外围租用率近九成
隆市办公产业租金稳定

马来西亚

尽管大马产业市场低迷多时,办公产业也供过于求,但在首都吉隆坡,办公产业租金仍保持稳定。

尤其是吉隆坡市中心,办公产业仍有强稳的需求。



这里要讨论的重点是,东盟五强,即新加坡、大马、泰国、印尼和菲律宾的首都当中,吉隆坡办公产业市场是处于什么地位?呈现上升还是下跌的趋势?其他4个东南亚大都会的办公产业市场又是什么状况?

今年第二季,大吉隆坡地区的整体办公产业需求走强。

随着敦拉萨国际贸易中心(TRX)刚落成和启用的保诚大厦租用率高,吉隆坡市中心的办公产业需求呈正面走势。

保诚大厦也是这个新的金融商务区,第一座完成的大厦。

这座大厦的业主即保诚保险,将其原本坐落在吉隆坡苏丹依斯迈路的旧总部大厦,以及其他地点的办事处,全部搬迁到新落成的保诚大厦,集中同一个屋檐下作业,该公司自然占用了保诚大厦较多的空间。



另一方面,吉隆坡外围的办公空间租用率则达89.5%,有待出租的办公空间已越来越有限。

191006A43KL-2_noresize

新增空间供过于求

谷中城、孟沙和孟沙南城的办公产业租用率持续提高,并依然是市场热点。这或将促使寻求在吉隆坡边城地区物色新空间或扩充业务的公司,考虑转向吉隆坡市中心及次级市场完成上述计划。

仲量联行指出,办公产业净吸纳率稍微改善,协助吉隆坡市中心的办公产业市场保持强稳。在市中心以外的次级市场,由于新增空间供应多于需求,办公产业空置率有所提高。

坐落在八打灵再也珍珠白沙罗的KYM Tower已落成。和吉隆坡市中心TRX新启用的保诚大厦一样,KYM Tower拥有多媒体超级走廊地位,并获得绿色建筑指数(GBI)认证。

KYM Tower投入市场,也推高了次级市场的租金平均叫价。

次级市场火热空间却有限

仲量联行在一份研究报告中指出,吉隆坡市中心的平均租金叫价保持稳定。市中心大部分建筑物的租金取得适中的增长。

在吉隆坡外围,次级市场仍是热点之一,平均租金叫价有所增加。然而,可出租的空间已日益有限。

“国家银行早前调降隔夜政策利率25个基点,或将拉低办公产业租金叫价。然而,投资者们或仍继续保持手中的产业价值。”

放眼接下来的走势,仲量联行大马市场主管占姆士索特指出,今年内,单在吉隆坡市中心,预计将有合共321万平方尺的新办公空间投入市场,其中多达约83%将来自TRX内的106交易塔(Exchange 106)。

预计到了今年杪,吉隆坡办公空间空置率预计将达到24.3%。

不过,在吉隆坡市郊,办公空间租用率预计将在今年杪进一步提高至91.2%。

在次级市场,共有175万平方尺的新办公空间预计将在今年杪完工。基于供过于求,次级市场的空置率预计将于今年杪达到25.4%。

新加坡

新加坡:共享办公室业者物色新空间

尽管中美贸易战影响全球经济和商业情绪,但在新加坡,金融、科技及商业服务领域对租用办公产业的需求保持健全走势。

现有和新的共享办公室(co-working)业者仍在物色策略地点的办公空间,设立新的设施,以迎应企业对灵活工作空间日益增长的需求。

由于没有新的办公空间供应,今年第二季,新加坡商业中心的办公空间供应保持稳定。此外,今年内,新加坡预计不会有新的办公空间完工。

在库存有限,而需求保持稳定下,整体空置率进一步下跌。

191006A43SG-2_noresize

租金增长放缓

无论如何,在早前创下10年新高后,新加坡办公租金的增长已有所放缓。

这主要归咎于3大不利因素,即可租用的空间有限、租金已达10年高峰,以及宏观经济逆风日益显著,导致租户纷纷采取谨慎行事的态度,花费更多时间检讨手上拥有的选项。

基于整体经济和产业市场呈现好坏参半的讯号,和租金增长率一样,办公产业的资本升值幅度也平平无奇。

放眼接下来的走势,仲量联行指出,基于明年上半年结束前,新加坡中央商业区预计不会有新的办公空间供应,该商业中心短期内的办公空间供应仍将保持紧缩。

转为综合产业用途

新加坡政府在中央商业区奖掖计划下,鼓励业主们把手中合格办公产业,转换为综合产业用途,将获得额外25%至30%容积率的措施,继续推高办公产业业主们把手中办公空间转换其他用途的几率,导致办公空间供应更加吃紧下,租金处于上涨压力。

租金持续增长、资本充裕,以及美国可能进一步降息,是狮城办公产业资本价值进一步升值的有利因素。

泰国

泰国:空置率写28年新低  次季出租市场低迷

在曼谷,由于季节性调整因素,以及需求很高的大型相连办公空间供应几乎为零,第二季的办公空间净吸纳率为2800平方尺,低于今年首季的水平。

此外,以灵活调整工作空间业者主导的新成交量,也比首季大幅度下跌,写下2016年第四季以来的2年半新低。

基于空置的办公空间日益减少,租户可租用空间的选择也越来越少,再加上季节性调整因素,第二季的出租活动也表现低迷。

今年第二季,并没有新竣工的首要办公楼。首要办公楼的库存约为160万平方尺。

在曼谷中央商业区,首要办公楼的空置率为5.7%,这是约28年来的最低纪录。

191006A43TL-2_noresize

仲量联行之策,曼谷首要办公楼空置率上一次低过6%水平是1991年。随后,市场出现投机元素很高的大兴土木现象,导致产业泡沫,最终引发1997年亚洲金融危机。

中央商业区的首要办公楼平均租金按年增长7.9%,至每月每平方尺951泰铢(约123令吉)。现有办公楼的可出租空间非常有限,加上兴建中和新增的办公空间供应吃紧,继续推高业主的叫价空间。

