整理银河-联昌证券国际私人有限公司(CGS-CIMB Securities)一份有关这4大趋势的研究报告,以飨读者。

今期先分析未来趋势(一)和(二),下期则为大家讲解未来趋势(三)和(四)。



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未来趋势(一):

东海岸铁路和森美兰州马来西亚宏愿谷2.0的重启,料将令在该州拥有地库的发展商,如森那美产业(SIMEPROP,5288,主板产业股)、金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)受惠。

东铁重启及重新调整路线,将森州日叻务纳入所经路线,料将令森那美产业在马来西亚宏愿谷2.0的新发展计划相辅相成。

宏愿谷2.0是由森州大臣拿督斯里阿米努丁于去年杪正式推介,而森州政府与森那美产业签署一项协议意向书,委任该集团为宏愿谷2.0的主导开发商,令这项计划成为州政府主导、私人企业推动,并聚焦高科技与工业园发展的项目。

宏愿谷2.0首期占地2万7000亩,由6区组成:

A区(2838亩)作为高科技与工业园

B区(8796亩)作为综合交通区

C区(3100亩)作为体育与休闲城市

D区(5000亩)作为世界知识城市

E区(5000亩)作为生物与健康城市

F区(2300亩)作为旅游区及鸟类与河流保护区

汝来至机场车程缩短

宏愿谷2.0的基本设施已开始动工,包括兴建一条全长16公里,连贯汝来-拉务-Enstek的四车道免费新大道。

这条由联邦政府拨款兴建的大道,将把往返吉隆坡国际机场和汝来的车程,从目前的30分钟缩短至16分钟。

这条大道目前已完成三分一工程,预计将于2021年7月全面竣工。

与此同时,估计发展总值高达约80亿令吉的宏愿谷2.0A区,将是首个启用的区块。

由于宏愿谷2.0即将兴建的多个工业园,将与多条大道及吉隆坡国际机场拥有良好的交通衔接,前景备受看好。

目前,邻近的现有工业园,如芙蓉新城的绿色科技园,以及汝来第二工业中心的平均租用率达84%。

森那美产业地库充裕

数城镇计划带动产值

CGS-CIMB指出,在宏愿谷2.0拥有2838亩地库,并可在行使选择权下向母公司森那美(Sime,4197,主板产业股)购买另8796亩地库的森那美产业,是宏愿谷项目的主要受惠者。

该集团目前正拟订宏愿谷2.0大蓝图,并放眼明年上半年推介该项目首期。

该行预估,假设上述地段价值为每平方尺8令吉(过去土地交易平均土地发展价值),该集团可从中取得最高10亿令吉。

同时,该集团在附近拥有多个现有的城镇发展计划,如Nilai Impian、Planters’Haven、Bandar  Ainsdale及Chemara Hills,预料这些地区的产业价格和房屋需求都将水涨船高。

该行也预计,其他在周遭地区有发展计划的发展商,如芙蓉达城(Bandar Sri Sendayan)发展商金群利集团、芙蓉新城(Seremban 2)发展商IJM置地等,也将从中受益。

在东铁项目方面,重启及调整路线后的东铁将横跨布城和5州(雪兰莪、森美兰、彭亨、登嘉楼和吉兰丹),相对原本的路线只涵盖4州(雪彭登丹),分布更广。

东铁设站刺激物流

新路线中建议兴建的森州日叻务及雪州万宜/加影站,或将与宏愿谷2.0相呼应,刺激沿线地区的物流与工业产业需求。

东铁沿线地区的城镇计划,如马星集团(MAHSING,8583 ,主板产业股)在万宜的Southville City城镇、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)的Setia Almsari、美景控股(MKH,6114,主板产业股)的加影城镇等,预料将从东铁带来的经济活动得到一些溢出效应。

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未来趋势(二): 

