为何共管公寓需提交已审计账目?/张惟越

管理费是“公款”的一种。



共管的管理费不是营利收入,而是通过业主共同分担,用来支付薪金以及维修和保养该栋大楼的日常开销。

所以,收取的管理费是公款的一种,而委员则是被居民(在达到法定人数的会议上由有投票资格的业主)所委任的民选代表。这也是为何法令规定需要委任合格的会计审计人员代为查证,并提呈经审计帐目及审计师报告。

这措施的目的是希望通过第三者(专业人士)以中立的角度审核该公寓的开销,来确保居民委员在使用公款是保持诚信。

定时进行会计审计来评估可确保:

1)资金被妥善运用;



2)可避免委员中饱私囊;

3)或是通过架高开销拿回扣等等不道德的商业行为。

从这可以看到拟定法令的团队之用心,但对多数业主还是以“我缴费了,我尽责了”这个心态面对自己的家(共管公寓)。

虽然2013年分层管理法令,已经在2015年6月份已经正式生效,还是很多我国人民对于这上路大约3年半的法令漠不关心。

往往都是等到问题发生后,才仓促地寻求解决方案,DIY的方式更叫物管企业头大。

真实个案:

多年没办年会

拖欠20万管理费

大约4月份,收到吉隆坡某个公寓的委员(财政)来电,希望我可以过去了解他们面对的问题。

在委员的同意后,我们对该公寓进行目测检验与账目审计。

结果让人惊讶,因为该公寓:

1)超过10年没举办居民年会;

2)超过10年没呈交审计帐目及审计师报告;

3)冷水系统(Domestic Cold Water System)只剩下一个水泵操作而已,控制台里的电线只能用“乱飞”来形容;

4)消防系统(Fire Control System)完全瘫痪;

5)升降机里的合格证书(Certificate of Fitness)2016年过期了;

6)发电机(Generator)无法发动,2013年后就完全没有保养记录;

7)LV Room电压与电流校准(Calibration)在2013年后就没有做过;

8)泳池的过滤器只有一粒能操作,另一个水泵也被拆了;

9)多处面对漏水问题;

10)顶楼的储水池破裂;

11)楼宇里没有一个可使用的灭火器。

看着这样的评估报告我们顿时傻眼了。

尝试把自己放在居民的角度,该公寓因为过去多年都没有呈交审计帐目及审计师报告,也没有按时举办居民委员大会,定时公开向居民交代……面对这样一面倒的困境,您会不会担心自己每月缴的管理费是否被妥当使用?

如果您是这里的业主您还愿意缴管理费吗 ?这就是物管管理恶性循环的开始,不按时呈交经审计帐目及审计师报告……

面对这样的大楼,生活品质能好的起来吗 ?

基于以上的种种难题,所以该公寓的管理费拖欠者接近93%。你没看错,有高达93%的业主不愿意缴管理费,拖欠的管理费更是超过20万令吉,对于总单位不超过100间的微型公寓来说,就是平均每户拖欠超过1年以上的管理费。

居委缺楼宇维修知识

我们百思不解,当我尝试向委员了过去他们是如何管理的,才了解委员为何不按时举办年会,原来就是因为单位太少 (少过100单位),可以收取的管理费每月只有区区的2万令吉而已。

请会计做账、请审计师的费用,对这公寓来说太贵了。

按时举办年会也是劳财费力,因为过去办年会的出席人数都不超过10人,有意愿担任委员的居民更少。

渐渐地,居民委员也不再按时办年会,现任的委员已经在位超过10年了。他们没有领取任何一分钱的薪水,为大家和自己的家服务,还要遭到邻居白眼相对,冷言风语,时不时还要安抚情绪,非常吃力又不讨好。

加上他们也缺乏对于楼宇的维修的知识,委员们处理该物业的管理模式就是能省就省,坏了才修,他们不知道什么是预防性维修,才导致发动机、电压转化器、电梯的合格证书都没有按时更新,只要没坏就算了。

有效沟通才是物管的核心精神,按时举办年会与呈交审计帐目及审计师报告,才能避免居民胡思乱想。