资本升值幅度较高

令业主们更开心的是,首要办公楼的资本升值幅度比租金增长还高。第二季的资本增值按年增长11.3%,主要归功于投资者的投资意愿与需求与日俱增,以及发展成本扬升。

展望接下来走势,仲量联行指出,今年杪预计将有3个新项目竣工,为市场增添约13万平方尺的办公空间供应。届时,曼谷中央商业区的首要办公楼库存料将达到170万平方尺。

该产业顾问公司泰国研究主管安德鲁古尔布兰逊认为,上述3座新办公大楼的投入营运,料将推高曼谷办公产业空置率,但随着3座大楼的租户陆续入驻,预料办公市场空置率会在明年恢复跌势。

但他认为,这不会对曼谷首要办公楼租金产生多大影响。

此外,资本增值的速度预料会继续快于租金增长,这对有意转售办公楼的业主是好事。

印尼

印尼:空置率高企

业主难涨租

在雅加达,办公空间的需求依然是由科技企业主导。

今年第二季,无论是中央商业区的A级办公楼或其他地区,皆出现多宗重大的租约交易。

不过,与之前几个季度相比,第二季的办公空间吸纳率较为缓慢,主要是上述交易的时机问题,而非需求下滑。

第二季没有新的办公空间竣工及投入市场,这导致净吸纳率未能由新办公楼预先锁定租户来托高。

191006A43IN-2_noresize

罕见没增A级大楼

事实上,在雅加达,自2005年初起,每个季度都有大量新增的办公楼供应,因此今年次季没有新增A级办公楼供应,实属过去4年来非常罕见的现象。

仲量联行雅加达研究主管占姆士泰勒指出,就当前的供应周期而言,约有170万平方尺的A级新办公空间竣工及投入市场。今明两年也是新增办公空间大增的时期,预料会在接下来几年才被市场完全消化和吸纳。

自2015年新增办公空间大增,导致空置率持续扬升以来,租金即一直走下坡。目前的市场租金已比最高峰时期下挫30%。无论如何,今年次季的跌幅相对大步缓和,按年微幅下滑1.3%。

尽管过去几年,需求也有所改善,但大量的新增办公空间投入市场,导致空置率一直偏高。

年杪租金料再降

尽管每一座办公楼的空置率不尽相同,但整体而言,市场高达约35%的空置率,让业主们要提高租金可说是难上加难。

展望未来,仲量联行指出,今年内共有近40万平方尺的A级新办公空间竣工,因此,市场空置率料在今年杪仍高企于30%以上。在这情况下,办公租金预料将进一步下滑。

尽管投资者对雅加达办公市场的投资兴趣持续浓厚,但由于当地业主们不轻易转售的市场本质,整栋办公楼转手的交易可说是非常罕见。

菲律宾

菲律宾:净吸纳率按季暴跌89%

由于菲律宾主导投资不会过度集中首都马尼拉,而是分散各个省份的政策,岸外及外包服务业者扩充业务时,主要都是往马尼拉大都会外围跑,这导致马尼拉今年第二季的办公空间净吸纳率按季大跌89%,至1万396平方米。

尽管投资者对菲律宾政策变数的担忧,岸外及外包业者在马卡蒂中央商业区及博尼法西奥环球城仍非常活跃。

举例说,一家岸外与外包公司就在博尼法西奥环球城租下了面积达约2300平方米的办公空间。

191006A43PH-2_noresize

资讯电商业较活跃

此外,资讯工艺、药剂和电子商务是另几个今年次季在办公空间出租市场较为活跃的领域。

仲量联行指出,今年次季,马尼拉有一个新的办公空间发展项目落成,为原有的办公空间库存增添1万4600平方米的空间供应。

由于办公空间租用活动活跃,今年次季的空置率下跌2.9%。一些潜在的租户,仍对当地经济特区内仅存的数栋办公楼抱持浓厚兴趣,希望可通过租用有关办公楼,享有菲律宾政府提供的各种税务奖掖,例如免税优惠。

和曼谷一样,马卡蒂中央商业区和博尼法西奥环球城办公空间的资本增值额高于租金增长率。

今年次季,当地的资本增值按季增长1.8%,至每平方米15万6193菲律宾比索,反观平均租金仅稍微增长0.6%,至每月每平方米1100比索。

业者料扩充商区据点

根据日本野村证券的研究报告,菲律宾在中美贸易战受益最大的50个国家当中排名第22。中美贸易战已导致许多商家转移阵地,以规避额外的关税。

放眼接下来的市场走势,到了今年杪,马卡蒂中央商业区及博尼法西奥环球城预计将有多达13个发展项目完工,令当地办公空间增添约40万平方米的办公空间供应。

如此庞大的新增供应量,预料将于今年底把当地办公市场空置率推高到4.8%。其中最大主因,是菲律宾政府分散发展到政策下,租户将重新检讨手上的选项。

共享办公室业者预料将在马尼拉大都会及各主要商业区扩充据点,以迎应岸外与外包服务业者、科技企业及中小型企业,对伸缩性作业空间及精简人力资源日益增长的需求。