贸易战僵持  电商增长快  

工业产业趁势壮大

中美贸易战悬而未决,以及国内电子商务增长迅速,料将带动工业产业的蓬勃发展。

CGS-CIMB就指出,那些财力雄厚,有能力大举收购地皮,并拥有兴建工业区专才的城镇发展商,将从这次的工业产业好景中受惠。

去年,国内工业产业的交易创下10年新高。根据国家产业资讯中心(NAPIC),工业产业的交易总值按年激增29%,创下10年新高。

这获得去年工业产业供应按年增长2%的支撑。去年,待售工业产业单位,只占全国待售各类产业总数的1.5%。

CGS-CIMBB指出,也许这是中美贸易战下,中国的工业供应链转移至邻近国家包括大马所赐。

随着中美贸易战扩大,大马等东南亚国家预料正从制造厂商将生产线外移的趋势中受惠。

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成贸易战避风港

大马的政治稳定、人力资本发展正在加速,以及富饶的天然资源,已证明是那些寻求规避贸易战关税风险者有很大的吸引力。

事实上,近年来,我们可看到,马中两国之间的经贸与投资往来进一步升温。

举例说,绿盛世(ECOWLD, 8206,主板产业股)早前就宣布与中国电建集团签署两项协议,将联手竞标我国基建工程,并探讨在莎阿南的本查阿南,联合发展绿色工商业园五(EBPV)第二期117.35亩的工业地段,开启了与中国企业合作的窗户。

CGS-CIMB认为,这显示,大马有潜能把握从中美贸易战带来的机遇,尤其是工业产业领域。

今年首季,东南亚国家尤其是大马、泰国和越南,所批准的外来直接投资大增。

而且,若中美贸易战持续恶化,预料流入大马、印尼、新加坡和泰国的外来直接投资将进一步增加。

去年,大马批准的外来直接投资已创下历来新高,达到805亿令吉,主要由制造领域带动(约占总额72%)。

电商刺激工业需求

明年料达20.8%

过去5年来,中美两国一直是大马批准制造业投资十大来源国的其中两个国家。去年,中国就占了大马制造业批准外资总额34%,美国则占5%。

该行相信,大马制造业中资大增,与中美两国2017年爆发贸易战后,中国制造业者转移生产基地来大马有很大关系。因此,若中美贸易战继续悬而未决,这股趋势会持续下去。

电子商务崛起,激励工业产业需求。根据国际贸易及工业部,电子商务对大马国内生产总值的贡献,已从2010年的377亿令吉,于2017年跃升至858亿令吉,平均每年录得12.5%增长。

料贡献GDP 2千亿

国际贸易及工业部也表明,我国电子商务有望于明年录得20.8%增长,这将远胜于2016年的10.8%,而且预计明年对国内生产总值的贡献将达到2110亿令吉。

过去多年来,我们可以看见,在以日新月异的科技引领下,零售业的生态已出现重大的变化。

在认知电子商务对国家经济的影响与日俱增下,国际贸工部也已和大马数字经济机构(MDEC) 联手成立了国家电子商务理事会,以加强该领域的发展。

高特质货仓需求高

数字自由贸易区(DFTZ) 是政府推动电子商务发展的另一项努力,旨在促进跨境电子商务活动。

CGS-CIMB指出,电子商务领域的崛起,将进一步推高工业产业的需求,这是因为货仓和产品配送中心是电子商务不可或缺的重要组成部分。

根据产业顾问公司大马莱坊指出,市场对拥有更高特质货仓的殷切需求,料将推动工业产业增长,这是因为这类货仓现有和未来的供应有限。

AXIS产托(AXREIT,5106,主板产托股) 总执行长梁洁美指出,国内电子商务领域的神速增长,驱动了配送中心的发展,以处理与日俱增的交易。

消费者对线上交易当天或隔天交货服务的需求,也预料刺激建造更多货仓。

事实上,这些利好因素已推动了工业产业市场更蓬勃发展。